礦工之子變豪宅超級業務員

前言：房地產熱絡，豪宅市況也跟著熱起來，住邦房屋總經理劉陳傳長期耕耘豪宅市場，估計每個月可以銷售三至四戶豪宅，一年總銷售量約五十戶，金額高達三、四十億，一戶豪宅動輒上億，一般業員一個月能賣上一戶就算不錯了，劉陳傳的業績傲視群雄，國內豪宅銷售無人出其右，說他是豪宅超級業務員絕不為過。

豪宅買氣回溫 業務員笑顏逐開
陽明山豪宅，有好一陣子人乏人問津，但是最近劉陳傳陸續幫客戶出脫三戶陽明山上億豪宅，二間豪華農舍、市區豪宅看屋的情況也逐漸熱絡起來，手邊豪宅個案陸續成交，這位出身基隆七堵礦工家庭的豪宅業務員，經歷二、三年的大不景氣，終於看到豪宅市場回溫景象，不覺露出欣慰的笑容。 一提起豪宅，很難不提劉陳傳，因為他是成交最多豪宅的業務員。年輕時候的劉陳傳，師大附中沒念完，考大學第一年落榜，第二年考上逢甲財稅學稅系。畢業之後，當時貿易是最熱門行業，於是他加入貿易行列，進入最大的貿易公司_高林貿易任職。 在貿易公司任職一段時間後，因業務需要常常出國，母親以前是礦工，年紀大了之後罹患肺病，住進加護病房，他心想再不陪母親，恐怕以後沒有機會了，於是決定離開貿易公司。 這也他後來轉入房地產仲介業的轉捩點。.

離開貿易公司之後，劉陳傳考進信義房屋擔任房屋銷售業務員，剛好大安區與天母區都需要人，天母離他家最近，屬封閉型地區，而大安區是首善之區，雖然離家較遠，但是他認為「既然做業務，就要做最大的。」於是他選擇在大安區做業務。 個性開朗樂觀，生性質樸、容易跟人相處，讓劉陳傳如魚得水，他剛進信義房屋的時候，負責開發可供銷售的房子，一般業務員是一天跑好幾個地方做開發，他則是集中火力，當一棟建築物有一戶要賣房子時，他會同時問其它住戶是否有意出售。雖然是新人，但是他開發的案量極大。 劉陳傳在信義房屋連破了多項銷售紀錄，刷新了信義房屋單月與年度業績紀錄，成績斐然，平均一個月成交十幾件房屋，銷售金額高達數億元之多。 「既然要做，就要做最大的！」，這個想法不斷鼓舞他向豪宅市場邁進。劉陳傳一心希望往成功邁進，他自忖「如果要成功，就要跟成功的人學習」，豪宅賣的都是金字塔頂端的人，這些人在事業上多半相當成功，從他們身上一定有很多值得學習的地方。

抱著學習心態，進入豪宅市場 對客戶坦白、取得信任是成功秘訣
民國八十一年離開信義房屋，自行創業成立住邦房屋，劉陳傳正式切入豪宅市場，來自礦工家庭，劉陳傳的父親與母親都是礦工，也許是天生個性純樸，讓人有信任感，他認為，房地產是信任的行業，你必須有讓人信任的特質，才有辦法讓客戶相信，將房子交給你賣，或委託你幫他找個好房子。 對客戶他總是心比心，每一個房子「好的要跟他說，不好的也要說」。房子的缺點要坦白告訴客戶，因為房子絕對沒有十全十美，講清楚之後，客戶可以依自已的優先順序，挑選適合的房子。 有次他帶客戶去看陽明山豪宅，佔地二、二千坪，價值一、二億元的三信汽車別墅，但是這個別墅旁邊剛好是青果大王陳查某的別墅，陳查某因為遺產問題遲遲未能下葬，靈柩放在屋子裡頭，因此他特別告知客戶，隔壁房子的狀況，他明知﹂講了就會賣不出去，但是他還是要講，絕不隱瞞客戶。」後來果然沒有賣成，但是他並未因此失去客戶，當他跟這位客戶說了之後，客戶說：﹂這事我早就知道了。」 後來房子雖然沒有賣成，但是由於得到客戶信任，這位客戶還是買了他所介紹的另一棟別墅，顯示對客戶坦白，取得客戶信任有多麼重要了。其次是資訊必須夠多，房子本身條件好，了解客戶的需要，有人喜歡隱密；有人喜歡豪華氣派，每位客戶對房子的要求都不一樣，重要的是你必須真正了解他們的需要，尋找適合他們的房子。.

客戶均為名人 最高佣金一次二、三千萬元
有許多客人都是透過他服務之後，覺得他值得信任，主動介紹其它親友給他，因此人脈愈來愈廣，目前他手邊已經累積了二、三千筆以上豪宅客戶名單。 劉陳傳的客戶儘是國內名人，像美國在台協會理事主席包道格、演藝界的張小燕、王偉忠、吳宗憲、邱復生、電子業的鴻海董事長郭台銘、國巨電子董事長陳泰銘、錸德科技董事長葉垂景、政界的前考試院長許水德、前國大議長陳金讓等人都是他的忠實客戶，此外，前一陣子他才幫劉泰英、以及圓山董事長宗才怡的媽媽處理掉台北市的舊豪宅，還有許多不能曝光的神秘大戶。 為了處理龐大豪宅銷售業務，他聘用了六個專業助理群，專門為客戶解決地政、節稅等相關問題。這幾年來住邦房屋開始走向資產管理顧問的角色，因為豪宅主人多為企業主，他們本身除了住宅之外，還有公司龐大的資產都有賴專業人員為他們處理，因此住邦房開始承做資產處理，國巨電子位於信義計劃區的大樓（目前由高鐵承租）最近就是交由他處理，這棟大樓開價五十二億元，房租報酬率達百分之五，目前已經有買家議價中。 在豪宅交易過程中，劉陳傳最大一筆佣金來自於出售整棟建築物給自然美公司，這棟位於新店的辦公大樓總金額五、六億元，順利出售後，光是佣金收入就有二、三千萬元。至於一戶一億元以上豪宅，就有四百萬元佣金。 .

他告訴員工「熱誠可以創造機會，一定要有行動才會產生信心。」一件事情當你還沒開始做的時候，總是覺得很困難重重，但是當你開始付諸行動之後，就好像沒有那麼難了，他強調，熱誠是做業務的人應具備的特質，一定要有熱誠，才會營造機會。 他希望成功，所以用房地產專業接近成功的人，他也從這些人身上學到成功的精髓。「持續力可以創造奇蹟！」劉陳傳從成功的身上看到驚人的持續力，己過世的元大證券董事長馬志玲的弟弟馬德玲就曾告訴過他「我數十年如一日，每天早上一定五、六點就起床。」馬德玲年輕時做過磁磚業務，為了爭取客戶，別人跑客戶那邊三次，他一定跑五次，別人如果跑五次，他一定跑八次，以勤奮彌補不足。 還有一位科技業的老闆，每次約他去看明山的豪宅，一定約在清早六點左右，這位老闆也是數十年如一日清晨就起床工作。另外像電視大亨邱復生，作息與人不同，經常半夜還在應酬工作，半夜一、二點打電話給邱復生，他還能跟你談公事。 有一陣子他他幫錸德科技董事長葉垂景處理房子事務，葉垂景的太太楊蔚芬每次都跟他約在晚上九、十點之後，不過，當他到達公司之際，看到她仍在主持會議，工作非常勤奮，後來楊蔚芬告訴他，以前他陪著公公_也就是老董事長葉進泰去巡視工廠時，由於遊覽車沒有位置，他們經常是自備板凳坐在遊覽車上走道，四處去看工廠，一點也不以為苦。.

國巨電子董長陳泰銘也是經常半夜一、二點還在工作，有次陳泰銘告訴劉陳傳，國巨電子工廠位於台北縣，但很多員工都是從台北市來上班，一旦發生颱風，台北市與台北縣員工就會發生要不要放假的爭議，他就告訴員工「不用去爭台北市或台北縣有沒有宣佈放假，只要客戶有上班，大家就得上班。」完全以客戶為導向，這一課令他受用不少。 劉陳傳從這些人身上學到「持續力」是成功的關鍵，這讓他做事業更拼，更加勤奮，也是造就他成為豪宅超級業務員的主因。 .

超級業務員馬失前蹄
一口氣賠掉五千萬 不過，即使是豪宅超級營業，卻也有馬失前蹄的時候，四年前劉陳傳投資一塊台北市大安區地土地，二百坪土地要價近二億元，原本講好有建設公司要蓋房子，他心想買下之後，可以立刻脫手，但是沒想到市況不好，建設公司縮手不蓋，連帶讓他慘遭套牢，後來他在三年前賠了五千萬元斷頭殺出。 五千萬元對資本額只有三百萬元的住邦房屋衝擊不小，「這一課非常重要。」讓他學到人不能孤注一擲，雖然掉五千萬元，他自覺未來必須更努力，才能再創事業高峰。.

仲介「信義富邦」豪宅給郭台銘，半途殺出曹興誠
台北市信義計畫區的「信義富邦」是頂級豪宅，最近鴻海董事長郭台銘剛剛買下二戶，也是由劉陳傳居間仲介，不過，劉陳傳在賣「信義富邦」給郭台銘的時候，半途殺出路聯電董事長曹興誠，差點讓劉陳傳賺不到佣金。 劉陳傳覺得這是他仲介生涯中印象最深刻的事。這件事起因於郭台銘有心換屋，他與太太看中「信義富邦」的二戶，其中一戶屬於富邦房屋所有，另一戶則是震旦行董長陳永泰所有，劉陳傳知道郭家很喜歡這裡，很早就開始佈局，說服陳永泰把房子賣出來。 不過，就在劉陳傳佈局許久之後，有天郭台銘來看房子，非常中意，得知曹興誠就住在這裡，於是直接打電話給曹興誠，後來曹家也熱心幫忙詢問價錢，並徵詢陳永泰出售的意願，此舉差點讓劉陳傳的努力被掩蓋掉。不過，幾經轉折之後，郭台銘順利買到二戶「信義富邦」，郭家與曹家都有共識認定這是劉陳傳的功勞，佣金照給。劉陳傳開玩的說：「還好他們都不是做仲介的，否則我就沒得混了！」 「信義富邦」是由富邦建設興建的頂級豪宅，平均每坪七十六萬元，一共才四十多戶，每戶一百五十坪，每戶總價在一億元左右，今年年初才正式交屋，郭台銘買下二戶，總價至少近二億元。