11 期電子報 - 受惠全球超低利率 全球主要城市房價上海漲幅第2

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成長中的國際都會大樓建地  
全球主要城市房價
上海漲幅第2 香港跌最兇
 
房地產進入冰河期
走向長L格局
 
房仲今年恐再倒3,000店
 
房價從底部反彈約1成
敦南樞苑每坪157.3萬成交
 
1.57億志玲置產牯嶺街  
 
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受惠全球超低利率 全球主要城市房價上海漲幅第2
最新報告顯示,全球37座主要城市今年第2季房價,上海房價年漲幅22.5%,僅次於加拿大溫哥華,居全球第2;廣州、北京的漲幅則分別排名第8和第11。香港房價則跌最兇,排名墊底。

受惠全球超低利率的投資環境,支撐房價上漲,及各國紛採貨幣寬鬆政策刺激經濟,形成新一波資金浪潮,根據「2016財富報告」,淨資產超過3000萬美元的人士未來十年想投資自用住宅的比例高達41%,想做房產投資也有47%,房地產仍是最主要的投資置產工具,風險相對低。

台灣在高房價及重稅影響下,市場交易要流通,仍需在價格上多讓步,降低期待才能降低風險。

   
仁愛路吾疆
仁愛路三段空軍總部旁
建物面積:177坪(另6車位)
俯瞰百米仁愛路綠海大道,蒼翠綿延
一層一戶,全景落地窗引進大量光線
台北市三大綠蔭大道唯一南北座向,冬暖夏涼
 
 
大安森林公園幕府十六
正對26公頃大安森林公園,國際級都會景觀
一層一戶,大面視野遼闊,值得典藏
雙捷運大安森林站、東門站,生活機能佳,近永康商圈
明星學區:新生、金華國小、金華國中
臨47米路寬
 
 
敦凰
台北市仁愛圓環上俯視敦化南路樹海景觀
建物面積:257坪(另10車位),土地面積:28坪
一層一戶,享貴族般雍容起居
一層可規劃成2戶,三代同堂就近照顧,各保隱私
新古典藝術黃金比例精髓,挑高六米迎賓門廳
 
 
信義富邦國際館
信義計畫區頂級指標,台灣第一豪宅,首富入住,極稀有釋出
建物面積:132坪(不含車位)
榮獲綠建築標章,綠意盎然的森林中庭,孕育新鮮芬多精
擁有500坪SKY CLUB私人招待所、空中溫水游泳池等
無可取代的地段與景觀,收藏、傳世,人生至極
 
 
天母九五莊園
天母磺溪世外桃源,緊鄰櫻花崗公園
坪數規劃:98坪、124坪、127坪、139坪
基地536坪僅規劃20戶,公設比低,可運用空間極大
住台北市區的TSA家長福音,休憩的second house
近榮總,免除交通疲憊等待之苦,靜謐環境,極適合養生
 
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Michael 劉陳傳
 
M: 0939-555-111     T: 02-3765-5678  
   
 



2016.08.11    FINANCIAL TIMES    作者:Robin Harding    翻譯:住邦資產管理  圖片來源:網路

成長中的國際都會大樓建地


在東京,新家園的建設是一個常見的景象,且價格漲幅一直不大。這是否能成為世界其他城市的經驗?
——Robin Harding (Financial Times在東京辦公室負責人)

鄰近房子發展的快速性總是出乎我們的意料,雜草及青苔在日本的庭院蔓延,且窗簾也從未揭開過,我們知道它是空置的。但某天來了通知,液壓挖掘機將房子拆除,並告知到明年年底將有16戶公寓取而代之。

突然間,我們住到東京建築工地旁,這不是開玩笑的。他們一週工作六天,若在倫敦、巴黎或舊金山,會有居民憤怒的咆哮,關於居住品質嚴重損失的警告、請願、訴訟。但在我們的鄰國,他們並沒有埋怨,且與港區(註1)規劃部負責人Takahiko Noguchi進行一次對談,他表示對於拆除建築物並無法律限制,「人們有權利使用他們的土地,所以基本上周圍的人們無權制止開發。」

2014年在東京這城市開始了142,417個建築工程(1,330萬人口,無空曠土地),這是一個令人吃驚的事實,這遠超過在加州發行的83,657張使照(人口5,430萬)。東京的穩定建設連接一個更令人吃驚的事實,相對於已扭曲的西方城市房價暴漲、造成世代間的代溝與對立、貧富不均的狀況、搬家致富的機會被剝奪,在日本的房價幾乎沒有調整空間。這並非人口下降的結果,作為其他國家日本經歷了相同的「回城(return to the city)」浪潮。

「港區」位於東京都心20平方公里的區域,在過去20年,人口從145,000增漲至241,000,漲幅約66%,共增加約10萬居民。在舊金山,過去20年的人口成長數也相同,從746,000至865,000,上升了16%。但在舊金山及倫敦住家的價格分別增加了231%及441%,而在日本央行於2013推出了大的貨幣刺激措施後,港區吸收了其人口增長且價格只上漲了45%。

在東京並未針對房價有太多無謂的對談,因其變動不大,不論是買或是租,都不會是生命中重要改變的決定,相反的,日本為其人民穩定的提高了不動產的位置及容積標準。許多國家,城市的居住成為這時代巨大的社會和經濟問題(是否因過多人口移居至倫敦導致英國支持脫歐?),因此這是值得研究的,它的價格及房屋量能達供需平衡,東京如何實現這一壯舉。

就像日本大部分的其他制度,城市規劃也是基於西方的模式,東京大學城市工程系的教授Junichiro Okata表示,它類似美國的系統。城市劃分成各種類型的商業、工業和住宅用地,在商業用地你可以建造你想要的:東京部分的規劃是大量在港區原工業區增加公寓大樓。但在低層的住宅區域他們的限制就較嚴格,且它很難取得土地重新規劃的資格。

受分區規則影響,土地所有者的權利非常堅強的。事實上,日本的憲法規定─擁有或持有財產的權利是不受侵犯的。私人開發商不能迫使你出賣土地,而地方政府亦不能阻止你使用它。就算你要蓋一棟外觀用粉紅色貝殼建的仿哥德式建築那也是你的事!

曾在日本寫過廣泛計畫的多倫多大學地理系教授André Sorensen表示,在加州沿海的城市,分區規則導致癱瘓和缺乏新的住房供應,因為現有的屋主阻止新發展,有點類似1980年代的東京。在1980年代日本出現了非常驚人的投機性房價泡沫化,這和同年代的倫敦及紐約相較之下糟糕許多,而各個日本經濟學家齊聲譴責─減少供給的計畫及分區規則。建議發展「森大廈」(註2)的Hiro Ichikawa表示:「但間接的,此波泡沫化為住房橫跨東京市中心奠定了基礎。」當其泡沫化後,開發商離開了不再有任何需求且昂貴的商辦聚點。

由於開發商的不良貸款導致日本金融體系在1990年代瀕臨崩潰邊緣,因此政府放寬發展政策,最終在2002年實施城市復興法,其促使土地重劃趨於容易。商辦地被重新用於新的住房,「以協助泡沫化後的經濟復甦,緩解國家城市發展的政策」Ichikawa表示,「若是沒有泡沫化,東京將面臨和倫敦或舊金山相同的情況。」

走廊和公共場所被排除在公寓樓的計算範圍,提高其現有分區,而現在正在討論的提案將允許業主基於改造老舊的防震標準,以重建更大的建築。基於政府此法律流程及對於拆除及重建的自由,意味著業主可以更快的獲利。Okata表示:「城市計畫法及建築法為國家法,就算是非常細節的部分也被逐條列出,地方政府幾乎沒有發展的推力。」

住在港區的Noguchi反映了日本普遍大重的想法:若是沒有重建的話,我們根本無法在地震下生存,所有建築物都是一次性、暫時性的,這是與西方另一個關鍵的區別。「仍有許多地區擁有大量的老舊建築,他們也許會更積極得爭取重劃。」不斷的重建解釋了為什麼在這城市新建案的比例如此之高:一般住宅的淨增值較低,但重建通常允許增加其密度。

這一切是有代價的,其反映在其他地方而非金融,簡單來說,現在日本的市容,包含東京,可說是非常的醜陋,綜觀其建築視覺並不協調、開放空間過小,而所謂的「高品質」充其量只是能夠防震而已。東京老舊公寓建築造成其似工業化的西伯利亞,背棄烏托邦而追逐金錢,一個哥德式的城堡不再是天馬行空:可以去看看在目黑區的運河前的帝國愛情賓館(註3)。最鬱悶的是在東京郊區,密集且無進排列的便宜、預製、木結構房屋林立。

儘管如此,東京依然是平等的,醜陋是由富人及窮人共享的,因此房價可以維持較低。而在倫敦或舊金山,部分的人只能從陰溝裡仰望所有的美,而其他人高高在上,在那少數配給的席位接近那閃耀的星。



《閱報小秘書》
1.港區:是日本東京都內23個特別區之一,是一個聚集著諸多外國大使館、國際氣氛濃厚的地區。港區位於東京東南方、緊鄰東京灣。境內較著名的市街包括有赤坂、經濟活動活躍的新橋、濱松町等商務街、外國觀光客與酒吧雲集的六本木、高級住宅區的麻布和白金台、高級商店街的青山、新興的遊樂觀光區台場、以及自2002年以來逐步開發完成的兩個大型複合都市地帶—六本木新城(六本木ヒルズ)、東京中城(東京ミッドタウン)和汐留SIO-SITE(汐留シオサイト);東京最重要地標之一的東京鐵塔亦位於此區內。

2.森大廈:即「森ビル」、「Mori Building」,是日本的地產開發商,以在東京建設方舟之丘、六本木新城等大型都市再開發設施,以及Laforet原宿、表參道Hills等商業設施而聞名。1986年,森大廈在東京赤坂興建的Ark Hills完工,自此一躍成為全日本知名的不動產業者。之後,森大廈陸續在東京興建御殿山Hills(今 御殿山花園)、城山Hills(今 城山花園)、愛宕山Hills、元麻布Hills、六本木Hills(六本木新城)等一系列以「Hills」(ヒルズ)命名的複合式都市更新計畫。除了日本國內,森大廈也進軍海外,代表作為中國上海的上海環球金融中心。

3.帝國愛情賓館:位於東京黑目區的愛情賓館,其以城堡做為建築外型成為其特色。(如下圖)


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2016.08.10    工商時報

全球主要城市房價上海漲幅第2、香港跌最兇


房地產研究機構公布最新報告顯示,全球37座主要城市今年第2季房地產價格中,上海房價年漲幅22.5%,僅次於加拿大溫哥華,居全球第2;廣州、北京的漲幅則分別排名第8和第11。香港房價則跌最兇,排名墊底。

根據該報告,溫哥華成為2015年6月至2016年6月間房價上漲最快的城市,年漲幅達36.4%,而中資是拉高當地房價的主要推手。據統計,中國投資者去年共花費96億美元在溫哥華購置房產,占當地房產銷售總額的33%。

為抑制過熱的房市,溫哥華日前開始徵收「外國人購房稅」,成為繼澳洲之後,另一個控制外資進入房地產市場的政府。根據新政策,外資在當地購房時,需一次性加收15%的房產轉讓稅,新稅實施之後,外國買家若以200萬加幣購買1間房屋,就要多繳稅款30萬加幣。

上海房價的漲幅則緊追在溫哥華之後,上海以22.5%的年漲幅排名第2,廣州、北京的年漲幅則分別為8.8%和6.4%,排名第8和第11。值得注意的是,香港房價在過去1年降幅達8.4%,為37座城市中降幅最大的城市。

中國過去1年的整體房價同樣不斷攀升,中國指數研究院的報告指出,今年7月份,全大陸100個城市的新建住宅平均價格為每平方公尺12,009元人民幣(下同),年增率增加1.21個百分點至12.39%,月增率擴大0.31個百分點至1.63%。百城價格指數的年增率、月增率連續12個月雙升。

除上述城市之外,南非開普敦和加拿大多倫多則分別以16.1%和12.6%的漲幅分別位居第3和第4,澳洲雪梨和墨爾本的房價也出現了兩位數的上漲。


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2016.08.04 工商時報

房地產進入冰河期,走向長L格局年底房仲倒店家數逼近50%


面對國內低迷的房市,永慶房產集團董事長孫慶餘表示,房價向下修正趨勢已定,房地產進入冰河期,房市將走向長L的格局,房屋稅爭議下半年進入關鍵時刻,將影響房市軟著陸或硬著陸;他更語出驚人地表示,今年底房仲業倒店家數將逼近50%,預估將較高峰期少掉3,000家。

永慶慈善基金會昨(3)日舉辦「人間」公益影展開幕會,新北市市長朱立倫也應邀出席,今年影展再以「大地育生機、逆境展韌性」為主軸,精選14部國內外關於環境保護、兒少身心發展、弱勢關懷的電影及紀錄片。

一向較少露面的孫慶餘會後針對目前房市表示,房市去年呈現多空拉鋸,今年房價向下修正趨勢已確定,房地產進入冰河期,已沒有傳統3~5年的多空循環期,房市將走向長L的格局。

孫慶餘表示,1間蛋黃區房仲門市每月平均交易2件、蛋白區平均4件,營運才能打平,目前受房市交易清淡影響,房仲經營困難,今年底房仲業倒店家數朝50%邁進,預估將較高峰期少掉3,000家,恐將影響3~4萬房仲人員就業。

談到國內政經情勢,他強調,選舉與執政時的邏輯不同,政府施政成熟、穩定非常重要,目前台灣自住率高達84%,選舉時可幫16%沒房產的人高喊居住正義,但執政後,房市政策要考量的是逾8成的多數人。

孫慶餘表示,房屋稅政府如何處理,下半年進入關鍵時刻,目前房價不用打都已經在跌了,政府不應再打房,房屋稅一刀切下去,將影響房市軟著陸、硬著陸或是崩跌。

他舉例,民國69年房市漲到強弩之末,政府祭出追查購屋資金來源及空地限期興建2大措施,導致整個經濟熄火,後來為救房市,又提出優惠房貸及公營行庫利息補貼政策,多花幾千億元還是全民買單。

他進一步指出,新政府8年20萬戶社會住宅政策是不對的,國內其實目前並不缺空房子,重要的是如何逼出空屋,再加上未來幾年進入老年化社會,蓋那麼多社會住宅效益不大。

孫慶餘認為,政策不能老是「髮夾彎」,房地產不要又來個「髮夾彎」,錯誤的政策比貪汙更可怕。


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2016.08.04 經濟日報

永慶集團董座:房仲今年恐再倒3,000店


永慶房產集團董事長孫慶餘昨(3)日指出,房市現在進入低成交量時代,今年移轉棟數估計不到25萬棟,房仲業進入冰河期,預計今年房仲家數恐再減約3,000店,較高峰期逾7,000家腰斬一半以上。

孫慶餘昨天出席「人間」公益影展開幕式,他表示,上半年買賣移轉棟數僅10.8萬棟,估計今年全年恐不到25萬棟。

房市交易量低迷,房仲受到衝擊,去年整體房仲店數倒閉約1,300家,今年估計再減少3,000家,房仲業經營正式進入冰河期。

孫慶餘強調,雖然房仲家數驟減,但永慶房產集團仍以補充人力為優先,暫緩展店計畫。目前集團在全台市占率約29.2%,接下來將觀察政府政策、房市動向,再做展店打算,希望未來能將店數擴增至1,600家。

近期市場討論的房屋稅爭議,孫慶餘認為,執政者不應以打炒房的想法推行房市政策,以目前房地產市場來看,趨勢仍將走跌,在跌勢確定下,是要軟著陸或是硬著陸,執政者的那一刀很重要,政府應該讓市場回歸基本面,政策上應該更「成熟、穩重」。

孫慶餘說,台灣的房屋自有率高達84%,接下來持有稅會持續加重,未來租房市場會成為趨勢,政府不用花數千億元興建社會住宅,但政府欲利用空屋當二房東轉租、釋出空屋政策,這是可行、很好的構想。


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2016.08.04 工商時報、自由時報

房價從底部反彈約1成   敦南樞苑每坪157.3萬成交


又有豪宅成交!根據最新實價資料顯示,北市指標豪宅「敦南樞苑」19樓以總價約3億元成交,換算每坪單價157.3萬元,相較最高單價169.1萬修正約7%,不過較去年底最低時的每坪142.4萬元,房價也從底部反彈約1成左右,高端的豪宅市場雖受到豪宅稅重創,但仍有零星自住客成交。

「敦南樞苑」19樓今年6月以總價約3億元成交,不含車位面積為192.39坪,換算每坪單價約157.3萬元,雖然仍低於101年9月最高的每坪169.1萬元,但已高於去年底每坪142.4萬元的成交紀錄,房價似乎有止跌回穩的跡象。

從實價行情來看,「敦南樞苑」101年預售成交價格,低樓層每坪最低成交約143萬元,高樓層最高成交每坪169.1萬元,而最近2筆的實價行情,則是去年底14樓成交每坪142.4萬元,與今年6月19樓的每坪157.3萬元。

高端豪宅市場受到豪宅稅等重稅壓抑,房價從高檔向下修正,雖然短期內重稅現況並未改變,但仍陸續有豪宅成交傳出,包括「台北信義」、「吾疆」、「文華苑」與「敦南樞苑」等案都有成交個案,也代表有自住客認同這樣的成交價格,且重稅並未影響買方的購屋意願,價格也成為短期豪宅市場的參考指標。


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2016.08.01 蘋果日報

1.57億志玲置產牯嶺街


行情75折買210坪「買到賺到」
精打細算

知名藝人林志玲精打細算買新房,用市場75折價格買到擁有大露台的特別戶,而且就在她現居社區「百達富麗」的隔壁,從舊居步行到新居「力麒麒御」還花不到30秒。從實價登錄的成交1.57億元來看,還在銷售的業者都說她真的算是「買到賺到」。

據實價登錄揭露,今年5月1筆台北市牯嶺街的「力麒麒御」16樓交易,總價1.57億元,總坪數210.48坪,包含4車位,若以每個車位300萬元計算,每坪成交價格約88.18萬元。相較於該社區高樓層成交歷史行情、每坪最高達116萬元,此筆成交幾乎等同是「半買半相送」。

與舊家步行僅30秒
熟悉該區的房仲業者透露,此案買方為林志玲已是公開的秘密。經查該戶在7月中旬辦理過戶,謄本登記屋主為林小姐、戶籍地為百達富麗,更確認林志玲的確出手購入新房。

且新居位址就在現居地「百達富麗」隔壁的社區「力麒麒御」,2社區步行時間不到30秒鐘。據了解,新房是林志玲透過友人牽線、透過房仲以「友情價」購入,總價1.57億元換算成單價,幾乎是該社區行情的75折。原屋主是在預售階段就買入,當時實價登錄的買進總價是1.95億元,如今帳面認賠3800萬元出場。

記者實際走訪「力麒麒御」社區,代銷業者表示,力麒建設在該區前後興建4社區,麒御在2014年取得使用執照,現入住率達7成左右。

露台格局獨有1戶
麒御的基地面積約660坪,興建地上19層樓,林志玲所購買的16樓擁有大面積露台,為全棟僅有1戶的獨特格局,露台又正對千坪的日式建築群與綠意樹海,加上周圍並無高樓,景觀及私密性都很不錯。

社區1樓規劃了交誼廳、健身房等公共設施,並收納美國總統歐巴馬白宮官邸指定使用的Mitchell Gold + Bob Williams家具,自公設空間向外看,有台銀舊日式宿舍與社區日式庭園相輝映,整體空間設計簡約,卻極具質感、品味。

代銷業者透露:「社區最新成交單價得要120萬元,顯見志玲姐姐不僅EQ高,就連投資房地產的IQ也很高。」

林志玲新舊愛巢比一比
社區:百達富麗(現居)
地點:北市中正區和平西路一段
屋齡:12年
樓層:28樓
坪數:104坪
車位:2個
總價:5500萬元

社區:力麒麒御(新購)
地點:北市中正區牯嶺街
屋齡:2年
樓層:16樓
坪數:164坪
車位:4個
總價:1.57億元
單位:台幣,總價含車位

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