19 期電子報 - 飯店業策略轉型的關鍵趨勢

無標題文件
飯店業策略轉型的關鍵趨勢  
蘭城晶英酒店 引領親子化風潮  
親子家庭 觀光飯店終極救贖  
建商轉型月子中心求生機
 
國營事業活化資產 愛跨旅館業  
甲山林跨足飯店 明年搶市  
青年旅館夯 2年暴增31家
旅館續增住房率低至7成
恐現降價競爭
皇翔跨足飯店 首家明年開幕
   (點擊進入)
飯店業策略轉型的關鍵趨勢
近年建設公司轉投資飯店蔚為風潮,國營事業也看好這波商機開始積極活化資產,以中華郵政、中油最為積極,規劃興建旅館。然而,飯店業已進入戰國時代,策略轉型、產品變革漸漸成為發展趨勢!而城市觀光飯店、休閒渡假飯店與五星級飯店,則全力搶攻親子市場,掀起一波「親子渡假飯店」風潮。同時,觀察發現幾年觀光飯店的需求出現兩極化成長,新興的「青年旅館(hostel)」在台北車站及西門町快速拓展。
面臨觀光旅館太多的競爭壓力,建商轉為經營「坐月子中心」,整合婦產科、小兒科、醫美、月子餐等一條龍全方位服務,打造整棟式月子中心渡假村,創造規模經濟。在兵家必爭的飯店市場,新飯店若想立足,一是要在軟硬體做出市場差異化、二是需掌握企業長租客,「品牌」與「市場區隔」成為長期發展的關鍵要素,精準定位,創新體驗,開拓新藍海,才有機會在市場上佔有一席之地。
 
民生社區全新整棟.售後回租
民生社區全新Service Apartment
建物面積:1,423坪,土地面積:365坪
近松山機場、文華東方酒店
地上權土地,售後回租,購入或承租皆可
企業總部、會館和商務中心、坐月子中心、健康管理中心
 
 
宜蘭海洋溫泉酒店
宜蘭東北角國家風景區內,鄰近北關海潮公園
建物面積:4,873.5 坪,土地面積:2,358 坪
共163間房,有4間餐廳與咖啡廳
海洋黃金溫泉,富含豐富鐵礦物質又被稱為「鐵之湯」
SPA館、室內/戶外湯池與湯屋
 
 
信義計劃區獨棟
台北市信義區忠孝東路5段
建物面積:410.26坪
別墅景觀、安靜街廓
最適家族三代同堂
飯店、企業招待所、文創空間…
 
 
台中皇家季節酒店
台中市中心中港路
建物面積:2,319坪,土地面積:242坪
107間各式豪華客房
餐廳、咖啡廳、會議室、健身房、頂樓空中花園
距勤美誠品、中華夜市5分鐘,火車站、一中街夜市10分鐘
 
 
Six Senses WUMA — Resort.Villa.Spa
台東知本溫泉聖地,環擁山林,眺望太平洋
土地面積:約6.1萬坪,69間房(含26棟別墅)和SPA水療專區
本案興建中,可參與募股開發,Deluxe Resort建築美學在台灣
由匯集國際頂尖團隊巧妙勾勒餘韻迴盪的世外之境
國際頂級Resort品牌Six Senses、日本隈研吾、美國AECOM
 
台灣地產買賣  台灣地產租賃 國際地產
Michael 劉陳傳
 
M: 0939-555-111     T: 02-3765-5678  
 
 



2016.10.25    作者:住邦資產管理

飯店業策略轉型的關鍵趨勢


國營事業活化資產 積極跨界旅館業
近年建設公司轉投資飯店已進入戰國時代,策略轉型、產品變革漸成發展趨勢!國營事業也看好這波商機開始積極活化資產,以中華郵政、中油最為積極,規劃興建旅館。北門郵局傳出要改成2棟小雙子星的「中華郵政塔」, 中華郵政還透過都更、整建等方式,出租給便利商店、速食業或旅館業。

城市飯店渡假化、渡假飯店親子化風潮
城市觀光飯店、休閒渡假飯店與五星級飯店,觀察發現親子家庭客層的潛力,及蘭城晶英酒店轉型的成功經驗,平均房價與住房營收逐年成長,飯店業者開始調整軟硬體,鎖定「親子家庭客層」,包括W飯店、威斯汀六福皇宮絲路宴自助餐、雲朗觀光品花苑自助餐、新竹豐邑喜來登、高雄寒軒國際大飯店等更在館內餐廳針對親子市場推出廚藝教室或促銷活動,全力搶攻親子餐飲消費商機,台灣觀光產業「城市飯店渡假化」、「渡假飯店親子化」趨勢儼然成形。

成長兩極化 市場區隔為關鍵
據統計數字顯示,觀光飯店需求出現兩極化成長,萬元以上旅館也有不少人青睞,受到廉價航空陸續來台開闢航線,及捷運路線網絡拓展,新興的「青年旅館(hostel)」呈快速成長,廉價航空往返台灣突破三萬架次,帶來許多人潮,群聚在台北車站、中正區及西門町旁的青年旅館,103年時,全台北青年旅館不過16家,104年新增16家,截至今年10月13日,則已成長至47家,青旅簡化了非必要的營運,強調旅客自助、使用者付費的服務,大幅降低了旅客的購買成本。旅館業者嗅到這股商機,已悄悄地展開一波產業變革。

轉型坐月子中心、醫美健檢中心
面臨觀光旅館數量太多的競爭壓力,及老舊辦公大樓之前一窩蜂改裝成商務旅館,但受陸客減少影響,商旅經營效益日漸下降,改建風潮已暫告一段落;而「坐月子中心」、「醫美健檢中心」,可說是商辦、飯店、建案轉型的新去處。近年國人晚婚、產婦逐漸高齡化,加上少子化影響,坐月子中心的需求反而逐年提高,口碑好的月子中心,往往一床難求,都得在預產期前好幾個月事先預約。

全國月子中心在2009年只有94家,但到2015年已增加到201家,「6年來增加逾1倍,每年平均以20到30家的速度成長。」再加上「坐月子中心」利潤比五星飯店高 ,不少業者整合婦產科、小兒科、醫美、月子餐等一條龍全方位服務,打造整棟式月子中心渡假村,創造規模經濟。

軟硬兼施 開拓新藍海
雖然陸客來台限縮,不過他國遊客持續成長,台北未來還有多家國際觀光旅館準備開業,包括碩河開發在信義計劃區A7、中信金舊總部Taipei Sky Tower案等,5年內至少新增3千間客房,由於北市100~200房規模商務旅館競爭已十分激烈,新飯店若想立足,一是要在軟硬體做出市場差異化、二是需掌握企業長租客,「品牌」與「市場區隔」成為長期發展的關鍵要素,精準定位,創新體驗,才能有機會在市場上佔有一席之地。


▲TOP 點擊回上方


2016.10.19    工商時報

蘭城晶英酒店 引領親子化風潮


力抗不景氣,全台飯店今年吹紛紛向親子家庭示好,帶動這股風潮的則是宜蘭的蘭城晶英酒店。鑑於該飯店從會議度假酒店成功轉型為「親子度假飯店」,且平均房價與住房營收逐年成長,同業紛紛仿效「蘭城晶英方程式」,針對親子市場設計軟體活動或加設硬體設施。

如今蘭城晶英酒店「客房內搭帳蓬」、「電動小汽車讓小朋友趴趴走」,以及「全員逃走中遊戲活動」,更成為各家飯店甚至是不少民宿模仿標的。

靠著明確的「親子飯店」定位,以及針對親子家庭設計規畫的設施與服務,蘭城晶英酒店7月平均房價達9,793元、住房率為75.81%,平均客房產值為7,424元,在全台一線休閒度假飯店排名第3,僅次於涵碧樓大飯店與凱撒大飯店。8月蘭城晶英酒店平均房價9,517元、住率71.69%、客房產值6,823元,全台排名仍是第3,仍僅次於涵碧樓與墾丁凱撒。

涵碧樓與墾丁凱撒都位在台灣最熱門的一線景區,蘭城晶英酒店則位在宜蘭市中心,且不似礁溪的飯店有溫泉加持,能有此成績,全是仰賴「親子飯店」形象並得到親子家庭市場青睞。

蘭城晶英酒店是以「經營親子主題樂園」的角度和策略推動轉型,2011年6月飯店先以「兒童旅館」概念,設立兒童專屬check-in櫃台、SCET索尼主題概念房型,讓房客在房內即可盡情暢玩各種遊戲。並於八樓芬朵奇堡配置露營地及遊戲帳,更開創兒童車跑道之先例,成為首家於飯店內設立帳篷的飯店。

自2012年6月開始,蘭城晶英酒店即逐年在飯店內增加遊具設施,並推出各項主題遊戲活動。有別於市場同業只是「應景式、小規模作戰」,目標明確的蘭城晶英酒店每次出手都是大手筆,且所有活動推出後即維持不撤,靠著長期累積,終於成功建立親子飯店形象地位,並成為市場同業跟進學習的頭號目標。


▲TOP 點擊回上方


2016.10.19   工商時報

親子家庭 觀光飯店終極救贖


親子家庭客層自今年起已成為台灣觀光飯店的「終極救贖」!由於來台洽商、會議與參展或觀展的國際商旅逐年遞減,加上不景氣影響國人度假意願,為增加營運動能、提高住房營收,全台城市型觀光飯店不約而同鎖定親子家庭客層全力攻堅,除結合軟體服務與親子活動推出「親子住房專案」,甚至大興土木在館內規畫親子遊戲空間,企圖以全新硬體設施以廣招徠。

此外,位於風景區或旅遊動線上的休閒度假飯店如新竹煙波飯店,今年斥資打造「卡樂次元」遊樂場地;知本老爺酒店打造「夏漾樂園」、新竹喜來登打造50坪「喜波波教室」、墾丁夏都打造「夏都星都園」等全新親子家庭硬體設施。

城市觀光飯店與休閒假飯店除在住房上鎖定親子家庭客層大獻殷勤;包括W飯店、威斯汀六福皇宮絲路宴自助餐、雲朗觀光品花苑自助餐、親竹豐邑喜來登、高雄寒軒國際大飯店等更在館內餐廳針對親子市場推出廚藝教室或促銷活動,全力搶攻親子餐飲消費商機。

現象顯現,台灣觀光產業「城市飯店度假化」、「度假飯店親子化」趨勢儼然成形,而親子家庭客層並已成為飯店業者提高住房與餐飲營收的「超級大補丸」。

為了孩子,父母什麼錢都願意花,且面對不景氣,親子家庭的「抗性」極高,凱撒飯店集團副總裁武祥生即透露,預計明年暑假前後開始營運的板橋凱撒飯店,館內除規畫適合親子休閒娛樂與運動的設施,並將沿用墾丁凱撒飯店「小凱撒俱樂部」成功經驗,希望藉親子家庭客層提高住房率與平均房價。

礁溪老爺酒店為因應市場不景氣,今年暑假結合VR與GO-KART訴求,希望開發家庭客層。老爺酒店集團執行長沈方正表示,面對不景氣,礁溪老爺酒店因成功爭取到家庭客層青睞,今年暑假平均房價與住房率也得以維持與去年同樣水準。

台北W飯店的「度假休閒」性格原本就較其它國際觀光飯店強烈,今年暑假針對家庭推出只要入住就可參加小小調酒師和小小DJ課程,也是看到親子家庭客層的潛力,希望藉此推升住房率與房價。





▲TOP 點擊回上方


2016.10.16  上報  編輯:住邦資產管理

建商轉型月子中心求生機


房市、飯店業景氣持續低迷,不動產市場「雙慘」下,業者另闢蹊徑度冬。看好坐月子中心每年持續成長的商機,已有不少建商、飯店、商辦、及建材業者,紛紛將旗下房產物件轉型成月子中心,加入搶食百億市場大餅的戰局。生產是女人一生大事,但近年國人晚婚、產婦逐漸高齡化,加上少子化影響,坐月子中心的需求反而逐年提高,口碑好的月子中心,往往一床難求,都得在預產期前好幾個月事先預約。

全國月子中心在2009年只有94家,但到2015年已增加到201家,「6年來增加逾1倍,每年平均以20到30家的速度成長。」 雙北每年都在展店 月子中心集中在六都,占比達8成5,以北市64家最多、新北市37家居次。

據房仲業者分析,月子中心是目前少數能持續成長的產業,以雙北市來說,這幾年每年都以15%的速度成長,展店需求最大。而因陸客減少,加上房市景氣低迷,目前也有不少飯店與建案,連忙轉型成月子中心。每坪曾開出300萬元天價、因而引發話題的「鄉林士林官邸」商辦建案,原本打算變裝成「台北涵碧樓」大飯店出售,但因觀光業景氣不佳,現改以月子中心、醫美健檢中心為賣點,已有不少業者接洽。

商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰表示,大型醫美、坐月子中心之所以看上「士林官邸」,除價格成本較市中心低以外,主要也考量該案融合涵碧樓休憩元素,且高端隱密、環境幽靜低調,顧客可以「美的低調」。

由老牌建商國泰建設轉投資的國泰健康管理事業,目前旗下共有台北、台南2個產後護理之家。國泰建設表示,看準坐月子商機,台北館最近已新增一個樓層,也將積極擴大版圖,只要有適當據點,不論是國泰集團自有的房地資產,或非集團物件,都會評估,並不設限。

據了解,國建發展健康管理事業,已得到國泰金控董事長蔡宏圖全力支持,中長期目標,是成為華人區健康管理第一品牌。

利潤比五星飯店高
國內老牌建材企業嘉新水泥,在第三代張剛綸在接下董事長一職後,也積極轉型。嘉泥表示,考量房市景氣差,土地資產暫無開發計畫,但先將等待都更中的中山北路嘉新大樓8樓,打造成五星級的產後護理之家,預計年底前開幕營運,並將此當做培訓基地,持續選擇適宜據點開發,創造規模經濟。

志嘉建設的台北市羅斯福路二段地上權開發案,曾以每坪548萬元的地上權土地新高價買進,後來推出總銷16億元的住宅案「志嘉水曜」,但市場接受度未如預期,志嘉已決定調整開發用途,將全棟改為觀光旅館與坐月子中心。

月子中心其實跟飯店很像,但收益更高,例如,月子中心每日收費約6000至9000元以上,產婦平均入住天數約20至25天,口碑佳的業者,住房率可達8、9成,利潤超過2成;而月子中心每房的裝潢費,約為五星飯店的一半,相關育嬰產品還可另外收費,「利潤明顯高於飯店,就算五星級飯店也難做到。」大型月子中心、禾馨婦產科執行長蘇怡寧表示,台灣每年新生兒約20萬人,有5成產婦會到月子中心,初估商機破百億元,若加上周邊產業,更不止於此。

大型月子中心業者表示,現在有許多旅館、建築業者找上門要求合作,都是原本要蓋飯店的地,要改為興建月子中心。例如,他已在北市大安區、士林區談妥2個據點,將打造整棟式的月子中心度假村,整合婦產科、小兒科、醫美、月子餐等一條龍全方位服務,未來2、3年至少開出3家。

不動產業者表示,老舊辦公大樓之前一窩蜂改裝成商務旅館,但受陸客減少影響,商旅經營效益日漸下降,改建風潮已暫告一段落;而月子中心,可說是商辦、飯店、建案轉型度冬的新去處,「一條龍式的『女人大樓』,將是未來趨勢,因坐月子閉關1個月,無法亂跑,也可順便產後重建。」


▲TOP 點擊回上方


2016.10.19  工商時報

國營事業活化資產 愛跨旅館業


北門郵局近日傳出要改成2棟小雙子星的「中華郵政塔」,近年國營事業積極活化資產,以中華郵政、中油最為積極,並以規畫興建旅館為大宗。中華郵政還透過都更、整建等方式,出租給便利商店、速食業或旅館業。

台電、台酒、中油與中華郵政等國營事業,近年紛紛以設定地上權方式活化資產,其中以興建地上權旅館最熱門,近年來標脫的7筆大型地上權案,6筆規畫興建旅館。

例如台電礁溪地上權,分別由全球人壽及蘭陽溫泉大飯店得標,規畫興建旅館與商場;中油位於台北中山區長春段地上權則由愛山林建設接手,也打算興建飯店。目前7筆地上權設定案,共為國營事業帶來58.67億元權利金收入,未來還有每年地租收入,創造穩定收益。

中華郵政資產活化方式更豐富多元,不論是分租、改建宿舍、整棟都更,或整建裝修都有成功案例。除了對中華郵政的財務注挹,對廳舍所在區域發展也有活絡的效果。

郵政業務及儲匯業務隨著e化,民眾不一定要到實體門市,相較於分局,反而需要集貨的物流點,因此最基礎的活化方式就是採取縮小營業面積,分租部分店面給便利商店、速食店營業,如台北台塑郵局、台中民權路郵局、台北大安郵局等,資產活化不但1年創造2.2億元以上租金收益,也使郵局廳舍更便利熱鬧。




▲TOP 點擊回上方


2016.10.19  蘋果日報

甲山林跨足飯店 明年搶市


三箭齊發
代銷業跨足飯店業首例,甲山林機構的飯店版圖,前天加上自達欣工程(2535)手上取得的北市興安街地上權案後,共計3飯店,明年起陸續營運。甲山林董事長祝文宇強調,飯店事業是長期經營範疇,「未來採營建、代銷、飯店,三箭齊發的策略前進。」

首間將於2017年對外營運的旅館,為內湖區江南市場案,該案由甲山林建設主導,於2009年以權利金1600萬8千元標下的BOT(興建、營運、移轉)案,使用年限50年,將原先的海砂屋江南市場變更為地上9樓、地下3樓建物,保留1~2樓作為菜市場,3樓以上則是房間數100多間的飯店。

江南市場明年營運
甲山林總經理張境在指出,該案現已取得使用執照,預備開始裝修,最快明年就可營運,「此案與凱撒飯店合作,由於內湖區左納內湖科學園區、右吸南港軟體園區等商務客,將朝精品商務旅館規格設計。」

同樣可望在明年營運的興安街地上權案,是甲山林建設17日,以11.8億餘元自達欣工程手上取得,該案規劃地上9樓、地下4樓,房間數約200間,已近完工階段,預計年底取得使照。

同機構子公司愛山林(2540)取得的龍江路地上權案,日前已取得建築執照、預計近期動工,張境在表示,以約150房的精品旅館為出發點來規劃。

3飯店案均在北市
甲山林跨入飯店事業,總投入資金估算已超過20億元,祝文宇今年在股東會上曾說:「景氣差,代銷收入有限,雖跨行進入飯店業,但也不敢做太多想像。」張境在則認為,飯店事業要以長遠眼光來看,目前除江南市場案已有合作對象,另2間飯店不排除在機構內另設部門,以自有品牌方式營運,「3案都在台北市,商務客將是主要目標族群。」

不動產市場研究業者表示,由於北市100~200房規模商務旅館競爭已十分激烈,新飯店若想切入紅海,「一是要在軟硬體做出市場差異化、二是需掌握企業長租客,才能佔有一席之地。」





▲TOP 點擊回上方


2016.10.19  自由時報

青年旅館夯 2年暴增31家


103年才16家 今年已47家
台北市觀光傳播局統計,103年底台北市總計只有十六家青年旅館,但截至本月十三日,青年旅館已增至四十七家,兩年暴增卅一家,又以台北車站所在地的中正區最多,靠近台北車站的大同區居次。觀傳局說,廉價航空往返台灣突破三萬架次,帶來許多人潮,旅館業者嗅到這股商機,已悄悄地展開一波產業變革。

觀傳局長簡余晏說,青年旅館每晚只需六百元至八百元的平易價格,卻有乾淨清潔的住宿空間、友善的外語服務,部分業者甚至提供早餐,而台北良好的治安、友善的旅遊環境,都讓自由行旅客趨之若鶩。「但同時,旅客外出旅遊挑選飯店的需求出現兩極化成長」,萬元以上旅館也有不少人青睞。

為提供背包客更多、更舒適的住宿環境,市府相關局處會持續督導青年旅館的公共安全與服務品質。

群聚北車旁 中正區最多
廉價航空陸續來台開闢航線,加上捷運路線網絡拓展,青年旅館也在各區落腳,觀傳局統計資料顯示,103年時,全台北青年旅館不過十六家,一○四年新增十六家,截至今年十月十三日,則已成長至四十七家,主要集中在中正區、大同區,床位數也從一千一百四十八床,增加到三千兩百零三床,更能滿足背包客住宿需求。

▲TOP 點擊回上方


2016.10.17   蘋果日報   編輯:住邦資產管理

旅館續增住房率低至7成 恐現降價競爭



台北觀光旅館投資亮警戒!根據國際地產顧問公司發布2016年「大中華區旅館報告」指出,台北市今年上半年國外旅客人數雖年增8.9%,不過國際觀光旅館住房率去下跌4%,跌幅是調查6城市中最低,更創下2003年SARS以來新低量。

新增供給量逾10%
此報告調查台北、香港、澳門、北京、上海、廣州等6個城市旅館業市況,以入住房價來看,今年最高仍由香港拿下達8753元,其次為澳門6699元,台北4835元排名第3。

報告指出,台北市去年下半年新增多家飯店供給,包括大直萬豪酒店、南港六福萬怡酒店投入營運,新提供709個豪華客房,今年上半年大直美福大飯店正式營運,開出146個豪華客房,1年內新增供給量逾10%,不過卻也造成上半年整體住房率跌4%,僅剩7成。

台北住房率過去10年均超過70%,開放陸客觀光後維持75~78%高住房率,但今年上半年降至7成,預估全年在68%左右徘徊,創下SARS以來新低。

雖然陸客來台限縮,不過他國遊客持續成長,台北未來還有多家國際觀光旅館準備開業,包括碩河開發在信義計劃區A7、中信金舊總部Taipei Sky Tower案等,5年內至少新增3千間客房,是否會出現降價競爭,值得觀察。





▲TOP 點擊回上方


2016.10.26  工商時報

皇翔跨足飯店 首家明年開幕



皇翔建設(2545)上半年EPS繳出6.56元的好成績,高居上市建商每股獲利王座,接下來還有重頭戲要上演,除第4季有「皇翔紫鼎」建案陸續貢獻業績外,就屬首度跨足觀光飯店業的處女作,預計明年在台北市士林官邸重劃區,開出台北萬豪酒店。 皇翔今年可謂大豐收,年度指標大案、總銷120億元的林口合宜宅「皇翔歡喜城」上半年完工交屋,總銷26億元的「百老匯二期」第2季交屋入帳等貢獻下,前3季營收大躍進,達130.09億元,年增13.45倍;至於獲利,光是上半年就大賺24億元,EPS達到6.56元,躍居上市營建類股的「EPS王」。

最近總銷近70億元的「皇翔紫鼎」正在交屋,皇翔全年營收和獲利可望再上層樓。

另外還有捷運中山線聯開辦公大樓、總銷90億元的「捷二」,正與北市等待權利分配中,該案計畫可分單位對外銷售,或是整棟招商,以收取穩定收益。此外,接下來重頭戲就是明年要開出第一座飯店了。

皇翔表示,目前在台北市擁有3筆飯店開發案,其中第一座位於士林官邸、中山北路五段的地上權土地,面積約1,261坪,皇翔已簽訂國際連鎖飯店品牌萬豪酒店(Marriott Hotel)的合作契約,約有150房,預計明年完工開幕。

第二座為承德路台汽北站土地,皇翔也是招手國際連鎖飯店品牌萬豪經營,預計2019年第3季開幕。第三座位於台北市忠孝東路、臨沂街口,華山藝文特區對面的400多坪土地,皇翔已簽下日本藤田觀光株式會社旗下的連鎖飯店品牌「Hotel Gracery格拉斯麗」,正辦理變更設計為248間客房的飯店,授權飯店品牌時間為20年。

皇翔表示,預計未來3年內將開3座國際級星級飯店,以分散房地產本業的風險,並提供本業之外的長期穩定現金流。




▲TOP 點擊回上方