17 期電子報 - Q3土地交易440億 創新高 壽險公司伺機進場

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Q3土地交易440億 4年新高  
地上權標案讓利 吸引投資  
地上權成交掛蛋 斷崖式量縮  
高鐵局4站土地標售
國壽砸31.2億元最大咖

 
東森國際賣地給華碩 78億入袋  
   
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Q3土地交易440億 創新高 壽險公司伺機進場
第3季商用不動產市場,土地交易熱絡,交易總額達440億元,創近4年同期新高。各地政府積極標售土地,建商、企業自用等順勢大舉購地,尤其是興富發建設和關係企業,單季購地高達62億元,主要買進南港、高雄和台中、台南等。
除了建商積極重返購地市場外,目前金融壽險業手中游資還有4.2兆元,很多家壽險公司積極評估,持續鎖定優質商用不動產,伺機進場。總體來說「長期仍看好房市,因此頻頻出手購地。」市場預期,前幾季議價成果可望在年底前底定,全年商用不動產交易有望突破900億元。
   
旗艦總部首選大直內湖
A4053新湖一路土地 (三角窗.帶建照) 土地面積:1,196坪
A4122三立電視旁千坪土地 土地面積:1,011坪
A4052新湖一路企業總部 土地面積:919坪
A3961新湖三路土地 土地面積:752坪
A3916行愛路141巷 土地面積:666坪
 
 
內湖科技水岸景觀
基隆河岸景觀總部用地
土地面積:738坪,科技工業區
三角窗,具企業廣告效益,形象鮮明
土地方正,適合企業辦公總部、擴張營運轉換公司地點
大內科樞紐,科技水岸景觀第一排
 
 
南港重陽路土地
南港重陽路土地 土地面積:2,087坪
南港重陽路商業區土地 土地面積:570坪
內湖中信旁土地 土地面積:634坪
步行約8分至南港火車站,開車約4分抵南港軟體園區和捷運站
位處南港五大中心-生技、軟體、會展、文創、車站中心核心
 
 
內湖潭美段整棟廠辦.售後回租 保值增值
位台北市內湖科技園區及南港軟體經貿園區樞紐
土地面積:1,463坪  建物面積:4,509坪
購入成本相對較低,擁市地重劃增值效益
近鄰中國信託內湖潭美大樓
廣告效益佳,臨基隆河水岸景觀
 
 
內湖洲子街整棟辦公樓
雙面臨路,內湖路一段與洲子街
整棟建物面積:8,026坪(另238車位) 土地面積:925坪
捷運港墘站旁,面內湖高工,機能最強
內科難得具林蔭景觀地標
內科空置率極低的區段,進駐首選
 
 
內湖知名企業辦公室.售後回租
內科優質企業總部設計
建物面積:1,296坪(5樓748坪+6樓547坪)另13車位  土地面積:283坪
6樓戶外露台約100坪,公設比相對低
近瑞光路,鄰中山高,交通便利
採光明亮,面瑞光公園綠地
 
 
近南港V-Park
台北市內湖指標企業園區,可售、租,極適合大型企業進駐
建物面積:20,896坪(共3棟),土地面積:3,836坪
A棟7,575坪租予雄獅旅行社,B、C棟空置
近環東、堤頂、麥帥,快速串接南軟、內科、士林及汐止園區
區內1.2萬坪明美綠帶公園環繞,鄰近基隆河彩虹河濱公園
 
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M: 0939-555-111     T: 02-3765-5678  
 
 



2016.10.06    蘋果日報    編輯:住邦資產管理

Q3土地交易440億 4年新高


各家商仲陸續發布第3季市場報告,雖僅成交1宗大型商用不動產,但土地交易熱絡,各地政府積極標售土地,建商順勢大舉購地等,總交易總額達440億元,創近4年同期新高。商仲業者更預期,前幾季議價成果可望在年底前底定,全年商用不動產交易有望突破900億元。

今年第3季各地政府標脫土地金額達212億元,8月初新北市土城暫緩開發區開出100%標脫紅盤,新莊知識產業園區等也吸引不少人投標,桃園市政府在第3季更舉辦2次土地標售作業,雖然標售結果平平,卻推升桃園市土地交易熱度。據統計,Q3建築開發業成交金額169億元,較上季增加120億元,如興富發集團砸下76億元大力買進土地,本季前10大土地交易中,就有5筆由興富發集團貢獻。

興富發獵地備庫存
興富發董事長鄭志隆指出,今年獵地策略鎖定房屋銷售率高的地點,如江翠北側重劃區或台南市首購產品集中區,近期新案銷售表現都不錯。該公司副總經理廖昭雄強調,若是土地條件佳、價格不錯的土地,都不排除出手,而興富發今年一連攻下5筆土地,也等同備好未來5年推案庫存量,視市況推案。

市場人士分析,政府釋出市地重劃土地價格較有吸引力,若土地地點好、有漲價空間,都會吸引建商出手購地,如國產署標售台中北屯區眷改地,也吸引大毅建設砸下30餘億元搶購。從Q3建商動作頻頻,可看出建商對土地還是有青睞,不過仍要看前景怎麼走,預期短期先出清手中餘屋,新購土地推案時程往後延宕。

盼Q4旺季收割期
長虹建設董事長李文造透露,「土地還是有在看,沒看怎麼行?看能不能撿到便宜,但房價降、土地真的沒有降多少,不過以前地主喊價、建商要再加碼,地主才要賣,現在是不用加碼可以買到。」李文造認為現階段先處理餘屋最重要。

展望第4季屬商用不動產傳統旺季,預期主要都市大型土地仍將受到建商及機構型投資人青睞,交易量維持現有水準,部分長期議價遞延型交易也可看到成果。

Q3土地交易TOP 10
土地位置 買方 賣方 金額(億元)
台北市北投區
(Costco好市多週邊)
華碩電腦 東森國際
王令麟
78.3
台北市南港區 興富發 東光鋼鐵
甘建福
24.7
台中市北屯區 大毅建設 國有財產署 22.4
台中市南屯區 潤隆 悅騰建設 13.9
新北市板橋區
(江翠北側重劃區A區)
興富發 亞昕國際開發 13.8
台南市仁德區 興富發 自然人 13.4
新北市汐止區 皇鼎建設 台灣金聯、
國有財產署
12.6
台中市北屯區 大毅建設 國有財產署 11.0
新北市淡水區 精聯建設 國泰人壽 10.7
台南市安平區 興富發 台南地方法院 10.2


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2016.10.11    經濟日報    編輯:住邦資產管理

地上權標案讓利 吸引投資


行政院10月12日將聽取國有地活化報告,為解決公告地價上漲導致地上權租金攀升問題,財政部上月底已修改規定,讓兩者部分脫鉤,新規定上路後,首批地上權標案將在月底公告,可望吸引壽險資金再度出籠搶標。

為了解國有地活化運用情況,行政院要求財政部提出專案報告,有關官員昨天表示,財政部在報告中提到,大面積國有地採地上權方式釋出,是國有地活化重要方式之一,財政部日前修改地上權租金計算方式,提高業者投標意願,改善今年以來標脫率偏低的現象。

近一年來,地方政府大幅調高公告地價,今年以來平均調幅已逾三成。由於國有地地上權租金是跟著公告地價調幅連動,使地上權住戶租金水漲船高,廠商對國有地地上權招標案意願大減。

以資金雄厚的壽險業為例,最近幾年大量投入地上權招標案的投資,但因地上權租金隨著公告地價攀升,業者大感吃不消,去年下半年開始縮手。

根據財政部國產署資料,今年地上權招摽案異常冷清,前三季標脫率平均僅一成多,最近一批在8月22日開標的標案更全數流標。

國有地招標地上權案通常要有一筆「權利金」,依金額高低決定得標者;得標後每年還要依公告地價繳租金。

有關官員表示,業者反映後,國產署上月底已修改租金計算規定,從過去跟著公告地價浮動方式,改為「部分固定、部分浮動」。

新的租金計算方式,可減少公告地價與地上權租金連動性,就算公告地價調漲,地上權租金調整的幅度也不會太大,可減少地方政府調漲公告地價對地上權案帶來的衝擊,並降低業者投資風險。

金管會對保險業不動產投資訂有報酬率最低門檻,但地上權案不受限,又可算進壽險資金投資公建配合政策的「業績」,因此地上權租金問題解決後,可望再度吸引壽險資金投入地上權標案。

根據國產署規劃,預計10月底公告標售10多筆地上權招標案,地點分布北、中、南,這是新規定上路後首批標案,能否吸引買氣、重新炒熱地上權標案,備受市場關注。



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2016.10.05   工商時報   編輯:住邦資產管理

地上權成交掛蛋 斷崖式量縮


最近地價鬆動,建商也重返土地市場獵地,帶動第3季土地交易爆量3倍,達422億元,擺脫上半年單季只有百億的窘境;不過反觀地上權土地市場,第3季卻呈斷崖式的量縮,首度「掛蛋」,標售案全數摃龜、零成交,主要關鍵是卡在公告地價大幅調高、房屋稅不斷提升的持有稅未爆彈。

第3季不動產市場的土地交易金額達422億元,較上季大增3倍;主要買盤大多來自建商出手獵地,預期建商對於房地產後市的恐慌感,已經稍微緩解。不過商用不動產市場還是一片冷清,單季只有105億元,較上季萎縮6成。

值得注意的是,地上權土地交易市場,第3季則是首度「零成交」。估價師事務所專家表示,主要關鍵是來自地價稅和房屋稅的問題,未來地租可能大漲的潛在風險,讓投資人卻步,並不是在於權利金的高低,最後導致地上權屢屢流標。最新調查指出,在進行台北市60多棟辦公大樓地毯式調查之後發現,第3季台北市辦公室租賃市場平均每坪月租行情,比上季小跌0.1%,至2,647元,平均空置率略增至10.0%。總體來說,租賃市場表現平穩,全年租金行情可望上上揚2~3%;但商用不動產市場的投資溫度,不如預期好,累計第1~3季成交總額僅403億元,為最近8年次低點。

總體來說「商用不動產市場還是要等待春天。」至於第3季土地市場,相對活絡,主要買盤是來自於建商、企業自用等買盤的需求,尤其是興富發建設和關係企業,單季購地手筆就高達62億元,主要買進南港、高雄和台中、台南等;這也顯示買進為長期還是看好房市,認為有機會進場,因此頻頻出手購地。除了建商積極重返購地市場買地之外,現在金融壽險業手中游資還有4.2兆元,現在還是很多家保險公司很積極看適當的商用不動產,伺機進場。


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2016.10.05  蘋果日報  編輯:住邦資產管理

高鐵局4站土地標售  國壽砸31.2億元最大咖


交通部高鐵局昨標售土地,合計釋出4站特定區共21標,吸引25封標單且各站皆有人投標,最終9標標脫,進帳49.28億元,最大咖是國泰人壽砸31.2億元共買下3,221坪土地。高鐵局指出,雖市況未完全回溫,在車站特定區開發政策逐步明朗後,投資人對車站周邊發展仍具期待。

櫻花搶得中三標
高鐵局此次標售包括桃園、新竹、台中及台南站等特定區土地共21標,台中站此次仍維持相當熱度,包括櫻花建設、敬業建設、達欣建設等皆投標搶買。最熱門標地是台中中三標住宅區用地,面積720坪,底價1.73億元,開標前詢問度超高,共吸引13封標單搶買,最終由櫻花建設加價47%,以2.54億元強勢搶下,每坪單價35.2萬元。中四標由將捷建設以每坪約28.8萬元擊退櫻花建設,溢價率達20%。國泰人壽共砸31.2億元,標下3桃園、新竹共3筆土地,其中桃園2筆站前商業區土地,各標溢價率均破5%。另外台南有2標脫標。

資深分析師陳炳辰表示,此次國壽獵地應會往商旅或商辦方向興建。標售現場有不動產業者透露,國壽原本評估桃園土地,但地主開價過高,此次標售價格合理,土地三面臨路,推估應是其出手原因。高鐵局第5組副組長周良惠表示,不動產市場仍未回春,投資人多觀望,從這次標售結果可看出,在政府對車站特定區政策逐步明朗後,投資人對周邊發展仍具期待。




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2016.08.12  中央社

東森國際賣地給華碩  78億入袋


東森國際今天公告,關渡土地售予華碩電腦公司,總交易金額新台幣78億7869萬2912元,估算處分利益約為4億5668萬6215元。

東森國際公告,座落於台北市北投區豐年段四小段土地共計4筆,總面積約1萬1442.97坪,以每坪價格68萬4350元,總金額78億7869萬2912元售予華碩電腦公司。

東森國際指出,依出售總價扣除相關出售成本後,據此估算處分利益約為4億5668萬6215元。

東森國際表示,賣地為充分發揮資產活化效益及謀求股東最大利益。東森近期積極活化資產,目標讓集團大步邁向「科技雲端企業」,未來將專注電子商務、新媒體與全通路購物平台的事業藍圖。


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