8 期電子報 - 英脫歐帶來不動產議價空間 歐洲城市爭相取代倫敦

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英脫歐帶來不動產議價空間  
歐洲城市爭相取代倫敦
成為歐洲金融中心
 
倫敦金融城市長:
英金融地位無可取代
 
法國總統盼巴黎取代倫敦
成為歐洲金融中心
 
學者觀點-脫歐之後
倫敦金融中心何去何從?
 
英脫歐 資金急尋避風港
外資大舉匯入擁抱台灣
 
全球房市
法人最看好美、德
投資全球不動產
宜避開英國!
法國空巴訪桃
市長:航空城預留航太投資基地
新竹縣長邱鏡淳
打造竹縣城市品牌與國際接軌
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英脫歐帶來不動產議價空間 歐洲城市爭相取代倫敦
英國脫離歐盟後,對於許多國際買家購買不動產是極佳的時機,英鎊下跌意味著,以美元為主的買家比起公投日那天起,享有11%的折扣優惠。全歐洲的城市和公司迅速動了起來,競相拋出誘餌,想把企業、創業者以及投資從倫敦吸引過去。

短時間內倫敦的地位還不會被取代,但優勢將逐漸被削弱,而歐洲其他重要的金融城市將因此受益,如巴黎、法蘭克福、都柏林、盧森堡,國際金融機構已開始積極展開佈局。

 
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2016.07.20    FINANCIAL TIMES    作者:Hugo Cox   編譯:住邦資產管理

英脫歐帶來不動產議價空間

英國離開歐盟的決定如何影響不動產市場,以及其是否可能為一些購屋者帶來一些新契機?

對於像這樣一個滿懷希望的國家而言,雖然此舉哀鴻遍野得令人印象深刻,但是,在英國突然高喊讓自己進入一個基於脫歐的住宅不動產災難之前,我們已擦亮集體的水晶球在注視這片充滿不確定性的海域中,在倫敦以及英格蘭東南部周邊高端不動產的幾個主題上。

現在對於許多國際上的買家是一個極佳的購買時機。英鎊的下跌意味著,以美元為主的買家比起公投日那天,在這週早些時候有效的享有了11%的折扣優惠。對於一些國內的買家而言,託幾乎不存在的利率之福,這同時也是一個極佳的時間點。

據當地仲介已警告好幾個月,且在歷史上比全國其他地區更加動盪的倫敦首要市場,將承擔前期脫歐餘波所帶來的衝擊。這是非英國的產權持有者最高度集中的地區。在四月,信用評級機構穆迪公司(Moody's)估計,外國僑民佔住家銷售總值100萬英鎊(約台幣4,200萬元)49%的比例以上。隨著英國經歷了一個世代最大的政治試驗,它很可能是禍害,或也可能是救星,這個群體將扮演一個關鍵的角色。

他們是否可能因為英國脫歐而離開?根據英國當地地產公司推估非歐盟國際買家約佔此市場70%至80%組成的Trevor Abrahmsohn所言,其實很少倫敦的超級富豪在選擇購買倫敦住宅的時候,會將英國是否具歐洲單一市場的歐盟會員資格作為考量的因素。「這些買家根本不關心歐洲位在哪,而且他們也不相信當英國脫歐,是意味著倫敦作為不動產避風港的地位是處於危險之中。」

確實,繼英國和歐洲正動盪時的金融危機之後,這些買家似乎並不在意。黃金地段Mayfair地區是這群中許多人最喜愛的目的地-據當地仲介說,這裡平均單價約落在每平方英尺2,300英鎊(每坪約台幣348萬元),大約逾倫敦主要市中心的其他地方平均值的18%以上。根據第一太平戴維斯,Mayfair價格從2009年三月的低點至2012年底,這一段橫跨英國經濟衰退的末端以及歐元區危機最黑暗時期的期間,國外買家的偏好幫助了Mayfair的價格增加61%,遠遠超過了首要倫敦市中心(Prime Central London 註1),平均值28%。

仲介米德爾頓顧問公司(Middleton Advisors)的Mark Parkinson說,對這一群買家而言的優先事項是-以及維持-人身安全、法治、有利的稅制、良好的私立學校,以及英國長期在政治及經濟穩定性方面的優異表現。當英國脫歐動盪,依英國的國外買家標準,似乎會妨礙最後一點的因素,這是值得思考什麼原因會使這些買家通常習慣於購買其他地方:例如實施資本控管,像是在中國,以及漸漸的,俄羅斯也是;如巴西則有總統彈劾案以及幾十年來歷史上最嚴重的經濟衰退;沙烏地阿拉伯則是因石油價格下降,趨使發行有史以來第一次政府公債。

此外,對這群買家而言,英鎊的下跌在許多面向上彌補了2014年12月印花稅的上漲:(現在對於購買第二間住宅不動產者,價格超過第一個150萬英鎊(約台幣6300萬元)的部分課徵15%,這是一位管理了倫敦主要市中心近10億英鎊(約台幣420億元)資產的倫敦中央投資組合有限公司(London Central Portfolio Limited)的執行長Naomi Heaton所說。

然而,英國脫歐可能會對已在倫敦買房的歐洲的銀行業者帶來麻煩。如果英國確定離開歐盟這個單一市場,許多人可能因此被置留海外。一家美國投資銀行Jefferies在公投前預估,脫歐可能將看到100,000個銀行的就業機會遷移至歐洲。高盛(Goldman Sachs’註2)在歐洲的6500多名員工其中約有500名是在倫敦工作。

如果盡可能避免,他們可能不急於出售自己的家園。這對使用美金或歐元的投資者要變賣倫敦資產來取得收益是一個艱難的時間點。這禮拜早些時候,英鎊走弱,意味著肯辛頓-切爾西區(Kensington & Chelsea)的住家,價值約131.5萬英鎊(約台幣5,523萬元),平均價值約比公投日時那些以歐元為主的銀行少110,000英鎊(約台幣462萬元)。而同時,美金的持有者則減損至144,000英鎊。(約台幣604.8萬元)

當地仲介指出,即使歐洲大陸開始拋棄資本,可能減緩此衝擊:只有三分之一來自於國外的主要倫敦買家是從歐盟來的。

對那些胃口偏向時局動盪時可能將不動產貯存、購買,而非銷售的國際買家而言,看起來是有吸引力的。繼英國脫歐公投後英鎊的下跌局面,在穩定的下滑末端是急速的下墜。根據Hometrack所指,在過去的六個月中,平均資產價值變化以及匯率轉變聯合起來所產生的影響,已經看出倫敦前5%最貴的不動產對於使用歐元的買家便宜了13%,而對於那些使用美金的買家則便宜了10%。在同個時期,這個地產菁英中的英鎊所有者,已經看到1%的獲利。

對倫敦高端、新建市場的影響是難以言喻的,但供需之間的平衡點看起來是很明顯的:當倫敦主要市中心的價格正在下跌時,大量的住宅單元都在同一個時間點陸續建成。根據一份由一家仲介Property Vision以及另一家研究公司Dataloft為FT(註3)所做的研究指出,在三月時內倫敦大約19,000個新的住宅單元在建造中-比18個月前多了43%。根據主要開發案遍布九榆樹巷(Nine Elms Lane)以及巴特西發電站(Battersea Power Station)的Anthony Codling指出,全部的住宅單元裡面約有6,249個單元是坐落在SW8(註3)地區。Codling補充,如今SW8正在銷售的住宅中有三分之二是新成屋-是倫敦任何其他郵遞區當中比例第二高的。

反覆無常的國外買家可能會威脅到價格。當地的仲介說,新的開發案-當住宅完成時,買家通常在匯兌及其他放下約10%至20%之處-已證實對於從馬來西亞和中國的個人投資者而言是非常受歡迎的。

據當地仲介說,隨著倫敦的黃金市場降溫-倫敦主要市中心(prime central London)的平均價格已從2014年十月的高峰下降8%-依據當地的仲介Daniel Cobb裡面的Johnny Male之說法,為了避免損失的風險,現在很多人轉至次級市場銷售。

開發商駁回這樣的主張。根據開發商-巴特西發電站開發公司(Battersea Power Station Development Company)在巴特西發電站(Battersea Power Station)開發案再銷售的平均獲利是30%-該開發案1,500個單位自2013年一月已完銷。但是它不會透露自2014年十月,當倫敦的主要市場開始下滑時再銷售的價格變化。

Heaton認為,橫跨區域的首要新建案之平均價格在未來兩到三年將下跌20%。無論哪種方式,交易是由一些仲介業者努力促成的。「『自從公投後』海外投資者已經開始為他們出價的折扣而出。」當地銷售人員One Nine Elms說-倫敦最高的住家大樓,而且位於九榆樹點(Nine Elms Point)建案的人員Nanette Hung說道,「我們已經砍價多次。」

如果砍價不是你喜歡的,那麼在倫敦市中心100萬英鎊(約台幣4200萬元)的次市場是值得仔細審視的。這代表了一半的住宅存量,所以那有很多選擇,特別是在貝斯沃特(Bayswater)、皮姆利科(Pimlico)、柏靈頓(Paddington)以及維多利亞(Victoria)等地區。 在不久的將來,最大的問題是,如同FT不動產線的記者-Judith Evans所言:「新的投機性投資者是否會比因為英國脫歐而離開的人,或那些延遲搬遷至倫敦的人來得更重要。」

長期來看的樂觀前景,似乎可能是因為倫敦掛著「世界城市」的國際地位。高的就業水平可能受打擊,但倫敦一些其他的世界城市特質使他們看起來像是將不會受到影響:寬容的政治和自然氣候、以英語為主要語言、發展良好的IT產業、時區便利、藝術興盛、豐富的溫帶草木以及極佳的全球鏈結。

最後一個想法,如果在倫敦和東南部的不動產價格比其國內其他地方確實下跌得更多,即使僅是輕微的下跌,但還是有一些值得慶祝的事。在英國一些地區的價格從未恢復到金融危機前的水平。而且,據當地仲介說,當中部地區和北部已經自2007年的高峰下跌12.5%,倫敦首要地區(prime London)與同期相比則已飆升35.2%。

當公投已真實展現,極端不平等的破裂社會,對於任何人事物是沒有好處的,更遑論經濟。


《閱報小祕書》
1. Prime Central London:雖各家提供之定義不盡相同,但倫敦不動產業界大致同意此區世界上資產價值最高的熱點,許多資產評估調查者或房地產仲介大多數以這個地區囊括威斯敏斯特(Westminster)以及皇家自治區肯辛頓(Kensington)和切爾西(Chelsea),以及部分的漢默史密斯-富勒姆倫敦自治區(boroughs of Hammersmith and Fulham),以及康登(Camden)等地區。

2. Goldman Sachs:高盛,為跨國銀行控股公司集團,為《財富》雜誌評選的美國財富500強企業之一,總部位於美國紐約。業務涵蓋美國、亞太地區和歐洲,在全球23個國家和地區設有代表處;包括紐約、芝加哥、法蘭克福、倫敦、東京、台北、北京、上海和香港。

3. FT:Financial Times,即《金融時報》,是一份國際性以財經報導為主的報紙,編輯總部位於英國倫敦。

4. SW8:指倫敦郵政編碼為SW8的地區,位於南蘭貝斯(South Lambeth)和九榆樹(Nine Elms)地區,同時也是沃克斯豪爾(Vauxhall)和巴特西(Battersea)的一部分。以住宅區為主要組成。


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2016.07.05 FINANCIAL TIMES  作者:Patrick Jenkins   翻譯:住邦資產管理

歐洲城市爭相取代倫敦 成為歐洲大陸新的金融中心

巴黎和法蘭克福發動魅力攻勢 吸引倫敦的銀行、壽險業、資產管理公司

當英國公投離開歐盟,巴黎就不失時機地發動魅力攻勢。沿著法蘭克福、都柏林,以及從盧森堡到華沙等城市,巴黎正鼓譟著呼籲銀行、壽險公司以及資產管理公司,以倫敦這個城市作為歐洲中心可能不再是明智的決策。

這些服務集團去到哪,輔助其產業的角色,包含法律、會計、顧問,或其他產業也隨之而來。依賴這個城市超過500,000個成千上萬的就業機會將受到威脅。

在銷售的情況很簡單。如果英國自外於歐盟,金融服務公司將被抽離於即使沒有在地許可證,也能允許他們跨國界經營的在歐盟間「自由通行(passporting)」規則中。這些公司將需要考慮在歐盟設立新的基地。

有些人認為這個城市有更光明的未來,作為歐洲較不是重點城市的中心,擅長如海外人民幣貿易和金融技術。樂觀的英國律師估計英國的談判將能夠達成延長自由通行的一個協議。但若倫敦失敗,將會是哪個城市得益?

巴黎,擁有五個歐洲前20大銀行的資產立基於此的金融生態系統。其擁有一個大的基金產業管理著36,000億歐元的資金,僅次於倫敦的規模。同時它也是世界上最偉大的城市之一。

反對者強調一個不確定的政治和財政環境。外資銀行則指向高的社會支出。在英國300,000歐元的薪水支付,當把所有費用作為因素計入之後,約花費一個銀行每年352,740歐元的成本,然而在法國,同樣的薪水給當地的員工則需花費471,799歐元的成本。

法蘭克福則在許多方面是一個吸引來自倫敦這個城市的企業更自然的競爭者。法蘭克福美茵金融公司(Frankfurt Main Finance)的Hubertus Väth說:「我認為,在未來的五年中我們可看到大約10,000個左右的工作機會從倫敦移轉至法蘭克福是有可能的。」法蘭克福的王牌是存在著歐洲央行。一位頂尖的德國銀行家說:「歐洲央行肯定已幫助提振了這個城市。」

都柏林則是一個更自然的契合倫敦這個城市的類型,擁有英文的語言優勢、共通的法律以及有技術的勞動力。而且它也有一個已建立起來的金融產業。

除了巴黎之外,法蘭克福和都柏林是興起的挑戰者的入圍名單。波蘭已悄然而迅速的成為一個大的「近岸」地區。歐洲以外的地區也有可能成為更具吸引力的地方。有些銀行認為英國脫歐可能會觸發商務移轉至亞洲或美國,這是全球性的議題而非根植於英國或歐盟本身。



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2016.07.12  自由時報  記者:廖千瑩  編譯:盧永山

倫敦金融城市長:英金融地位無可取代


促進台英雙邊貿易跟投資,倫敦金融城市長茅杰飛勳爵(Lord Mayor Mountevans)帶領英國金融企業代表團訪問台灣。茅杰飛坦言,公投時他是選擇留歐,但還是尊重民主結果;但他強調,倫敦金融城的廣度及深度,沒有其他歐洲城市可以複製或取代,且近來英鎊貶值,反而是低檔投資英國的好時機。茅杰飛昨起一連兩天,帶領英國金融企業代表團來訪,此行除拜訪小英總統、台北市副市長陳景峻,也將拜訪高雄市長陳菊,並參觀台灣國際造船公司造船廠設備。

茅杰飛盼強化與台灣合作
茅杰飛昨轉述一早與小英總統會面狀況,茅杰飛強調,英國與台灣貿易關係長久以來發展非常良好,且雙邊相互投資也非常活躍,此行目的就是希望增進雙方貿易跟投資;尤其是金融科技,與小英總統見面時也談到金融科技重要性,他認為,台灣在金融科技的技術跟人才,都是獲得大家認可。

茅杰飛強調,他此次代表英國造訪台灣,表示兩個島國人民友好關係,且此次出訪時間點也很重要,尤其大家對英國脫歐很關心,此行也是確保英國脫歐後狀況,希望在台灣尋找更多貿易跟投資合作機會。

至於外界關切英國房地產基金遭停贖及英國不動產折價問題,茅杰飛說,確實有小部分房地產基金停贖,但這只是短期內有投資人想把資金拿回來,長期不必擔心。

「倫敦金融城」是位於倫敦市中心的金融商業區,佔地一平方英里,聚集數百家銀行,從業人員超過三十萬人,並有世界最大的外匯市場及衍生金融商品交易市場,日均交易量佔全球三十%以上;這座「城中城」雖隸屬於倫敦市,但擁有自己的市長、法院和近千名警察,以及一套嚴格的管理體系。


倫敦金融城市長茅杰飛勳爵(Jeffrey Mountevans,右三)
期盼與台灣強化金融貿易合作。 (記者廖千瑩攝)


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2016.06.30  法新社、自由時報

法國總統盼巴黎取代倫敦 成為歐洲金融中心


法國總統歐蘭德(Francois Hollande)29日在布魯塞爾高峰會後表示,英國脫離歐洲後,首都倫敦金融城要放棄擔任歐元貨幣交易中心的角色,更說「法國正在研究相關法規,讓巴黎成為更具吸引力的金融中心。」

歐蘭德說:「為什麼要讓一個不再是歐盟成員,甚至從來不是歐元一份子的國家,繼續操作歐元?」他認為,歐洲許多金融中心應該「準備好接手某些未來英國倫敦沒辦法做的事。」

歐蘭德在接受法國商業日報「迴聲報」(Les Echos)採訪時說,法國本身應「進行立法,包含金融相關法規,讓巴黎成為更具吸引力的金融中心。」

歐蘭德最新民意調查支持率只剩12%,此番發言意在拯救失業率。他曾承諾,要改善法國高達10%的失業率,否則不會競選連任。他已執政超過4年,失業率尚無明顯起色;再這麼下去,歐蘭德在明年4月23日及5月7日舉行總統大選兩輪投票,可能失去競選資格。

英國倫敦是歐盟裡最大的城市、歐洲金融科技的重鎮、全球銀行業的核心。根據顧問公司Accenture對英國金融科技統計,過去五年在金融科技的新創投資成長了14倍,去年英國的金融科技投資金額有9億7400萬美元。是全球之冠。

英國將面臨金融科技人才荒。顧問公司William Garrity Associates的研究報告指出,英國有30%的金融科技人才來自歐盟或海外,而金融科技需要最頂尖的軟體人才,需要通過企業家簽證(Tier 1 Entrepreneur VISA)、特殊人才引入簽證(Tier 1 Exceptional Talent VISA)、工作簽證(Tier 2 General VISA)等限制。脫歐後的英國,對外來移民、專才招聘的相關法條尚未明朗,將會影響人才到英國就業意願,且產業可能無法向歐盟延伸,英國脫歐後,倫敦未來不會再是這些頂尖人才的第一選擇。


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2016.07.12  工商時報  作者:羅至美(台北大學公共行政暨政策學系教授、歐盟莫內學術模組計畫主持人)

學者觀點-脫歐之後 倫敦金融中心何去何從?


英國政府於日前正式回覆410萬人連署要求舉行二次公投的請願訴求,拒絕舉行二次公投,英國確定脫離歐盟的結果至此已經完全確認。英國最大的就業市場、並引以為傲的倫敦金融中心是否仍能維持它國際三大金融中心的地位?是每個金融城內從業人員最感焦慮的話題。

倫敦金融城或倫敦金融中心一詞來自the City of London,它指的是倫敦金融活動高度集中於一「平方英里」(Square Mile)的地理區段中心,因此金融城(the City)的說法成為倫敦金融中心的代表與英國金融服務業的代名詞。倫敦金融城市長茅杰飛勳爵,於11日抵台正式訪問。

自1980年代中期英國製造業陷入衰退之後,以倫敦金融中心為首的金融服務業即成為英國最重要的產業,它是英國就業市場、經濟成長與貿易盈餘等最大的貢獻者,也因此成為戰後英國歷任政府最重視的產業利益部門。因此,脫歐對倫敦金融中心將產生何種變化?直接牽動英國經濟發展、甚至政治發展的走向。脫歐對倫敦金融中心會產生何種影響?必須先釐清一個本質性的問題:倫敦究竟是以何種利基發展成為今日的國際金融中心?

曾經一度因大英帝國瓦解而失去國際金融中心地位的倫敦,其得以在1960年代恢復金融中心的地位得力於當時歐洲通貨市場(Eurocurrency markets),尤其是歐洲美元市場(Euro-dollar market)的出現,憑藉著輕管制的法規與賦稅環境、英語優勢、時區、熟練的專業人員等因素,倫敦成為歐洲美元的金融交易中心,換言之,倫敦作為金融中心的本質從過去大英帝國實體經濟的金融力量的表徵轉變為與國內實體經濟表現無關、而以國際境外金融業務為主的離岸金融中心(offshore financial centre)的性質。

1992年完成的歐洲單一市場與1999年出現的歐元則再一次提供了倫敦金融城的質變。儘管英國並未加入歐元,然而,由於歐洲單一市場的實現,歐盟所有成員國彼此之間在貨品、人員、服務、資本等四大項生產要素完全自由流通(所謂四大流通),金融服務業也因此彼此連結成為一歐洲單一市場。因此,作為歐盟的成員國,英國在歐洲單一市場與單一貨幣實現之後,因過去在歐洲通貨市場中的既有優勢,獨享了歐洲金融服務業單一市場中的最大利益。從歐元的國際借貸、債券發行、到股票上市,倫敦掌控了多數與歐元有關的金融業務。是倫敦、而非歐元區的法蘭克福或巴黎,才是歐元區的國際金融中心。

換言之,倫敦今日得以與紐約、東京並列國際三大金融中心,是因為它是歐盟經濟體—全球最大的經濟體,與歐元的金融交易中心,一如紐約之於美國經濟體與東京之於日本經濟一般。然而,這一切因作為歐盟會員國而享有的歐洲單一金融市場與金融護照(financial passport)的優勢在英國確定脫歐之後,勢將很難持續。如何在脫歐之後仍能維持倫敦國際金融中心的地位,則成為當前英國政府最急迫的挑戰。

日前在英國財相George Osborne的主導之下,倫敦金融城內最大的幾間金融集團,如高盛、渣打、JP Morgan等,共同發表聲明,表示將極力維繫倫敦國際金融中心的地位,然而,諷刺的是,這些業者在媒體提問時卻表示無法承諾未來不會在倫敦的營運中心進行裁員或縮減規模的可能。事實上,脫歐公投甫經過兩週,英國金融時報(Financial Times)於日前報導,英國就業市場中的求才需求數量已經從過去150萬人次的水準,急速下降到70萬人次的水準,英鎊匯率更是持續下跌至新低水位。另一方面,巴黎、盧森堡、都柏林等地都已經傳出對倫敦金融業者積極招手。法國總理承諾,法國將不會對金融服務人員的高薪課以高所得稅;盧森堡的經濟與財政部長則將於本月底赴倫敦金融城親自遊說業者轉移營運至該國;同享英語優勢的愛爾蘭則在英國脫歐公投之後的短短兩週內,已經接觸了1200家英國企業,遊說遷移至該國投資。

未來倫敦金融中心是否能仍保有其國際金融中心的地位,端視未來兩年英國政府與歐盟的談判是否能繼續保有英國進入歐洲單一市場的權利,從而仍能立足於歐洲單一金融市場,惟談判尚未開始,改變卻已發生,倫敦金融中心正在與時間賽跑。


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2016.06.28  工商時報

英脫歐 資金急尋避風港 外資大舉匯入擁抱台灣


「英國或歐盟的黑天鵝飛到台灣未必還是黑天鵝」,金管會副主委桂先農昨(27)日強調,英國要脫離歐盟造成歐洲市場動盪,資金急著尋找避風港,台灣資本市場相對穩定,大戶在國外賺不到錢,就有可能會回到台灣。

以外資為例,上周英國脫歐公投在即,外資即持續淨匯入,單周高達11億美元(新台幣358億元)以上,金管會統計,6月累計到24日止,外資淨匯入已達40.7億美元,約新台幣近1,323億元,應是今年單月外資淨匯入第2大金額。

而外資累計淨匯入金額在24日達到2,033.46億美元,則是創下去年5月來新高,尤其是臨近英國公投開票日,外資24日當天還淨匯入5.09億美元,將台股視為避風港之一;目前外資持股占台股市值達39%,仍是市場主要資金動能之一。

桂先農表示,這波英國脫歐造成資本市場震動,已有回穩跡象,如昨日日股、韓國、上海都已收紅,台股因較早收盤,但相關指標也有回穩趨勢。

桂先農指出,金管會務求儘可能讓資訊都透明,讓投資人可以安心,如國銀對英國最大曝險即新台幣1,455億元,其中授信428億元,比去年底下降許多,整體曝險占銀行淨值4.49%,占總資產更只有0.3%左右。

保險業投資英國7,843億元,其中以英鎊持有的部位有1,229億元,占國外投資的1.1%,且壽險公司帳上外匯價格變動準備金已有549億元,足以因應英鎊匯率波動的風險。

針對英國脫歐議題造成英鎊重挫,市場擔心3大壽險公司英國資產減損,國泰人壽表示,其購置倫敦兩棟大樓約8.95億英鎊的資金都有避險轉成美元,這波英鎊下跌,國壽還賺到小額的匯兌利益。

目前3大壽險公司在倫敦買樓,國壽2棟、富邦人壽3棟、新光人壽1棟,合計投資金額17.148億英鎊。新光人壽表示,去年買的天恩街大樓是中長期投資,因此投資金額1.36億英鎊是用成本列帳,並不會出現評價損失等。

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2016.06.28  工商時報

全球房市 法人最看好美、德


英國公投結果脫歐,成全球金融市場震撼彈,後續歐洲內部政治效應恐持續發酵,短線市場將呈大幅震盪格局,投資布局優選的REITs基金,兼具基本面及配息收益的物美價廉優勢,將成資金避風港,逢低布局看好美國特殊型REITs及供不應求的德國住宅。

台新全球不動產入息基金經理人謝夢蘭表示,REITs後市在全球低利環境下,美、歐、日持續寬鬆下,貸款成本降低,可望推升房市買氣,且全球產業分類標準(GICS)預計8月底後將REITs從金融產業獨立出來,成為第11大產業,吸引法人增加配置比重。 美銀美林證券估計,可望為REITs產業帶來300億美元資金潮,帶動全球REITs中長線漲升行情。

觀察全球REITs表現;謝夢蘭認為,美國房市健全且基本面良好,銷量升至9年多最高水準,展現蓬勃生機;德國住宅具天時、地利、人和優勢,也是全球REITs中的黑馬,成為市場普遍看好兩大優選地區。

群益全球地產入息基金經理人應迦得指出,經濟外冷內溫下,資金持續偏好REITs在內的收益型產品,全球型REITs基金更有利掌握不同區域漲升行情,同時分散區域風險。區域上看好可望持續吸引資金挹注的美國REITs;亞洲則是新加坡和澳洲REITs,因平均股利率表現5∼6%,可望持續受到市場青睞。

瀚亞亞太不動產證券化基金經理人方定宇強調,儘管短線英國脫歐公投結果干擾市場,但長線美國升息方向不變,相對全球景氣,美國好轉趨勢明確,有助美國與亞洲商辦持續復甦,尤其亞洲REITs與公債利差,大於美國REITs對美債利差,一旦再度升息,REITs資產創造收益來源可期。

法人指出,經驗顯示,市場波動性升高時,凸顯REITs防禦特性,在全球經濟不確定性未除下,REITs指數續提供相對優異表現。


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2016.07.05 工商時報

投資全球不動產 宜避開英國!


英國脫歐後,引發英國不動產基金骨牌效應紛紛暫停申贖,但目前未波及到國內基金。法人認為,歐洲REITs受英國脫歐議題所影響,表現承壓,後續仍須觀察英國脫歐對企業獲利與房地產影響,就短線布局上仍建議避開英國相關部位。

中國信託投信指出,即便目前投資人對英國商業不動產仍保持疑慮,由於英鎊大幅貶值以及REITs價格下跌,海外機構法人湧入英國房地產市場。目前英國REITs相對不動產折價幅度已達30%,將會有套利機會賺取其價差。

此外,英國不動產信託暫停交易事件對REITs市場並無直接影響,且暫停交易甚至能穩定市場恐慌之情緒,經理人不會在市場拋售所持有之不動產去應付贖回。中國信託全球不動產收益基金經理人陳文卿表示,目前市場對於美國聯準會今年升息的預期大幅降低,且在英國脫歐的不確定因素下,美國10年期公債持續走低,對於不動產與REITs基本面仍具支撐,目前全球REITs股利率約4%到5%,相較於各國公債仍具吸引力,加上低利率環境有利REITs企業獲利將持續成長,預估全球REITs獲利成長今年約可達6%到7%。

亨德森遠見泛歐地產股票基金經理人Guy Barnard指出,英國脫歐帶來的市場不確定性,使得房地產市場的租賃需求減弱,特別是在受惠於歐盟組織的金融服務業聚集的倫敦市區。而即便倫敦市區辦公大樓市場展望轉差之時,空置率仍低,而供給方卻因為市場不確定性升高而縮手。

群益全球地產入息基金經理人應迦得表示,就REITs的布局來看,有鑑於英國公投結束後代表的是接下來一連串不確定性的開端,包括英國政局上的動盪、與歐盟間的互動和談判,短線上英國房地產相關商品料將受到波及而表現震盪,因此佈局方面現階段相對看好美國和亞太REITs,主要是因為美國REITs獲利表現穩健,未來一年獲利預估仍呈上升趨勢,加上評價面上亦無過高疑慮,因此後市表現仍看好。應迦得指出,亞洲方面,英國脫歐對於亞洲的經濟衝擊相對小。





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2016.07.11  聯合報  記者:邱榆蕙

法國空巴訪桃 鄭文燦:航空城預留航太投資基地


桃園市長鄭文燦今日下午在市府接見空中巴士集團東北亞區副總裁藍榮培(Pierre LANORE)時表示,桃園航空城計畫的產專區,也會預留航太產業的基地,歡迎國際企業來台投資。

鄭文燦提到,空中巴士集團的業務範圍廣泛,包括飛機製造、航太零組件、維修、以及衛星系統等,而台灣零組件工業強大,可以支持航太產業發展,成為很好的飛機維修基地,桃園航空城計畫的產專區,也會預留航太產業投資基地。

鄭文燦指出,去年桃園國際機場的旅客運量為3800萬人次,預估今年將達到4000萬人次,桃園機場航班類型以東南亞、中國大陸等區域性航線居多,隨著區域型市場更為蓬勃,相信空中巴士在台灣的市場也能持續成長。

藍榮培回應,空中巴士一直與台灣維持良好關係,不但與多家國籍航空合作,在航太零組件、維修等其他產業,也與台灣多有互動,期望未來繼續維持長期的合作關係。

今日包括市府經發局長朱松偉、航空城公司代總經理謝懷慧也一同出席。


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2016.07.05 工商時報

新竹縣長邱鏡淳 打造竹縣城市品牌與國際接軌


新竹縣長邱鏡淳積極打造竹縣城市品牌與國際接軌,近日首次申請國際智慧城市論壇就獲選頂尖TOP7,在招商引資也迭創佳績,他強調,將持續力推綠能光電、生醫生技、文創。

邱鏡淳說:「新竹縣第一次申請國際智慧城市論壇(ICF)評選除進入Smart 21,一舉躋身頂尖TOP7在ICF也相當罕見。」驗證新竹縣長期推動數位與e化軟、硬體建設及結合產、官、學、研、醫資源,所展現經濟與創新動能。

邱鏡淳強調,除今年在ICF榮獲TOP7,任內於2013年、2015年分別舉辦台灣燈會、台灣國際客家文化嘉年華,都是融合在地特色資源、展現地方文化色彩的亮眼成效,不僅在國際上發光,也隨著科技技術的進步與時俱進,更在縣民、鄉親熱情參與、擴大生活應用,證明縣府團隊有活力、有創意及國際觀,足以打造竹縣城市品牌與國際接軌。

趁著6月赴美參加ICF頒獎,邱鏡淳也率縣府招商團隊前往加拿大萬錦市進行城市交流,更展現強烈招商企圖心,超越新竹市,與萬錦市簽訂雙邊經貿合作備忘錄MOU,彼此將依公平及互利原則合作交流,包含經濟、文化、貿易、高科技、教育等議題,促進繁榮發展及企業團體發展的合作機會。

他說,縣府除「停8」停車場及竹北運動中心興建、台灣科技大學校地多元利用等招商,還有工業技術研究院、新竹工業區、台元科技園區、新竹科學工業園區、生醫園區各個產業園區每年約創造22萬就業人口數,年產值達2.1兆元,萬錦市也被喻為「加拿大的高科技首都」,歡迎加拿大的企業來竹縣投資。

邱鏡淳表示,竹縣2015年成功招商國民運動中心與「停8」停車場建設、經營、轉讓(BOT)案,與民間簽約投資金額91億元,近日已獲財政部頒發「促進民間參與公共建設招商卓越獎。

在竹北國民運動中心已經發包,「停8」停車場BOT案正規畫設計,邱鏡淳指出,此舉不但活化閒置用地、利用現有土地增加財政收入,也引進稅收、帶動周邊效益、增加就業機會。

邱鏡淳強調,為了招商引資,縣府自2010年6月29日成立單一窗口服務中心,至2016年4月底已受理投資案152件,逾1億元重大投資案68件,提案投資約49億元、預估創造1萬2,641個工作機會,今年也續強化引進綠能光電、生技、文創等產業。




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