23 期電子報 - 都更救經濟 借鏡美日星韓

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都更救經濟 借鏡美日星韓  
川普集團成功開發曼哈頓西側  
日本森集團與東京都政府合作–東京新地標虎之門之丘(Toranomon Hills)  
迎向2020東京奧運
放寬都更將達軸線翻轉效果
 
西區門戶計畫
啟動國家門戶國際意象
 
忠孝正義都更 拚月底拆屋  
政策落實攸關成敗
都更救經濟出招
內政部推都更
容積獎勵最高1.3倍
金融助都更 取經海外
設立都更專業機構 勢在必行
 
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都更救經濟 借鏡美日星韓
行政院加速推動都更,將祭出多項優惠措施,內政部長葉俊榮說明,將透過容積獎勵、房屋稅和地價稅減免減免、程序簡化三軌並行,容積獎勵則依基地大中小等條件,最高給予1.3倍的容積獎勵。
住邦蒐集美國紐約及日本東京積極推動都市更新的成功經驗,作為政府都更政策思考的借鏡。最成功的大型開發案之一,川普集團在紐約曼哈頓西側:Trump Place,原為紐約賓州中央鐵路公司的火車調度場(Penn Central Rail Yard),及具歷史意義的渡船碼頭 (West Side Yards),成功的協商機制為都市帶來更好的新發展。鄰國日本為舉辦2020奧運,在政府及開發商真正的合作之下,東京這座城市有了大幅更新的契機,虎之門之丘(Roppongi Hills)亦成為迎接2020年東京奧運的地標性建築。
各界針對此項政策紛紛提出建言,淡江大學產業經濟學系副莊孟翰教授接受《理財周刊》專訪,就如何評估加速都更成效與房市後續榮枯提出「政策落實攸關成敗 都更救經濟出招」四大要點:一石二鳥策略正確、防災型都更刻不容緩、實務規劃應符合現況與需要、社會住宅、餘屋去化應並行…
 
敦北企業總部大樓
敦化北路唯一享尊榮命名權的企業總部
建物面積:4,900坪,基地面積:625坪
具都更效益,最適合企業自用或長線持有投資標的
為上市櫃企業及外商進駐首選
跨國公司設企業總部、飯店、商旅
 
 
中興百貨
復興北路長安東路口,微風廣場旁
建物面積:3,346坪,土地面積:1,026坪
位十字路口三角窗,最佳交通動線
廣告效益最大,旗艦店最佳戰略點
近臨捷運松山新店線及板南線[南京復興站],人潮錢潮滾滾
 
 
民生社區全新整棟.售後回租
民生社區全新Service Apartment
建物面積:1,423坪,土地面積:365坪
近松山機場、文華東方酒店
地上權土地,售後回租,購入或承租皆可
企業總部、會館和商務中心、坐月子中心、健康管理中心
 
   
旗艦總部首選大直內湖
A4053新湖一路土地 (三角窗.帶建照) 土地面積:1,196坪
A4122三立電視旁千坪土地 土地面積:1,011坪
A4052新湖一路企業總部 土地面積:919坪
A3961新湖三路土地 土地面積:752坪
A3916行愛路141巷 土地面積:666坪
 
 
內湖潭美段整棟廠辦.售後回租 保值增值
位台北市內湖科技園區及南港軟體經貿園區樞紐
土地面積:1,463坪  建物面積:4,509坪
購入成本相對較低,擁市地重劃增值效益
近鄰中國信託內湖潭美大樓
廣告效益佳,臨基隆河水岸景觀
 
 
內湖知名企業辦公室.售後回租
內科優質企業總部設計
建物面積:1,296坪(5樓748坪+6樓547坪)另13車位  土地面積:283坪
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採光明亮,面瑞光公園綠地
 
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M: 0939-555-111     T: 02-3765-5678  
 
 



2016.12.12    編輯:住邦資產管理

都更救經濟  借鏡美日星韓


行政院加速推動都更,將祭出多項優惠措施,內政部長葉俊榮說明,將透過容積獎勵、房屋稅和地價稅減免減免、程序簡化三軌並行,容積獎勵則依基地大中小等條件,最高給予1.3倍的容積獎勵。

住邦蒐集美國紐約及日本東京積極推動都市更新的成功經驗,作為政府都更政策思考的借鏡。最成功的大型開發案之一,川普集團在紐約曼哈頓西側:Trump Place,原為紐約賓州中央鐵路公司的火車調度場(Penn Central Rail Yard),及具歷史意義的渡船碼頭 (West Side Yards),成功的協商機制為都市帶來更好的新發展。

鄰國日本為舉辦2020奧運,在政府及開發商真正的合作之下,東京這座城市有了大幅更新的契機,虎之門之丘(Roppongi Hills)亦成為迎接2020年東京奧運的地標性建築。東京於多年前已開始積極推動都市再生,讓閒置土地、老屋整體開發、活化,同步解決房屋老化問題。

各界針對此項政策紛紛提出建言,淡江大學產業經濟學系副莊孟翰教授接受《理財周刊》專訪表示,就此次蔡總統提出都更救經濟政策而言,根據依行政院發言人所述,這次都更條例修正幅度很大,將大幅提升財務可行性、擴大稅捐減免,其中協議合建都更案也擬比照權利變換,祭出土地增值稅、契稅等租稅減免誘因,就如何評估加速都更成效與房市後續榮枯提出「政策落實攸關成敗 都更救經濟出招」四大要點:一石二鳥策略正確、防災型都更刻不容緩、實務規劃應符合現況與需要、社會住宅、餘屋去化應並行。

莊孟翰教授表示,對於蔡總統所提的「都更救經濟」政策,我們都會義不容辭的舉雙手贊成,主要原因在於老舊住宅更新已迫在眉睫,不容忽視延緩,更何況台灣地震頻繁,加以土壤液化所潛藏之危機,更是不容小覷。

首先就攸關國人的生命財產與居住安全方面,防災型都更是刻不容緩,如能大量進行都更,亦可藉供給量增加,有效壓抑高房價,亦可經由公部門介入,例如藉聯合開發增加社會住宅供應量,因此,加速推動都市更新,亦可謂一石二鳥。

此外,社會住宅之興建更應以雙北市為主,其他地區因為房價較低,應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼等政策,以兼顧空屋、餘屋之去化,不必急於大量興建,尤其是一些精華地段,如果強推社會住宅,對於壓抑房價或許可以達到政策宣示效果。惟就整體市場而言,未必可以盡如所願,當年政府大量興建國宅,依舊無法抑制房價漲勢。因此,重稅與法律制裁便成了唯一有效對策,新加坡與德國便是如此。

金融研訓院將在近期提出「我國都市更新銀行融資與財務機制研析」專案報告,將借鏡美、日、星、韓經驗,提出三大建議,包括對都更參與者的房屋稅、地價稅等稅負減免、針對都更提供財務融通及信用強化機制予以協助,以及結合逆向抵押貸款。


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2016.12.12    編輯:住邦資產管理

川普集團成功開發曼哈頓西側




川普集團(Trump Organization)在紐約曼哈頓西側的一項著名更新開發案-Trump Place,位於曼哈頓西59 街至72 街及西濱大道(West End Avenue)與河濱大道(Riverside Boulevard)所圍範圍,綿延77 英畝。原為紐約賓州中央鐵路公司的火車調度場(Penn Central Rail Yard),及歷史性的西邊渡船碼頭 (West Side Yards),為最成功的大型開發案之一。可作為台灣都市更新發展的借鏡。

開發過程中,成功透過協商機制,川普集團捐了3英畝(約3,672坪)土地給紐約市政府開闢為公園,除可提升當地社區對於開發案的支持外,更提升興建住宅大樓的價值,整個開發案最成功之處在於,開發過程中沒有任何當地居民必須被迫遷移,也沒有商店遭到淘汰。

由Trump Place的更新開發案可知,更新開發的協調以及建立一套完善的協商機制為持續發展的重點。房地產開發效益與建物更新改建彼此並無衝突,充分保留公共空間,更可提供景觀及休閒的附加價值。

藝術蓬勃發展 長島的都市更新
長島市(Long Island City)位於紐約東邊的一個區域,與金融中心曼哈頓僅隔一條河,近年來進行全面都市更新,從過去的倉庫、停車場及電影製片廠,戲劇化的轉變為充滿藝術、博物館及藝廊蓬勃發展的藝術社區。

主要歸功前紐約市長彭博於2001年重劃更新長島市的計畫,允許建設高密度的住宅大樓混合搭配商業辦公大樓,投資了超過8,000萬美元改善基礎建設、整修地鐵站、新建自行車道、改善人行道、綠化街道景觀及新建1.5英畝(約1,840坪)的DKG有機生態公園。

除了實質工程外,紐約州政府及市政府也提供經濟和稅費激勵措施予企業及商業不動產的開發,近年長島市已增加450萬平方英呎的辦公大樓及3萬名辦公人口,許多知名的企業,如花旗集團、Fresh Direct、JetBlue(捷藍航空)、SilverCup(銀盃影城)及Uber都已認定長島市為他們的企業大本營。

另一重大開發案是將在2017年啟用、帶來2,000名學生及教職人員的康乃爾大學科技學院。根據統計,自2006年以來,長島市已增加大約8,600戶的住宅單位並且有23,000戶正在開發中,同期間有20間飯店進駐並提供超過2,500間房間,未來還有26間飯店準備進駐。

都市更新需整體考量包括公共環境的軟硬體、善用城市資源進行再發展計畫、觀光景點作為策略性發展地區、夜間景觀形塑都市特色等,紐約的開發與協商機制都可作為台灣在發展都市更新的參考。




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2016.12.12    編輯:住邦資產管理

日本森集團與東京都政府合作──
東京新地標虎之門之丘(Toranomon Hills)


Tokyo of Tomorrow
根據內政部統計資訊,台灣房屋平均屋齡超過三十年的老舊公寓住宅,約有十四萬棟,超過百萬戶,其中雙北就有近十萬棟,其他都會區數量也相當龐大。借鏡鄰國日本,同樣也面臨住宅老化問題,日本於多年前已開始積極推動都市再生,讓閒置土地、老屋整體開發、活化,同步解決房屋老化問題。

東京積極推動大規模都市開發,其中以大型開發商森集團著名的作品六本木之丘(ARK Hills、Roppongi Hills)開發案,該案於1986年完成,為日本第一個由民間企業主導開發的大規模舊社區改建項目,由辦公室、住宅、酒店及音樂廳等组成之複合開發,結合工作地、居住地、城市與自然和諧共處,以及交流傳播文化「Hills」理念的原點。該開發案對減緩溫室效益及組織社區城市綠化活動之貢獻,更榮獲2006年國際環境大獎「全球能源獎」。

東京新地標 虎之門之丘
六本木之丘(Roppongi Hills)在2003年宣告完工至今,當人們仍著迷於六本木之丘的風采,虎之門之丘(Toranomon Hills)從容地在2014年6月接棒,以森大廈的最新作品,與公辦的都市更新案特質,受到極高矚目。

1960 年代虎之門是東京代表性的辦公區,近年來商業地位逐漸被取代,區域內大多是屋齡四、五十年以上的老式建築,隨著日本搶下奧運主辦權,虎之門區域改造被視為是東京都心再開發的象徵,虎之門都更計畫總建設費達二三四○億日圓,是東京都政府與民間業者合作的建案。

本來遭當地住戶強烈反對,其中百年和果子老舖位在麥克阿瑟大道上被迫搬遷,擔心這些歷史文化資產會跟著被都更掉。但完工後,虎之門Hills大樓十足現代感,不僅為區域再造新風貌,還留住地方老文化,原地主還可分到虎之門Hills樓地板所有權,大幅減少政府補償費用,虎之門Hills是兼顧交通建設及都市更新的最佳成功案例。

虎之門之丘(Toranomon Hills)結合產、官、學合作下之結晶,本案為民間團體首次從計畫作成初期以「事業協力者方式」開始參與公共事業,並成功突破道路法之限制,將環線隧道規劃穿過大樓底層,讓商用不動產開發與公共利益完美結合。

未來,2020年東京奧運舉行時,所有的運動選手都會經過虎之門,而東京連結羽田機場也將更便利、順暢。由於這是難得可以在法令允許之下,在政府開闢的道路上面,興建複合式大樓的案例,因此,他稱之為「創新都市更新的更新」。在政府及開發商真正的合作之下,東京這座城市有了大幅更新的契機,虎之門之丘亦成為迎接2020年東京奧運的地標性建築。

關於都市的未來,倘若官方及民間的遐想恰恰相反,那麼,領先未來的想望是絕對無法實現的。日本政府與民間企業的聯手默契,有其特殊的背景:在泡沫經濟瓦解後,經濟失落的二十年間,日本政府在國際城市競爭的壓力下,透過都市再生特別措置法,企圖促進都市再生。民間開發商也在賣方市場轉變買方市場的逆風下,反應政策並努力追求符合時代的開發構想及技術。該法律經過修正,另在安倍內閣設定國家戰略特區,都顯示日本已準備好再提升都市的國際競爭力。


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2016.12.12    編輯:住邦資產管理

迎向2020東京奧運  放寬都更將達軸線翻轉效果


日本政府在獎勵都市更新方案上已放寬多項限制,包括容積率規定、簡化建設手續等行政措施,以加速國家戰略特區計畫的進行。如大手町、丸之內、有樂町等地區的都更案進行,因大型建物紛紛啟動汰舊換新計劃,有望翻轉東京都軸線,為城市帶來新面貌。

日本的現代化都早在明治時代即大規模進行,而戰後嬰兒潮的「團塊世代」大量從郊區搬到機能便利的環山手線外圍,使得各站鄰近地區,紛紛成為東京的黄金地段;而近年,搭上日本申奧成功的列車,廣域東京的開發腳步也開始由山手線外環向內挺進,東京都內的「軸線翻轉」時代又將來臨。

與其他國家不同的是,日本的都市更新多半採取「雙管齊下」的策略,一方面保有傳統地景;另一方面則結合商業活動及兼顧居住品質,其中尤以六本木、虎之門、赤坂、橫濱港未來區及埼玉新都心等地區,皆為經典的都更再造案例,不只日本國人稱道,也成為外籍人士嚮往的觀光住宅區。

新宿附近的中野地區為例,該區域因JR中野站前舊校址土地活化而開展,除了名校明治大學、早稻田大學擴展校區遷入外,超高層建築也陸續興建,大型企業紛紛進駐,日間活動人口增加至2萬人,為此處地產注入全新生命力。而中野區亦為東京都內少有的住宅密集地區,都更計畫的逐步實施,使得生活環境與機能均獲得新生,也帶來更多元的新商機。

日本政府除鼓勵都更計劃推動外,亦具體放寬多項限制:包括容積率規定、簡化建設手續等行政措施,以加速國家戰略特區計畫的進行。如日本人俗稱的「大丸有」地區(大手町、丸之內、有樂町),因大型建物紛紛啟動汰舊換新計劃,除2013年完工的KITTE成功聚集人潮,而成為東京車站前新地標外,此區尚有多項都更案正在進行,包括三棟一體的「丸之內3-2計畫」、該區佔地最大達兩萬平米的「大手町一丁目開發計畫」,都將蓋出30層樓以上的複合大樓,2017年起陸續啟用,此區驟然成為房地產人士眼中的黃金地段。

而東京車站八重洲口將打造兩棟約50層樓高的超高層大樓,預估投入的資金超過6000億日元;而國人熟悉的精品購物勝地銀座也已開始出現新風貌,甫於3月底開幕的「東急PLAZA銀座」,集結百種以上品牌專櫃並設有以外國遊客為目標族群的機場型免稅店,接下來包括朝日新聞社大樓及知名珠寶品牌旗艦店,也將於2017年完成改建。

進行海外置產投資,除了投資報酬率之外,該地區的發展潛力亦值得關注。因此,充份了解當地政府及相關單位的開發計畫、房價及地價的趨勢等資訊,才會有助於投資決策。


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2016.12.12    編輯:住邦資產管理

西區門戶計畫  啟動國家門戶國際意象


「西區門戶計畫」核心區總面積約30公頃,以大眾運輸為導向,以公辦都更為手段,以北門、台北火車站一路延伸到台北市議會舊址,以此軸線打造古蹟觀光廊帶,交六廣場將以「新門戶、新視野;TAIPEI TRAVEL PLAZA」作為主要設計理念,期望透過景觀設計,讓北門、台北車站、站前商圈及台灣博物館延伸視覺軸線,希望帶來西區發展的新動能及新契機。

都發局長林洲民盛讚台北郵局是翻轉西區過程中「最大的一顆鑽石」,台北市政府推動以交通為樞紐,打造以台北車站為門戶核心的「台北西區門戶計劃」,過去台北市的都市更新都以「點」的方式進行,形成全市有900多個點各做各的,沒有整體規劃相當可惜。因此整體都市規劃的門戶計劃將整合帶狀生活、產業、商業與文化資產保存等,讓有文化底蘊的西區,透過提升整體效益成為國際性商圈。

台北市長柯文哲表示,西區門戶計畫第一階段將於明年中完工,屆時北門將成為重要國家門面,這也讓「法國巴黎有凱旋門,台灣台北則有北門」,第二階段則有鐵道博物館開放、雙子星C1與D1,以及台北郵政博物館BOT計畫等,西區將躍身一變為國家門戶,特別是當機場捷運線開通後,民眾從機場捷運站出口上來,就可以看到北門的美景。



西區門戶計畫再推進 交六廣場將蛻變
配合國光客運台北西站搬遷,西區門戶計畫再邁進一步,國光台北西站拆除工程完成,而交六廣場臨忠孝西路側,將建置智慧型公車站,以改善目前台北車站南側公車停靠區混亂的情況,且配合公園處規劃地景廣場,給予台北車站開放式廣場。北市府指出,將闢建為公車候車區及地景廣場的交六廣場,已展開改造工程,並計畫透過廣場南側的樹木矩陣設計,讓蓊鬱綠樹傳達台北首都意象,預計106年春節前完工。



北門中華郵政塔 借鏡日本JP TOWER經驗
台北郵政博物館BOT計畫借鏡日本JP Tower,走出日本首都的玄關東京車站,映入眼前的是一棟低層古典洋房與現代高塔結合的醒目建築,這是2013年啟用的JP Tower,由舊東京中央郵局改建而成的商辦大樓。 三級古蹟的台北郵局將參與台北市「西區門戶計畫」公辦都更方式,在郵局後方4,000多坪的空地上興建兩棟綜合性商務辦公大樓,北門郵局則改為郵政博物館,預估投資額270億元,是中華郵政公司有史以來最大的都更案,新建大樓將取名為「中華郵政塔」。地下可通至台北車站,並利用西區地利之便、文化底蘊、創意人才三個優勢,打造「創新創意中心」大樓,促進台灣創投發展。



六鐵共構 台北雙子星大樓
對北市軸線翻轉具指標意義的「六鐵共構」台北雙子星大樓開發案,包括桃園捷運機場線台北車站、台鐵、高鐵,及台北捷運紅線、藍線、綠線北門站連通。為繼香港、吉隆坡及曼谷之後,全世界捷運站中兼具延伸國際機場服務功能的第四個城市及地區。 台北車站對面、鄰台北郵局citizenM建築上的巨幅海報:

“citizenM says: Mobile citizens of Taipei, no more boring hotel lobbies for you! “
亞太區首間citizenM訂於2016年第四季在台灣台北市開幕,宣示著citizenM品牌將進軍亞太區。



citizenM為全球平價精品旅店的佼佼者,2008年在荷蘭阿姆斯特丹創立,遍及紐約、倫敦、巴黎、阿姆斯特丹、格拉斯哥、鹿特丹,亞太市場首要據點選定台北市,並策略性選址於多姿多彩的零售與娛樂中心、又稱「台北原宿」與「台北澀谷」的西門町。 citizenM來自於「citizen (市民、公民)」+「mobile (行動的)」二字結合成「行動公民」之意,並以「為人們創建付擔得起的豪華精品酒店」為核心,打造極具前瞻性的精品自助型酒店,重新審視房客的需求,從「市場上還缺少什麼樣的住宿選擇」去做每一個設計決定,顛覆了酒店的服務概念。

citizenM標誌性創新服務包括在客房提供免費自選電影與免費無線上網,並在酒店大廳設有免費使用的iMac電腦。只有非常少的員工,多數服務由房客自助完成,提供另類新鮮、體驗互動科技和風格美學的追求。

把citizenM引進美國的Isaac Hera總裁說,「我們的開發理念是打造獨一無二的房產,使周邊地產增值,而CitizenM Hotel無疑超越了這一目標。」

看著不遠處暌違39年重現風華的北門,以北門重現當起點,來翻轉舊城區軸線;藉由「西區門戶計畫」整體規劃,伴隨著國光客運台北西站拆遷、調整忠孝西路動線以及機場捷運台北關A1車站即將通車,在北車周邊商城購物,只要在35分鐘前搭直達車便可抵達桃園機場,為觀光及商務人士節省不少時間。接著鐵道博物館開放、雙子星C1與D1,以及台北郵政博物館BOT計畫等,台北車站指標性建案「基泰忠孝」,不久台北車站及周邊地區,展現台北城豐富的都市紋理與歷史內涵,將成為耀眼奪目的國家門戶。


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2016.12.09    經濟日報  

忠孝正義都更  拚月底拆屋


「忠孝正義都更案」最後一哩都更路完成。三圓建設董事長王光祥昨(8)日表示,該案已在前天全部完成權利變換審查,目標今年底前拆屋,估計兩個月內拿到建照,由於該案總銷高達300億至400億元,將是全台單一量體規模最大的都更案。

王光祥指出,11月中旬蔡英文總統指示加速推動都市更新,感受到地方政府審查都更速度開始加速,「忠孝正義都更案」當天審查是排在第四案,前面還有耗時10年的迪化街貴德街都更案,很怕北市府審查不完所有案子,不過當天審查速度卻非常順利。 王光祥觀察,中央政府帶頭推動下,明顯感受到地方政府都更審查速度大幅提升,平均10個都更案中就有八個案子的政府執行力顯著提高。

他強調,「忠孝正義都更案」權利變換審查本周全部完成後,目前在申請拆除執照,目標今年底前拆屋,預計兩個月內可申請到建照;該案另一大重點就是籌備土銀150億元聯貸案,有機會在明年農曆年前核准通過。

房產專家表示,該案都更整合時間超過20年,估計總銷金額達300億至400億元,2018年完工後將是全台單一量體、規模最大的都更案;該案位於台北市精華區,初估未來小坪數產品每年房屋稅至少30萬至40萬元,大坪數恐破百萬元。

2009年金融海嘯時,王光祥接手「忠孝正義都更案」,八年來投入將近20億元。他說,「其中有一戶土地只有九坪,但地主開價超過1億元,換算每坪土地單價超過1,000萬元,建設公司也得認了;另一戶一樓店面地主也要求超過4億元才願意賣,如果不是有品牌、體質健全的公司投入都更,換成其他公司早就倒了」。

王光祥強調,政府要推動都更,第一、容積獎勵只能適度給予,而不是拚命給容積作誘因,讓民眾期待值過高,都更走入死胡同 第二、政府給予都更的容積不多,可由政府做莊提供給建商購買,一來政府有多餘收入,二來公部門處理都更案也不會動不動被掛上圖利廠商罪名,三來建商也能尋求正常管道解決容積問題,都市更新才能回歸正常發展軌道。



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2016.12.02   出處:《理財周刊 第849期》  文:莊孟翰

政策落實攸關成敗  都更救經濟出招


Q:有鑑近期川普當選美國總統,英國脫歐亦已箭在弦上,面對全球保護主義興起,兩岸關係尚未解凍,再加上中國經濟「硬著陸」風險之層層隱憂,雖然行政院主計總處於十一月二十五日發布最新經濟預測,將今年全年經濟成長上修到1.35%,預計明年也可達到1.87%,顯示景氣正朝緩步復甦方向邁進,惟仍屬於「溫和成長」。新政府在積極振興經濟之政策前提下,蔡英文總統日前拍板,擬透過老舊住宅更新來帶動國內內需市場,要求行政部門月底前提出規畫方案,對於安全堪慮的老舊住宅,給予足夠的容積誘因,並鼓勵公股行庫和金融機構積極參與;旋而,行政立法協調會報亦積極討論《都市更新條例》修正案,為加速推動都更,一致同意下會期提出修正案,從而減稅和提高獎勵隨即躍為推動誘因主軸。您如何評估加速都更成效與房市後續榮枯?

A:就此次蔡總統提出都更救經濟政策而言,根據依行政院發言人所述,這次都更條例修正幅度很大,將大幅提升財務可行性、擴大稅捐減免,其中協議合建都更案也擬比照權利變換,祭出土地增值稅、契稅等租稅減免誘因。

此外,行政立法協調會報更積極討論《都市更新條例》修正案,為加速推動都更起見,一致同意儘速於下會期提出修正案。內政部更提出將都更後首次移轉前,房屋稅及地價稅一律減半等建議。

一石二鳥策略正確
目前國內超過三十年的老舊公寓住宅,約有十四萬棟,超過百萬戶,其中雙北就有近十萬棟,其他都會區數量也相當龐大(參見附表),這些老舊公寓住宅,普遍存在公共設施不足、公共空間缺乏等居住環境窳陋問題。

此外,根據推估,適用八十八年以前耐震規範的老舊公寓住宅中,還有五萬餘棟有建物耐震安全疑慮,急需補強或重建,蔡總統表示,這些問題關係到許多國人的居住品質與安全,是現階段政府必須優先規劃推動的重大政策;其次,她清楚理解當前老舊公寓住宅的更新,確實面臨了一些法令面與實務執行面的瓶頸與障礙,導致過去的更新工作成效無法彰顯,其因在於激勵誘因不足、資金不夠與整合不易等三個層面。

防災型都更刻不容緩 對於蔡總統所提的「都更救經濟」政策,我們都會義不容辭的舉雙手贊成,主要原因在於老舊住宅更新已迫在眉睫,不容忽視延緩,更何況台灣地震頻繁,加以土壤液化所潛藏之危機,更是不容小覷。

首先就攸關國人的生命財產與居住安全方面,防災型都更是刻不容緩,如能大量進行都更,亦可藉供給量增加,有效壓抑高房價。

其次,亦可經由公部門介入,例如藉聯合開發增加社會住宅供應量,因此,加速推動都市更新,亦可謂一石二鳥。

惟現階段實務上要解決的問題,可謂紛亂益雜,以目前房產稅所衍生的問題,在擬定政策時如何「加強整合民眾參與意願」更是當務之急,否則動輒以倍數計的加稅幅度,想要一般民眾積極參與都更恐將淪為空談。

實務規劃應符合現況與需要 順勢而為
至於適度提升容積獎勵,擴大稅捐減免,延長房屋稅及地價稅優惠期限,配套簡化建管及都計審議流程,提供融資管道及強化金融機構參與,以及簡化都更案件行政程序,成立專責機構,建立都更服務平台等,這些都是目前行政院所提出的因應對策,由此不難了解政策鬆綁應是確定的方向。

另外,就社會住宅政策而言,首要之務應是以「興辦」為主,而非「興建」。此外,更應透過多元機制,政府只扮演擬定計畫的角色,而非直接介入,尤其未來少子化、老年化愈來愈明顯,更應從嚴審視當前大量空屋與大肆興建社會住宅之平衡點,俾免進一步造成更多的空屋問題。

社會住宅、餘屋去化應並行
此外,社會住宅之興建更應以雙北市為主,其他地區因為房價較低,應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼等政策,以兼顧空屋、餘屋之去化,不必急於大量興建,尤其是一些精華地段,如果強推社會住宅,對於壓抑房價或許可以達到政策宣示效果。惟就整體市場而言,未必可以盡如所願,當年政府大量興建國宅,依舊無法抑制房價漲勢。因此,重稅與法律制裁便成了唯一有效對策,新加坡與德國便是如此。

在財務規劃方面,建議中央政府與地方政府應密切合作,在沒錢沒地的情況下財務規劃應格外審慎,尤其自償性問題更應以財務工程角度審慎編製預算,俾免以往不少公共工程因為自償性評估過度樂觀,導致各級政府債務逐年增加情事再度重演。

其次,在修法過程中,包括法令制度的完備,讓公辦都更與自力更新並行、協議合建比照權利變換的租稅優惠,尤其是整體的租稅規劃,例如都更前按原面積依舊制課稅,僅就增加部分再依新制課稅,至於容積獎勵,在制度上則可朝全齡住宅、制震、耐震方面規劃設計。另外,如延長耐用年限,以及多元創新策略,例如結合生技、長照產業,再加上嚴格的建築管理,例如違建取締,並且加強執法人員對於專業法令的培訓,並全面加強宣導,在此情況下,積極推動社會住宅所獲成果,才會顯得更加有意義。





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2016.12.01  經濟日報、聯合晚報

內政部推都更  容積獎勵最高1.3倍


行政院加速推動都更,將祭出多項優惠措施,包括都更後的房屋稅和地價稅減免。內政部長葉俊榮11月30日說明,將透過容積獎勵、租稅減免、程序簡化三軌並行,容積獎勵則依基地大中小等條件,最高給予1.3倍的容積獎勵。

依據內政部研議的方案,參與都更者,房屋稅於房屋移轉之前,均可減免50%;外界關注的容積獎勵也有大致方向,葉俊榮昨於立法院受訪時表示,會根據基地大中小等不同條件,給予不同容積獎勵,希望可照顧到各種需求。

葉俊榮說明,容積獎勵會分為大中小基地,500平方公尺以下為小基地、500至1,000平方公尺為中基地、1,000平方公尺以上是大基地,很多小基地的房屋如許多民眾住的雙拼公寓、基地偏小,如今便可適用,不過容積獎勵也分別有不同標準,小基地以原容積計算、中基地為1.15倍、大基地是1.3倍。

葉俊榮說明,都更有滿多小基地,一般民眾住的例如雙拼公寓,不一定很大,但符合都更需求。以前容積管制沒實施前,老建築蓋得較滿,現在按原容積給予獎勵、鼓勵改建。

傳出行政院擬規劃都更後房地稅終身減免,葉俊榮澄清表示,並非終身,而是第一次移轉之前減免。以前是都更後兩年減半,現在盡量讓大家住得起,不因房屋稅太高,以致於都更後反而住不起,這樣的租稅安排對推動計劃非常重要。

至於房地稅是否因地段不同而改變?葉俊榮說,各地的都更條件,會因地價等因素而有不同,但租稅減免基本上是採取全面性的做法。會再努力和各地方政府討論,規劃細節。


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2016.12.05  工商時報

金融助都更  取經海外


據了解,在銀行公會支持下,金融研訓院將在近期提出「我國都市更新銀行融資與財務機制研析」專案報告,將借鏡美、日、星、韓經驗,提出三大建議,包括對都更參與者的房屋稅、地價稅等稅負減免、針對都更提供財務融通及信用強化機制予以協助,以及結合逆向抵押貸款。

相關人士指出,目前內政部、財政部已在研議對都更參與者的房屋稅、地價稅等稅負減免,另外兩大建議則是對於都更的財務支援機制,其中可學習日本經驗,針對都更提供財務融通及信用強化機制予以協助;結合逆向抵押貸款也是仿傚日本作法,鼓勵超過60歲以上的高齡者參與都更,並提供「重建住宅購入」資金。

這也是近幾年來,國內針對都更政策首度研究海外包括新加坡、日本、韓國、美國等亞太重要國家經驗,並檢討當前國內問題,提出最完整深入的研究報告。該報告是由金融研訓院院長黃博怡主持,預計明年首季公布。 對於內政部、財政部共同研議減稅措施,如何減稅,金融研訓院這份研究報告也提出建言。以日本經驗為例,日本在都更相關不動產取得稅(類似台灣在購屋時所交的契稅),課稅標準最高扣除二分之一;另外,固定資產稅及都市計畫稅(類似於台灣的房屋稅、地價稅),5年內最高可扣除1/2,此外,與租金相關的所得稅也能免稅。

目前內政部與財政部研議將房屋稅與地價稅減半徵收的時間延長為4年,已有借鏡日本經驗的意味,但研訓院進而建議,為鼓勵更多的老屋翻新,亦可將「協議合建」者,比照都更的「權利變換」,一併得到土增稅、契稅等減免優惠。

對於都更的專責機構,金融研訓院也大力建議設置,並於報告指出,最主要是由於都更案往往牽涉數個地主,或是居民本身的財務狀況、融資條件等不盡相同,甚至大有落差,因此審議、整合的過程往往歷時數年,銀行給予融資並不容易,倘若能仿日本,建立都市住宅發展專業金融機構,較能突破上述複雜因素導致的融資障礙。




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2016.12.05 工商時報

設立都更專業機構  勢在必行


根據美國、日本、韓國、新加坡等重要國家的經驗,國內想要大刀闊斧又有成效的推動都更案,設立專業機構勢在必行。其中,韓國不僅雙雙成立韓國土地住宅公社及首爾住宅公社,轄下更進一步成立「國民住宅基金」,作為推動都更計畫的永續財源,同時也是滿足中低收入者住房能力最重要的財源。

根據金融研訓院這份報告指出,舉凡韓國成立「國民住宅基金」、新加坡有所謂「組屋」及「公積金」制度,日本則有「住宅金融支援機構」(JHF),這些都是推動該國都更政策的重要基地。

更重要的是,這些國家所設立的這些專責機構,不僅協助國民解決推動都更要面臨的財務問題,還配合政府整體的「國土開發規劃計畫」,使得整個市容有秩序、有條理及輪廓的全面更新。

金融研訓院的研究報告指出,日本由於震災頻繁,基於公共安全翻修老舊建物,多年來一直是重要課題,這點與台灣相當類似,其中,JHF所扮演的角色,不僅是都更的執行者,在財務操作上,更積極的向民間金融機構買下了固定利率的住宅貸款債權,進行證券化後,再發行新的資產擔保證券(MBS)給投資人,或是對於民間銀行進行這類資產證券化者,提供保證服務,以此讓更多銀行,願意參與和都更相關的建商融資、住戶房貸。

韓國目前不論是民辦或是公辦都更,也都蓬勃發展,其中對於老舊建物的改建,在韓國只要經過社區內2/3以上居民同意,就可以交由首爾住宅公社開始執行,至於過度期間的租金,可申請租金低利貸款。

新加坡近年也面臨到嚴重的早期建物老舊,必須重建的問題,如何重建是由新加坡政府完全主導,還設立專責執行機構,並安排不同收入水準的家庭共住一個社區,來消除低收入社區被標籤化的效應,其中新加坡的「公積金」制度,扮演了財務支持的重要角色。


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