25 期電子報 - 展望2017房市趨勢

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展望2017房市趨勢  
在脫歐後,倫敦將上演貓與老鼠的遊戲  
商仲:看好土地和收益型產品  
大直台北時代廣場豪辦
買氣反攻

 
豪宅稅調降 大戶買氣重現
華固名鑄成交4戶
 
北市豪宅推案潮來了
明年排行大洗牌
 
降稅效應,有助2017年北市豪宅去化
台開董座邱復生將地產銷售創新 變金融商品
雲朗兩路布重兵
迎戰變局
 
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展望2017房市趨勢
展望明年商用不動產趨勢,收益、保值型產品仍為最受市場青睞的產品之一,特別是台北市租金投報率2%~3.5%,新北、台中3%~4%,台南、高雄4%~5%的商用不動產,例如店面、商場、辦公室為投資首選。預計中小型土地、自用型的工業不動產、租金投報率較高的店面、商辦會率先回溫。
飯店方面,供給明顯大於需求,住房率明顯下滑,明年出售、盤讓飯店量體大增,特色不足、以陸客為主的業者,將淡出市場,未來飯店競爭趨勢,將以高知名度大型連鎖化或有主題性及特色的旅店較有發展前景。台灣獨有的山水景觀一直受國際頂級Resorts:Aman、Six senses等矚目,因此,當市場成長趨緩的現在,未嘗不是思考台灣觀光優勢何在的好時機。
北市府降低獨步全台豪宅稅後,明年北市將掀豪宅推案潮,多個超大型豪宅案可望啟動銷售,改寫北台灣推案量十大建案排行。
 
民生社區全新整棟.售後回租
民生社區全新Service Apartment
建物面積:1,423坪,土地面積:365坪
近松山機場、文華東方酒店
地上權土地,售後回租,購入或承租皆可
企業總部、會館和商務中心、坐月子中心、健康管理中心
 
 
宜蘭海洋溫泉酒店
宜蘭東北角國家風景區內,鄰近北關海潮公園
建物面積:4,873.5 坪,土地面積:2,358 坪
共163間房,有4間餐廳與咖啡廳
海洋黃金溫泉,富含豐富鐵礦物質又被稱為「鐵之湯」
SPA館、室內/戶外湯池與湯屋
 
 
信義計劃區獨棟
台北市信義區忠孝東路5段
建物面積:410.26坪
別墅景觀、安靜街廓
最適家族三代同堂
飯店、企業招待所、文創空間…
 
   
Six Senses WUMA — Resort.Villa.Spa
台東知本溫泉聖地,環擁山林,眺望太平洋
土地面積:約6.1萬坪,69間房(含26棟別墅)和SPA水療專區
本案興建中,可參與募股開發,Deluxe Resort建築美學在台灣
由匯集國際頂尖團隊巧妙勾勒餘韻迴盪的世外之境
國際頂級Resort品牌Six Senses、日本隈研吾、美國AECOM
 
   
台北車站新地標
雙子星大樓對面,台北車站新地標
總建坪:8,000坪
西區門戶計畫樞紐,台灣國門、六鐵共構、交通公園第一排
1~4樓將興建商場,其餘為住宅,地上35層及地下7層
中樓層規劃30坪左右,而高樓層則規劃百坪產品
 
台灣地產買賣  台灣地產租賃 國際地產
Michael 劉陳傳
 
M: 0939-555-111     T: 02-3765-5678  
 
 



2016.12.26   編輯:住邦資產管理

展望2017房市趨勢


展望明年商用不動產趨勢,收益、保值型產品仍為最受市場青睞的產品之一,特別是台北市租金投報率2%~3.5%,新北、台中3%~4%,台南、高雄4%~5%的商用不動產,例如店面、商場、辦公室為投資首選。預計中小型土地、自用型的工業不動產、租金投報率較高的店面、商辦會率先回溫。

飯店方面,供給明顯大於需求,住房率明顯下滑,明年出售、盤讓飯店量體大增,飯店業將重新洗牌,特色不足、以陸客為主的業者,將淡出市場,未來飯店競爭趨勢,將以高知名度大型連鎖化或有主題性及特色的旅店較有發展前景。

北市府降低獨步全台豪宅稅後,明年北市將掀豪宅推案潮,多個超大型豪宅案可望啟動銷售,改寫北台灣推案量十大建案排行。

台灣故宮宛若法國羅浮宮吸引世界級的觀光客
陸客從今年9月開始大量下降,雖然團體客下滑的影響較局部,旅館業因爭相擴張而出現「蛋塔化」隱憂,但飯店開始運作也停不下來,今年第4季和明年初各地都有許多新飯店將開幕,「旅館蛋塔化」到明年會愈來愈明顯,市場經過這波大洗牌,一定會淘汰許多體質不佳的飯店。

台灣獨有的山水景觀一直受國際頂級Resorts:Aman、Six senses等矚目,市場成長趨緩的現在,未嘗不是思考台灣觀光優勢何在的好時機?好好善用台灣當地的文化資源,如擁有歷史珍寶的故宮舉世聞名,結合套裝的文化旅程,突出台灣的獨家特色。台灣觀光過去最大的問題是,當某個客源市場快速成長時,就將資源一股腦地集中該單一市場,「台灣觀光不應再追求『量』的成長,而應求『質』的提升」。

西區門戶計畫再推進 開啟耀眼的國家門戶
陸客來台人數急凍,觀光產業元氣大傷,台北西門町卻是少數逆勢成長的國際化消費商圈。進行中的「西區門戶計畫」,讓西門町、北門、台北車站、站前商圈及台灣博物館延伸視覺軸線,將帶來西區發展的新動能及新契機。

都發局長林洲民盛讚台北郵局是翻轉西區過程中「最大的一顆鑽石」,接著鐵道博物館開放、雙子星C1與D1等,台北車站指標性建案「基泰忠孝」,未來可期待台北車站周邊,因整體都市規劃整合帶狀生活、產業、商業與文化資產保存等,讓有文化底蘊的西區,提升整體效益展現台北城豐富的都市紋理與歷史內涵,成為國際性商圈與耀眼的國家門戶。

深化台灣觀光優勢的契機
台灣觀光最大的資產與優勢是文化,所以政府與民間應從文化面向切入,包裝設計出不同主題遊行程,進而爭取喜歡深度旅遊與無期無為的客人造訪台灣,因為這類型的旅客產值與含金量,遠比走馬看花型客人要高出許多。 希望能有那麼一天,觀光客來到台灣在茶莊就像在國外酒莊一樣,品茗、體驗茶席、靜觀風景、享受閒雅的一日,即使不買茶,也必定是觸動五感,印象深刻的感動,用這樣的格局去面對未來,讓世界體會台灣是一個值得追求、更怡然自得生活的好所在。


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2016.12.23  FTWeekend   作者:Hannah Murphy and Philip Stafford    編譯:住邦資產管理

在脫歐後,倫敦將上演貓與老鼠的遊戲


「脫歐之後我們將如何因應?」─這是對於未於倫敦的數百個金融機構以及全球貿易市場來說,2017年最重要且令人不舒服的問題。

英國決定脫歐,威脅了數十個過去20幾年來,以倫敦為據點的商業交易,受其法律系統及監管市場的態度所吸引,他們利用這個國家為「28國集團成員」的身分,做為進軍其他大陸地區的搶灘點,但現在政治的不確定性將對企業帶來巨大的影響。

Aquis Exchange(註1)的首席執行官Alasdair Haynes表示:「現在絕對沒有人可以知道脫歐的最終結果是什麼,但大家都得有某些計畫。這裡即將有一個貓抓老鼠的遊戲,你的判斷可能會是非常輕率且昂貴的。」而許多公司都不願意開誠佈公的說明他們的計畫。

Linklaters律師事務所的衍生合作夥伴Deepak Sitlani表示,一些應急計劃相當密集。「試著想像牌照通行權(註2)在短短兩年內消失,且若公司決定總部要在歐盟內,它可能需要兩年多的時間來遷移其業務。」和管理者最直接相關的是,他們必須調整時間,以準備將他們的業務部分遷出英國或重新申請英國的許可證。

ITG─一家歐洲總部設在都柏林的美國代理經紀表示,其人員配置水平將取決於歐盟和英國之間達成的協議。強硬的脫歐意味著ITG需另外申請英國的許可證。那些想搬遷到歐盟的人可能面臨從多個監管機構獲得許可證的挑戰(有時甚至是拖延)。首席執行官Rob Boardman表示:「可能需要多長時間?如果申請英國許可的機制包含了大量的申請程序,一個大型公司可能需要六個月甚至更長的時間,如果它是一個場所,特別屬系統重要性(註3),他將受到商業監督和許可以及金融市場層次的審慎監督的限制。」

英國與歐盟間的最終脫歐協議是最為重要的,其影響眾多市場。脫歐也影響著倫敦的另一巨大優勢─清算金融性衍生產品(註4)。諸如掉期交易(註5)的工具被公司和金融服務公司用來防止不利利率和貨幣移動。此商業活動透過證券交易所中,交易雙方之間的獨立當事人進行,並且在一方拖欠付款時進行風險管理。

雖然英國不是通用貨幣的一部分,但倫敦清算了由倫敦證券交易所集團控制的約3/4的歐洲交易所。然而脫歐意味著大部分的商務活動甚至不會以歐元清算,這對許多歐洲決策者造成了不適。為了獲得更直接的監管和央行管全,德國和法國的政治家們希望強制將歐元計價的衍生品清算到歐盟中。

倫敦證券交易所是城市生態系統的基礎,因此從貿易和資產管理到技術和數據,可能喪失成千上萬的相關工作。在專業服務公司EY(註6)的私人報告指出,在最壞的情況下,自脫歐到2024年可能喪失總共83,000相關工作。銀行結算所、國際證券託管機構與資訊服務提供者的高度內部連結世界,在起初的十年內將無法被複製。

批發市場經紀人協會主席David Clark表示:「我不知道歐洲憑什麼可以說人們只能在歐洲結清他們的歐元掉期。市場會說話,LCH(註7)是非常安全的。較少的資本注入在英國對倫敦是一種傷害,(如果你是銀行)監管機構會希望你提出資本充足性。」

複雜的決策顯示出─這座城市將繼續作為全球金融市場的一部分。CBOE(註8)控股公司的首席執行官,並打算使倫敦成為擴大CBOE-Bats全球市場交流的主要歐洲據點的Ed Tilly表示:「我們體認到倫敦為一個基地,我們在脫歐投票之前就這樣做了,這對我們而言非常重要。」

倫敦預計將保持其在外匯交易中的領先地位,就如同金融衍生產品,儘管近年來損失了一點點優勢。Tullett Prebon的首席執行官暨代理經紀人John Phizackerley表示:「最終的結果可能是,我們必須在法蘭克福及巴黎有比現在更多的經紀人,但主要的經紀中心預計仍然在倫敦。」

最終,許多人仍然希望有一個可行的解決方案。正如Haynes先生說:「我仍然樂觀,我們會找到一個方法─不一定透過通行證,而是透過某種等同性─允許城市貿易與歐洲並行,因為這是大多數人實際想要發生。」

《閱報小秘書》
1.Aquis Exchange:英國股票交易場地─依據歐盟規則在整個歐洲大陸進行貿易。

2.牌照通行權:對銀行業者而言,盡量維持對歐盟單一市場的准入,是第一優先。若失去對歐盟的「牌照通行權」(passporting rights),部分大型投銀考慮將就業與活動遷離英國。

3.系統重要性金融機構:systemically important financial institution (SIFI) 是自身失控可能導致全球金融危機的銀行,保險公司或其他金融機構。在2007年-2012年環球金融危機發生後,國際社會開始保護全球金融系統,落實防止SIFI失控或者將其破產的影響降到最低。從2011年末開始,Financial Stability Board每年發布並更新全球系統重要性金融機構(G-SIFIs)列表。

4. over-the-counter-derivative─金融衍生產品,也稱金融衍生工具、金融衍生產物。是指其價值依賴於標的資產(Underlying Asset)價值變動的合約。這種合約可以是標準化的,也可以是非標準化的。標準化合約是指其標的資產(基礎資產)的交易價格、交易時間、資產特徵、交易方式等都是事先標準化的,因此此類合約大多在交易所上市交易,如期貨。非標準化合約是指以上各項由交易的雙方自行約定,因此具有很強的靈活性,比如遠期合約。

金融衍生產品的共同特徵是保證金交易,即只要支付一定比例的保證金就可進行全額交易,不需實際上的本金轉移,合約的了結一般也採用現金差價結算的方式進行,只有在滿期日以實物交割方式履約的合約才需要買方交足貸款。因此,金融衍生產品交易具有杠桿效應。保證金越低,杠桿效應越大,風險也就越大。

5.掉期交易:Swap是一種金融衍生品(也稱為金融衍生工具),指交易雙方約定在未來某一期限相互交換各自持有的資產或現金流的交易形式。較為常見的是外匯掉期交易和利率掉期交易,多被用作避險和投機的目的。

6.EY:安永會計師事務所(英語:Ernst & Young)是一間總部位於英國倫敦的跨國性專業服務公司,亦為四大國際會計師事務所之一,其他三大事務所分別為普華永道、德勤和畢馬威 。安永以成員公司網路運作,其成員在個別國家皆為獨立的合法個體。安永有 212,000 名員工、在150多個國家有超過700間辦公室,其提供審計(包含財務審計)、稅務、交易、以及諮詢服務給各類公司。

7.LCH:2012年12月24日倫敦交易所以每股15歐元收購清算公司LCH.Clearnet的60%股權。

8.CBOE:芝加哥期權交易所。


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2016.12.21  經濟日報  編輯:住邦資產管理

商仲:看好土地和收益型產品


從政策、利率、資金三方面來觀察,明年房市可望漸漸脫離谷底,其中以中小型土地、收益保值型產品、建商與地主合建、自用型工業不動產及物流中心等為最看好的產品,至於豪宅、飯店、台北市A辦以及地上權產品,為不看好的產品。

今年下半年起,住家、店面及商辦,賣方價格已明顯鬆動,蛋黃區平均已降價10~15%,蛋白區約降價15~20%。

預料明年買氣會回升,成交量可增加一成,但由於回復力道弱,房價仍將持續修正,蛋黃區預估下跌5~10%;蛋白區跌10~15%。

至於店面產品,近幾年網路購物興起及電子化交易,改變了消費者的交易模式,網路商店的促銷,價格便宜、便利性,消費營業額將持續成長,網路購物的營收,約占實體零售通路總營業額的15%,受網購及電子化影響較大的行業別如書局、服飾、皮鞋、化妝品、3C產品、證券、銀行等行業,營業額明顯下滑,人力大幅縮減,甚至裁撤據點,因此整體店面市場的空置率,將增加5~10%。

近幾年台商受到中國紅色供應鏈的競爭衝擊,電子業及傳產業的優勢不再。大陸自2017年元月開始將實施「中國版的肥咖條款」,針對資產600萬人民幣以上的台商及幹部,列為查稅、課稅的對象,已造成台商人心惶惶,預期會有更多的台商將資金及部份產能移回台灣,台商回流投資的首選,以購置廠房、辦公室等產品為主。

此外,近三年新設的飯店,每年都超過100家,供給大於需求,2016年整體飯店的住房率平均減少10~15%,風景區則大減了20~30%,以陸客為主的飯店業面臨生死存亡的保衛戰。


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2016.12.22  工商時報

大直台北時代廣場豪辦 買氣反攻


台北市大直新興辦公商圈的百萬單價「豪辦」今年交屋了,興富發建設總銷達240億元的「台北時代廣場CBD」,實價登錄資訊揭露顯示,每坪最高達128萬元、身價已直追信義計畫區。興富發董事長室特助董時文透露,目前「台北時代廣場CBD」還餘2到3成餘屋待去化,其中B棟8樓整層706坪、A棟7樓整層1,124坪的帶看量是個案最高的,光是他手上看過這組大坪數辦公空間的客戶就達20多組,「對千坪企業總部有需求的客層,一直都在。」目前A棟成交價約每坪110萬、B兩棟約120萬,A、B兩棟各層尚有50-300坪單位可選搭配。

大直商圈正在質變中
今年6月,興富發總部由敦化南路遷入大直地區全新落成的A辦「台北時代廣場」,除了看準大直地區正在質變的區段價值外,也是因為李天鐸設計的A辦建築布局打造出天圓地方、從零到無限的風水格局,興富發集團也同時讓總部空間全面進化到下一代的旗艦A辦產品,享受「五星級飯店化」的新「豪辦」規格,包括澳盛銀行、寬宏藝術、創惟科技、台灣卡樂比、哈佛企管等多家知名企業也跟隨建商腳步進駐。

大直的消費型態跟商圈體質正在經歷關鍵的「質變ing」,最洞見觀瞻的消息是大直愛買合約到期後即將換手ATTAFUN進駐,代表的不僅是大型消費空間搶手,更意味著大「直將從過往的量販店消費型態的商圈,Shift到像東區、信義計畫區一樣的商辦百貨商圈。」 目前包括米其林二星廚師江振誠的RAW跟教父牛排都落腳大直,全新一代「豪辦」的台北時代廣場CBD,不僅走五星級國際飯店化的管理與設施,由建築大師李天鐸設計,規劃頂樓泳池、健身房、BAR、交誼廳、國際會議設備,24小時空調、標準4米樓高、預留高架地板管線空間。C棟2樓半透天連棟區,每單位約75坪上下,興富發未來也將向國際連鎖精品餐飲品牌與異國精緻料理品牌積極招商,等國際餐飲精品廣場成形後大租約銷售。

大直從商辦圈中強勢崛起
相較台北市四大商辦熱區,大直A辦擁有敦化與南京商圈找不到的大面積旗艦型產品,且市中心的商辦多數面臨坪數小與屋況舊的問題;雖然信義計畫內有大坪數企業總部的空間,「但對不起,在信義計畫區你只能用租的。」相較下,大直A辦除了電子業還有傳產跟金融、旅館、百貨零售、機場優勢、會展中心與周邊豪宅消費力等多元的力道支撐,等於是「第二個信義計畫區」。


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2016.12.20  工商時報、蘋果日報  編輯:住邦資產管理

豪宅稅調降 大戶買氣重現 華固名鑄成交4戶


松山區最貴「華固名鑄」單坪211.2萬元
豪宅市場再傳佳音,除了台北市府上周確定調整高級住宅房屋稅,買家也開始重返市場。台北市知名豪宅指標「華固名鑄」一次售出4戶含12車位,總金額11億6544萬元。據實價登錄,同時以單坪價格211.2萬元,拿下松山區最貴豪宅,排名今年第三高價豪宅。

一次售出11.6億
華固總經理洪嘉昇指出,4戶分由2組買方購買,購買總價皆超過5億元,因此依法公告。「華固名鑄」目前採預約制賞屋、並在公司內部設接待中心,買方身分格外保密。「華固名鑄」規劃100、132坪產品,可售戶數僅25戶,總銷80億元,現正興建中。華固對此案充滿信心,洪嘉昇強調:「不急售,到完工前都不會公開。」銷售4戶,華固預估處分個案利益率約為20~25%,約2.33~2.91億元。

「華固名鑄」基地正對台北市立體育場,定價成為焦點,公告以單價211萬餘元出售後,確定已超越松山區原豪宅王「文華苑」,在2013年由力晶創辦人黃崇仁,以單價209.98萬元創下的紀錄。

最近房市大戶頻頻敲進大單,回流房市。上月興富發建設「松江一號院」才有林姓台商砸下13億豪氣買下7戶;遠雄企業團也出現25億元大單,指名要買房;如今「華固名鑄」又有大戶豪氣收購4戶。市場人士認為,可能和近來中國大陸明年將實施肥咖條款,全面查稅,追查資金來源,美國、東協等國台商撤退回台置產有關。

洪嘉昇表示,這陣子確實有聽到比較多台商返台置產的案例;剛好台北市房屋稅適度檢討,終究趨於正面調整。再者,政策面也顯示,政府不致於再重手打房,可吸引買家此時出手,重返豪宅市場。


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2016.12.22  經濟日報

北市豪宅推案潮來了 明年排行大洗牌


北市上周宣布新豪宅降稅,為豪宅市場注入強心針,市場預料明年北市將掀豪宅推案潮,多個超大型豪宅案可望啟動銷售,改寫北台灣推案量十大建案排行。

其中位於大安森林公園旁的「ONEPARK」,預估案量在520~580億元間,視開價而定,明年若如期開賣,將取代大直豪宅「西華富邦」,成為北台灣史上推案量最大建案。

根據住展雜誌統計,歷年建案總銷金額,以2013年推出的「西華富邦」最高,約500億元,西華富邦也是目前北台灣唯一案量達500億元的建案。

遠雄汐止廠辦案「遠雄U-TOWN」一期、與信義區豪宅案「皇翔御琚」,案量同為300億元,並列第二名。大直商辦案「台北時代廣場」、與大安區豪宅案「宏盛帝寶」,案量約250億元,並列第四。

推案量排名六到十名,依序為信義計畫區「琢白」、大安區「和平大苑」、新店「美河市」、中和「遠東世紀廣場NO.1」、基隆「城上城」。排名第十的「城上城」案量為2000億元。

北市大安、信義區目前雖僅三個建案擠入前十名,但在北市豪宅降稅激勵下,預料多個超大型豪宅案明年將啟動銷售,2017北市將進入豪宅年,十大建案排行也將出現大洗牌。

根據調查,北市明年可望啟動銷售的豪宅案,包括「ONE PARK」、「陶朱隱園」、「興雅BCF」、「寶豐隆D5」、「富邦D1」、「華固名鑄」、「正義國宅都更案」等。其中「ONE PARK」、「陶朱隱園」與「正義國宅改建案」案量都能擠入前十大建案。


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2016.12.24  蘋果日報  編輯:住邦資產管理

降稅效應,有助2017年北市豪宅去化


北市自2012~2016年的8000萬以上豪宅市場交易,係從2012年開始逐漸走高,同時總金額與總件數在2013年均達高峰,之後一路往下,不過,在北市府降低獨步全台豪宅稅後,2017年不少過去束之高閣的新豪宅案也可能陸續出籠,將有助於其去化。

北市府日前宣布降低豪宅稅的加成比重,從過去的(1+路段率),調整成(1+固定率),希望透過更為合理的計稅方式,達到公平效果。不過,根據內政部不動產實價資料統計,北市自2012~2016年的8000萬以上豪宅市場交易,係從2012年開始逐漸走高,總金額與總件數並於2013年達高峰,之後一路往下;本波多頭市場中,豪宅無論價、量均具有其指標性意義,以致於過去幾年政府打房一直將豪宅列為重點,除持有稅外,還包括選擇性信用管制等措施,在這幾年的打壓之下,確實讓豪宅市場冷卻。

若以表現年度來看,雖然2013年被視為價量高峰,但2014年北市各區均有8000萬以上豪宅成交,惟低價區也有豪宅出現,因此拉低了整體均價;以區域表現上,中山區表現最為亮眼。

高單價與高總價兼具的豪宅,除彰顯買家實力外,對建商也是很好的行銷,影響所及,不少建商積極推出豪宅,而由於交屋影響,在2014年前後幾乎已經到了百花齊放的狀況。在區域上,相較於傳統大安、信義區,中山區大直重劃區在此波多頭成為新亮點,主要係建商積極推案下,呈一路獨強。

綜觀未來,豪宅市場在北市府降低獨步全台豪宅稅後,可望產生新的買氣,而以不動產的產品別來看,豪宅仍有其市場;豪宅稅減壓後,2017年不少過去束之高閣的豪宅案也可能陸續出籠,將有助於其去化,只不過也僅優質豪宅才能吸引客戶青睞。





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2016.12.23  經濟日報

台開董座邱復生將地產銷售創新 變金融商品


台開集團董事長邱復生將傳統的房地產銷售,化身為地產金融商品推出,包括位於花蓮洄瀾灣總銷280億元、新埔智能園區約50億元,合計約1,200戶的住宅及旅館,提出「低總價、精裝修、穩定收益、可享受」等四大訴求,採取回租10年至15年的策略,有別於傳統不動產銷售模式,廣徵業務人才銷售房屋。

其中,位在花蓮的「日出山莊」日前已動工,三區合計有900戶住宅及旅館可售,預計2020年完工,明年4月正式展開銷售,也將赴香港、新加坡等地展開跨境銷售。

邱復生表示,以「日出山莊」為例,平均每戶約1,000萬元,台開一年以總價3%金額回租10年至15年,買方還能擁有每年24天、每天價值約4,000元的住宿。

若以總額報酬來看,1,000萬元的投資金額,等於有超過3%的投報率;自有資金報酬來看,若以三成自備款、2%利率計算,扣除利息支出的淨報酬,也會遠高於定存和多數的金融商品。

邱復生強調,至於房屋非屋主使用而空置的期間,在未來蘇花改通車後,原本極具山水景觀、觀光條件的花蓮,就會發展出更大的觀光能量,包括影視園區提供赴花蓮影視拍片團隊,以及預防醫療等將衍生出長住當地的需求,加上台開集團舉辦各類運動、休閒、藝文活動等,透過分享可吸引國內外觀光客入住。


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2016.12.19 經濟日報

雲朗兩路布重兵 迎戰變局


旅館業競爭瞬息萬變,雲朗集團總經理兼雲品國際董事長盛治仁表示,旅館業因爭相擴張而出現「蛋塔化」隱憂,這個情況明年會愈來愈明顯,對此,雲朗三年前就有準備,藉由卡位東南亞客源、布局義大利飯店等兩大策略因應大環境變化。

雲朗旗下有雲品、君品、兆品、翰品、中信等五個品牌,共15家飯店,其中十家在台灣、五家在義大利,另外有四家飯店正在籌備中。雲朗在館外餐飲布局也有不錯的成績,頤品大飯店是館外宴會廳,在高雄、新莊都有據點,並經營全台最大、650席的館外自助餐廳「品花苑」。

此外,雲朗在義大利市場已站穩腳步,威尼斯新飯店「雲水之都」更主打每晚要價3,000歐元(約新台幣10萬元)的頂級客房,雲朗的多元經營觸角正在急速展開,即將邁入新紀元。以下是採訪紀要:

旅館蛋塔化 明年掀淘汰賽
問:您如何看旅館業前景?

答:陸客從今年9月開始大量下降,雖然團體客下滑的影響較局部,但飯店開始運作也停不下來,今年第4季和明年初各地都有許多新飯店將開幕,「旅館蛋塔化」到明年會愈來愈明顯。

供給面一時停不下來,但需求面下滑,兩股力量反向拉扯,業者會比較辛苦,明年會是很大的挑戰,這個冬天會有多冷還不知道,但肯定要辛苦一陣子,市場經過這波大洗牌,一定會淘汰許多體質不佳的飯店。

問:旅館業今年競爭加劇,雲朗如何因應?

答:雲朗早在三年前就意識到旅館蛋塔化的問題,也做了相關布局,是比較早有危機意識的業者,主要策略是一方面強化東南亞客源,另一方面布局義大利旅館。

就政治而言,只接待陸客原本就有風險,雲朗一直試圖壓低陸客比重,早在兩年前,雲朗旗下餐廳都取得穆斯林認證,也開始聚焦東南亞市場,因為由調整策略到產生經濟效應仍需要一段時間,不能等到有了狀況,才開始布局。

三年前到義大利布開飯店就是為了分散布局,希望在台灣、義大利兩個沒有連動的市場,取得綜效。

掌握兩關鍵 強攻國旅市場
問:雲朗如何強化國民旅遊市場?

答:雲朗前身是中信飯店,一路深耕台灣,除了君品屬於商務旅館、國際旅客占絕大數之外,其他飯店都以國民旅遊為主,像是日月潭雲品就高達八成屬於國旅。

雲朗逐步增加散客比重,其中有兩大關鍵。首先是品牌熟悉度,需要花時間讓消費者願意選擇,雲朗在網路下了不小功夫;再者是散客重視體驗和獨特性,雲朗每天都在思考如何增加新作法,只要散客感受得到,下次就會回來。

經營散客市場是一場賭注,說來簡單,做起來卻不容易。團客較早下單,散客卻要保留到最後幾天,因此從各館總經理到總公司,在接下團體客之前都要進行個案判斷,評估未來轉換為散客的潛力。

問:雲朗在台灣旅館有哪些新布局?

答:雲朗在台灣有雲品、君品、兆品、翰品等品牌,業務分為三大類型,雲品有八成是國旅,君品有八成是國際觀光客,而兆品、翰品則介於兩者中間。

目前雲朗在台灣有10家飯店,以及礁溪、台南、屏東四重溪等三家籌備中的飯店,預計一年左右將陸續加入營運行列。

問:雲朗旗下品牌眾多,彼此如何進行市場區隔?

答:雲品已經獨立上市,未來在館外餐飲(頤品)會持續擴充,目前手邊已有幾個案子正在談,將在服務上扮演領頭羊,帶動整個集團的服務精神。

君品是集團旗艦店,由於台北住宿餐飲市場都非常競爭,我們正在設定君品的新定位,未來將在架構概念上導入新觀念,也會在餐飲上有些大計畫。

評鑑常勝軍 帶動服務業創新
問:雲品獨立掛牌後,如何更上層樓?

答:雲品今年拿下多項服務業評鑑冠軍,口碑、業績都不錯,已經達到相對較高的標準上,未來要自我挑戰,自己逼自己前進。

雲品從11月開始將一間總統套房改裝為VIP LOUNGE,在9樓、10樓設置專屬管家樓層,規劃環湖巴士,還推出Happy Hour時段。雲品必須要讓客人一直感受到驚喜,永遠都要認為自己是不夠的。我期待有一天,大家想到雲朗,會是服務業創新的帶動者。

問:雲朗在義大利成績如何?
答:雲朗在義大利有聖莊、嵐莊、羅馬大飯店、蓉莊、雲水之都等五家旅館,義大利表現穩定,開幕一年、276間房的羅馬大飯店是營收主體,平均住房率75%,平均房價在150歐元至200歐元(約新台幣4,950元至6,000元)之間。

義大利經濟不好,但觀光業卻沒影響,一年國際觀光客仍超過5,000萬人次,尤其羅馬更是許多人一輩子一定要去一次的城市;雲朗這幾年進軍義大義正是時候,若經濟平穩,進入成本恐怕會很高。

威尼斯「雲水之都」在兩個月前開幕,每晚房價1,000歐元至3,000歐元(約新台幣3.3萬元至10萬元),有三分之一的房間是3,000歐元的等級,這也是雲朗過去未曾經營過的金字塔頂級客群,在當地要與阿曼等頂級飯店競爭,但這也是集團提升的契機。

問:雲朗如何將藝文融入旅館經營?
答:文化藝術與旅館的結合,不是在旅館裡面放藝術品,而是要做出深度。

雲水之都是16世紀的建築,雲朗聘請專家精細修復文藝復興時期的濕壁畫和大理石壁爐,18間房間都對應一個故事,例如第一位使用貨幣的總督、第一位歐洲女權運動家,每間房間風格不同,只要走一遍,幾乎就綜覽威尼斯的歷史,連威尼斯市長布魯加洛(Luigi Brugnaro)都忍不住讚嘆。

雲朗一個月前在佛羅倫斯買下第六家旅館,位於市中心,是從前大家族的宅邸,可規劃200多個房間,未來也會比照威尼斯的等級。

問:雲朗在義大利經營策略為何?
答: 義大利六家旅館的差異很大,因此雲朗成立義大利總部,要跨出一個大步,不但要在義大利每一個主要城市布局,等到達到適當的經濟規模,還會往其他區域擴張。

義大利與鄰國的觀光型態,類似國民旅遊,很多客人會直接從法國、德國、瑞士等地開車過來,來自美國的客群比重也很高,若是想要與當地飯店競爭,就必須將自己完全定位為歐洲的飯店。





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