31 期電子報 - 史無前例飯店業激戰 敦北商圈開打 國際潮牌搶進西門 全台2000億元拋售潮

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史無前例飯店業激戰
敦北商圈開打 國際潮牌搶進西門 全台2000億元拋售潮
 
S Hotel開幕
掀南京敦北飯店激戰
 
飯店搶客白熱化!
台北西區 日暉、citizenM搶進
 
凱撒逆勢擴張
躍居連鎖飯店新天王

 
全台2千億飯店大拋售
文華東方、美福飯店也喊賣
 
李方酒店汰弱留強
捨中價位市場
 
房價砍到見骨
飯店業嘆回不去
 
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史無前例飯店業激戰
敦北商圈開打 國際潮牌搶進西門 全台2000億元拋售潮
S Hotel在6月13日正式開幕,位置在文華東方酒店及王朝大酒店中間,敦化北路短短數百公尺內就有三家飯店,競爭相當激烈,附近還有西華飯店、威斯汀六福皇宮等頂級飯店品牌,S Hotel 的加入是否會對整體市場有所影響?
國際知名飯店也紛紛選定西區落腳,再掀飯店搶客大戰!國際連鎖酒店集團citizen M(世民酒店)於6月初正式插旗台北西門町,作為亞太區第一個據點,也是西門町第一家國際潮牌飯店,更是台北西區最高飯店。
而最新一期的《財訊》雙週刊獨家揭露席捲全台的飯店拋售潮,總銷售金額高達2000億元,這份神祕的飯店銷售清單,赫見才開幕不久的台北文華東方酒店及美福飯店…可說是近年來最大一波飯店、商旅的換手潮。據統計,台北國際觀光旅館到2020年底後,包括碩河開發在信義計畫區A7、中信金舊總部的Taipei Sky Tower案,以及凱撒、漢來飯店在南港經貿園區新旅館的上千間客房,以及其他飯店集團在西區的開發計畫,五年內市場會爆出至少3000間國際觀光旅館等級的新客房,新增的三成以上新供給若無穩定成長的客源可去化,會不會發生澳門酒店供過於求、降價競爭?勢必成為市場最大的挑戰,現在只是U型循環的開始,產業谷底恐會落在2020年,但面臨危機有助產業轉型,未必是壞事。
   
台北車站新地標
雙子星大樓對面,台北車站新地標
總建坪:8,000坪
西區門戶計畫樞紐,台灣國門、六鐵共構、交通公園第一排
1~4樓將興建商場,其餘為住宅,地上35層及地下7層
中樓層規劃30坪左右,而高樓層則規劃百坪產品
 
 
民生社區全新整棟.售後回租
民生社區全新Service Apartment
建物面積:1,423坪,土地面積:365坪
近松山機場、文華東方酒店
地上權土地,售後回租,購入或承租皆可
企業總部、會館和商務中心、坐月子中心、健康管理中心
 
 
信義計劃區獨棟
台北市信義區忠孝東路5段
建物面積:410.26坪
別墅景觀、安靜街廓
最適家族三代同堂
飯店、企業招待所、文創空間…
 
 
大直碩整棟
位於大直金泰段重劃區,街廓整齊,前臨40米堤頂大道
交通方便,近中山高汐止五股高架段,近達內科、美麗華商圈
純住宅社區規劃,一層一戶,戶數單純,共9戶,110坪住家
學區:步行可達濱江國小,為明星學區、濱江國中
採買可至大直市區或西湖市場、家樂福、愛買
假日休閒可至洲子一號公園、美堤河濱公園等綠地
 
 
宜蘭海洋溫泉酒店
宜蘭東北角國家風景區內,鄰近北關海潮公園
建物面積:4,873.5 坪,土地面積:2,358 坪
共163間房,有4間餐廳與咖啡廳
海洋黃金溫泉,富含豐富鐵礦物質又被稱為「鐵之湯」
SPA館、室內/戶外湯池與湯屋
 
 
宜蘭礁溪溫泉渡假整棟
鄰近礁溪溫泉公園,位於長榮酒店旁,宛若山莊別墅
基地面積 636.85 坪,樓高 11 層
極適合家族渡假及公務繁忙之間放鬆
礁溪高爾夫球場就在上方山坡,揮桿後泡湯,神清氣爽
礁溪是全台唯一平地溫泉,雪隧通車後,隨時回心靈故鄉充滿能量
 
 
台東濱海國際觀光飯店土地
台東鄰海濱公園土地
土地面積:約3.6萬坪
帶建照,已通過環境影響評估及環境影響差異分析
獲得國際觀光飯店籌備許可
 
台灣地產買賣  台灣地產租賃 國際地產
Michael 劉陳傳
 
M: 0939-555-111     T: 02-3765-5678  
 
 



2017.06.26  經濟日報、工商時報、中國時報、財訊、NOWnews  編輯:住邦資產管理

史無前例飯店業激戰
敦北商圈開打 國際潮牌搶進西門 全台2000億元拋售潮


S Hotel在6月13日正式開幕,位置在文華東方酒店及王朝大酒店中間,敦化北路短短數百公尺內就有三家飯店,競爭相當激烈,加上附近還有西華飯店、威斯汀六福皇宮等頂級飯店品牌,S Hotel 的加入是否會對整體市場有所影響,其他飯店依然老神在在。 繼信義計畫區後,連國際知名飯店也紛紛選定西區落腳,再掀飯店搶客大戰!國際連鎖酒店集團citizen M(世民酒店)於6月初正式插旗台北西門町,這是亞太區第一個據點,也是西門町第一家國際潮牌飯店,更是台北西區最高飯店。

而最新一期的《財訊》雙週刊獨家揭露席捲全台的飯店拋售潮,總銷售金額高達2000億元,這份神祕的飯店銷售清單,赫見才開幕不久的台北文華東方酒店及美福飯店,可說是近年來最大一波飯店、商旅的換手潮。

根據觀光局登記的旅館開發資料,至2020年全台有36家旅館、飯店、度假村興建計畫,當中不乏動工中的以及接近完工的,總投資額842億元,房間數為9678間。不過,老爺酒店集團執行長沈方正預估,「這當中有四成的飯店開不了」,其中包括資金卡關的,還有看到景氣反轉要展延開工的,所以後續的開發還有待觀察。

觀光局資料顯示,的確不少飯店縮手,例如南港台肥C2飯店土地暫緩開發;已經簽約的台北南港凱撒飯店也暫停開發,凱撒原預計投入43億元,興建660間房間。此外,台東的森之風知本度假村,則因財務融資問題暫緩開發,原預計興建135間房間等。

老爺酒店集團執行長沈方正表示,旅館業面臨商務客衰退、供給量增加、新經濟模式、一例一休、房屋稅等內外在因素影響,寒冬才正要來臨,老字號飯店已歷經多次產業循環,問題不大,但快速擴張或新進場的業者,顯然經不起這般沖刷。

飯店業寒冬還有多久?國泰商旅總經理莊琬華認為,2020年會是關鍵,因為現在飯店業趨勢還在往下走,還沒看到底部,經過三年的盤整,可以看出曲線走勢。國泰商旅在過去三年開出6個據點,現在也因觀光景氣結凍,停止投資新項目,待景氣明朗再伺機而動。

「板橋凱撒開幕後,可觀察到年底,便可知道對台北市星級飯店的衝擊有多少。」老爺酒店集團執行長沈方正表示,台北市可開發土地少,五星級飯店的量無法增加太多,所以住房率和房價面臨不景氣,都還可以守住;如今板橋凱撒及萬華凱撒的量體大,可能拉走台北市客源,「這是飯店業都在觀察的指標」。

據統計,台北國際觀光旅館到2020年底後,包括碩河開發在信義計畫區A7、中信金舊總部的Taipei Sky Tower案,以及凱撒、漢來飯店在南港經貿園區新旅館的上千間客房,以及其他飯店集團在西區的開發計畫,五年內市場會爆出至少3000間國際觀光旅館等級的新客房,新增的三成以上新供給若無穩定成長的客源可去化,會不會發生澳門酒店供過於求、降價競爭?勢必成為市場最大的挑戰,現在只是U型循環的開始,產業谷底恐會落在2020年,但面臨危機有助產業轉型,未必是壞事。


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2017.06.13  工商時報、中國時報、NOWnews  編輯:住邦資產管理

S Hotel開幕 掀南京敦北飯店激戰



簡潔俐落的北歐風客房十分吸睛。


汪小菲以愛妻大S之名打造的「S Hotel」於本月13日開幕,是亞洲第一間由法國鬼才設計師Philippe Starck親自操刀設計,以「驚喜 Surprise」的美學語言及「永恆 Timeless」的精緻觀點建構出摩登品味的時尚風格。

開幕當日Philippe Starck特別遠從法國來台,與董事長汪小菲及S Hotel的靈感謬思大S徐熙媛共同進行剪綵,為這座風靡亞洲的時尚新指標揭開序幕。S Hotel主打文青摩登與時尚現代,在星味加持下,試營運期間就充滿話題。S Hotel位於台北市南京敦北商圈,該區為飯店一級戰區,周圍知名酒店與商旅林立,S Hotel選擇在此插旗,除了看好當地市場之外,搶客意味亦濃厚,正式開幕前已在同業間引起不少討論。

S Hotel來勢洶洶,50公尺外的文華東方酒店老神在在。文華東方表示:「我們走奢華頂級風,與S Hotel的客層不太一樣,但仍十分樂見有一家極具創意的飯店來當我們的鄰居,不僅活絡商圈繁榮,還可帶動更多客源入住於此。」

S Hotel目標吸引喜歡獨特設計風格的旅客,Philippe Starck 有別於以往作品的設計風格,在S Hotel的設計上融合了台灣的在地人文特色,營造充滿文創設計的視覺空間和溫馨舒適的環境,每位入住房客的溫暖感受,更在亞洲創建耳目一新的設計指標。



文青時尚+摩登現代,是菲利浦.史塔克設計「S Hotel Taipei」時採用的語彙元素。


一進入大廳是由藝術家曲家瑞以台灣原住民文化為發想所繪製的天花板和地毯,獨特而溫暖的色彩運用要讓每位踏進飯店的旅客都感受到濃濃的藝術氛圍。地下一樓的HYG北歐餐廳由丹麥兩位知名主廚NICHOLAS KIRK與 MIKKEL MAABRJERG聯手打造,以北歐風格菜色為飯店注入更多靈魂。

S Hotel共有三種房型和103間客房,每間客房在設計、安排上都具有Philippe Starck對於入住旅客的呵護。像是於窗邊安置了白色長型沙發是為了讓每位入住旅客都能夠欣賞到S Hotel的絕佳風景,更特地為了亞洲的旅客挑選了半自動式馬桶,讓每位來到飯店的旅客都能感到賓至如歸的親切感受。

以精品設計旅館(Boutique Hotel)為定位的「S Hotel Taipei」, 正在申請加入成為「國際精品奢華酒店聯盟」(Small Luxury Hotel of the World)的成員,客源鎖定國內外時尚、商務、考察、觀光需求之旅客,並以歐美、日韓與港澳星馬的散客為主要客源,旅行團占比極低。汪小菲表示,飯店第一年營運的平均房價目標定在5000元,並非過去外傳的8000元。

同時,鑑於台灣餐飲市場至今尚沒有精緻路線的北歐餐廳,故汪小菲更請來曾丹麥籍名廚米格爾.馬貝利(Mikkel Maarbjerg)擔任「HYG」餐廳主廚。而米格爾.馬貝利在丹麥主持的「Ensemble」餐廳曾在丹麥其林指南中得到2星肯定。此亦使得「S Hotel Taipei」在「住」與「吃」兩個部份皆各有亮點。

台北商旅客源穩定
而台北商旅與華泰集團旗下的HOTEL QUOTE Taipei 闊旅館,面對S Hotel來襲,皆不約而同表示:「目前客源穩定,一切行銷活動按照原訂計畫走。」台北商旅座落慶城街15年,現階段光是與公司行號的簽約住房就很穩定,加上經營網路住房平台有成,背包住客絡繹不絕。闊旅館則大方說:「我們房間不多,沒有太大壓力。作為台北市設計型飯店的領頭羊,很開心又有一家設計感十足的飯店進駐。」

與S Hotel僅百步之遙的王朝大飯店,則推出「一泊三食」專案,只要兩人同行入住,即可用1999元/1人的價位,體驗客房加三餐的優惠,等於消費餐飲就招待免費住宿。

王朝大飯店公關表示:「S Hotel的開幕,的確讓鄰近飯店感到強勢進逼的壓力。但王朝秉持穩紮穩打策略,做出與同業間的市場區隔。」



S Hotel開幕後,敦化北路商圈的飯店激戰將正式開打。



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2017.06.26  工商時報、三立新聞  編輯:住邦資產管理

飯店搶客白熱化!台北西區 日暉、citizenM搶進


台北西區的復興計劃,從舉辦台北燈節開始之後,就連本土、國際知名飯店也紛紛選定西區落腳,讓西區再掀飯店搶客大戰!隸屬日暉集團的Hotel MEZI日暉酒店,將台北市的公園綠地融入酒店窗景,宛如紐約俯瞰中央公園的城市綠意;而首度落腳亞太區的台北世民酒店(citizenM Taipei),鎖定千禧世代和Y世代,以科技結合住宿,來勢洶洶。

鄰近228公園,由合作金庫舊大樓改建的Hotel MEZI 日暉酒店,共有100間客房。設計上特別融入緊鄰的公園綠地,讓房客打開窗就有開闊的視野,彷彿置身紐約中央公園一般,擁有都市綠洲美景。一樓的大廳酒吧,以金屬與燈光色澤營造出年輕、時尚氛圍,更有一種Magic的魔幻驚奇。

日暉酒店的MEZI其實是融合品牌的四大元素,包括Magic 設計的魔幻驚奇、rElax 服務的時尚親切、coZy 住宿的舒適悠閒與Irresistible不可抗拒的絕佳位置。房間雖然僅6-7坪,但麻雀雖小五臟俱全,每個房型均配有浴缸以及高科技的商務硬體設施,讓旅客將電視變成工作螢幕等。而地毯的愛心、黑白格紋磁磚、座椅上的兔子等巧思,彷彿踏入愛麗絲的奇幻世界。

除了本土品牌之外,以「為旅人創造付擔得起的奢華體驗」(Affordable & Luxury for the peopoe)為訴求定位,citizen M(世民酒店)已於6月初正式插旗台北西門町,這是亞太區第一個據點,也是西門町第一家國際潮牌飯店,更是台北西區最高飯店(26層)。

2008年在荷蘭阿姆斯特丹創立的citizen M,在國際旅館飯店業界有許多「離經叛道」與顛覆傳統的創舉,這些勇於突破傳統的創舉,是該品牌酒店得以在倫敦、巴黎與紐約等國際都會城市快速發展連鎖,並受到新世代旅客喜愛的原因。有心跨入觀光產業投資旅館飯店的企業集團前往citizen M「朝聖」,旅館建築師與設計師前往「取經」,也多是衝著這些創舉。

citizen M真的很大膽且「判逆」!該品牌飯店創造的「神話」包括:
1.全球第一個採自助式Check In系統(沒有櫃檯服務人員幫忙),住客自己操作觸控屏幕辦理住房與退房的飯店。
2.全球第一個館內只有單一房型、一張King Size大床的飯店。沒有兩張床的房間,也沒有套房。也沒有加床服務。
3.全球第一個採「模組化」概念,在工廠施工將客房做好,再到旅館工地現場將已做好的客房「置入」到飯店各樓層中預先規畫好位置與空間中的飯店。
4.全球第一個全館客房內所有設施,包括:燈光、空調、音響、電視、鬧鐘等設施,都用All in One觸控式平板Mood Pad操控的飯店。
5.揚棄Lobby概念,以Living Room概念設計大廳,且餐廳、上網區、工作區、交誼區沒有明顯區隔,打造開放式社交空間。
6.首創「服務大使」為住客打點大小事宜,他們既是祕書、也是管家,適時適所的提供客人任何所需要的服務。

台北citizenM正式營運後,將是西門町第1家國際連鎖品牌酒店,也是西門町最高飯店,該飯店營運後,不僅將使原本即已爆炸的西門町飯店市場重新洗牌,包括晶華旗下捷絲旅、海霸王德立莊與Papawhale、國賓amba、李方太空艙等平價設計酒店,都將遇嚴竣挑戰,並在台北西門町飯店市場掀起「土洋大戰」。





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2017.06.22  財訊雙週刊531期  編輯:住邦資產管理

凱撒逆勢擴張 躍居連鎖飯店新天王


凱撒飯店今年將陸續有五家新飯店開幕,集團總房間數將突破3000間,在全台飯店排名擠下福容飯店,成為連鎖飯店一哥。

雙北再開5家 總房間數將破3000間
過去10年,宏國集團董事長林鴻道償還了600億元的債務,如今水晶燈再度掛起,今年將新開幕五家飯店,房間數新增一734間,使得集團總房間數突破3000間,成為連鎖飯店一哥。

宏國集團逆勢擴張的時機令人好奇。其實,這波擴張早在7、8年前即決定,投入近100億元,如今陸續落成。凱撒飯店副總裁武祥生表示,「林董經常說,景氣不好時也有人賺錢」,所以不能把大環境不好當成藉口。

今年7月下旬即將試營運的新北板橋凱撒大飯店,由於飯店外觀有個大型天燈,又被當地人稱為「天燈飯店」。走進正在施工中的板橋凱撒,入門就有6.9米寬的迎賓大道,跑車還可直接開入飯店內;一樓的宴會廳也結合戶外證婚亭,頗有盛行的海外婚禮氣氛。板橋凱撒位在新板特區內,周邊的豪宅林立,住戶就已穩固一半的餐飲客源。

從建築業到飯店業
替客人多想一步 室內設計藏巧思

再搭乘電梯往上,施工的灰塵飛揚,但進入實品房,很驚訝板橋凱撒捨棄雅致客房的基本房型,直接從第二等級的Deluxe豪華房型做起,衛浴空間近三坪,還有雙盆設計,兩人入住還可以個別使用洗手盆。

這樣的貼心設計,原來是林鴻道與夫人許美玲旅遊的心得,因為夫人的化妝、保養品總是占滿洗手台;所以這次開新飯店,林鴻道就指定要雙盆設計,讓彼此擁有各自的空間。

看到凱撒飯店一次釋出大型量體,但飯店內高層都知道,飯店是林鴻道無心插柳的結果。林鴻道家族是過去新北三重幫成員,建築業起家,飯店業原本只是宏國集團內的小配角,在宏國十多年前發生財務危機,台北凱撒飯店因位處台北車站商圈精華地帶,是僅三個被保留下來的物業之一,日後穩居台北市國際飯店的最高住房率,穩定現金流引起林鴻道重視。

飯店事業體如今取代建築本業變成主角,新飯店內格局,也呈現林鴻道對建築空間的想法。精英客房的兩張床靠牆放,床尾面對窗外,使12坪的房間多出一個小客廳的格局,窗邊還擺上Mini Bar,有咖啡機與小酒吧可以使用。

事業版圖橫跨雙北
從飯店蓋到旅店 再攜手希爾頓

板橋凱撒飯店是新北市的BOT案,經規畫興建,整個建築體像是一張太師椅,中間內凹的上方擺入長22米、寬38米的巨型天燈。

大樓的正面是凱撒飯店,後方是凱撒的自創設計酒店品牌「趣淘漫旅」,以及從正側面延伸出國際五星級品牌希爾頓飯店,3個飯店的房間量體達1137間,比一個連鎖飯店的全部房間數還要多。

其中,凱撒與趣淘漫旅都在今年7月底試營運,希爾頓則會落在明年開幕。希爾頓在2003年時,於現今台北凱撒位置,因租約到期離開台灣市場。

武祥生欣慰地說,暌違14年後,希爾頓終於找到機會重返台灣。這當中有個小故事,武祥生在25歲時,當上台北希爾頓最年輕的大廳經理,28年後,他搖身成為邀請希爾頓的凱撒業主代表,雙方洽談沒有溝通障礙,憑藉過去的合作經驗,馬上就決定再續前緣。

凱撒飯店除了板橋,今年在台北萬華火車站BOT案也將新開幕一家萬華凱撒,房間數758間,從單一品牌來看,是房間數一次開最多的。但以特色性來看,凱撒今年在台北市八德路上的中崙市場開出精品旅店,衝擊一般人對菜市場的髒亂印象。

武祥生指出,中崙市場BOT案,一到三樓是傳統菜市場,四樓以上是阿樹國際旅店,預計7月試營運,應該說整個傳統市場視覺感是滿滿綠意,呈現一棵大樹的感覺。台北市長柯文哲對傳統市場的改革很有趣,隨同阿樹旅店將開幕,市民可以看到創新的傳統市場模樣。

根據觀光局今年1到3月最新資料顯示,台北市國際酒店住房率為69%,平均房價是4622元。雖然板橋凱撒位於新北市,但卻是直接影響台北市星級酒店的住房率。

雙北客源爭奪戰
飯店開幕潮影響 台北客源遭瓜分

「板橋凱撒開幕後,可觀察到年底,便可知道對台北市星級飯店的衝擊有多少。」老爺酒店集團執行長沈方正表示,台北市可開發土地少,五星級飯店的量無法增加太多,所以住房率和房價面臨不景氣,都還可以守住;如今板橋凱撒及萬華凱撒的量體大,可能拉走台北市客源,「這是飯店業都在觀察的指標」。

面對近來的飯店開幕潮,沈方正解釋,飯店績效線形趨勢正往下走,以往國際級飯店在台灣的資金回收時間為10年,如今興建成本增加、地租調高、各類旅館加入市場等狀況下,已經延長至十五年才能回本。

更糟的是,飯店設備通常10年就要翻新一次,以及設備折舊攤提通常以8年為期攤提完畢,因此前幾年的報表都不會太好看。若以凱撒投入的量體之下,壓力是否也相當大?沈方正認為,要從餐飲、住房率來觀察,通常飯店毛利是30%至35%;如果餐廳少、房間多,那毛利可以再高,但整體營業額就無法放大。而每個個案狀況不同,需要各方面的精算。



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2017.06.19  財訊雙週刊531期、TVBS  編輯:住邦資產管理

全台2千億飯店大拋售 文華東方、美福飯店也喊賣






近年在資金的簇擁下,各地飯店旅館不斷湧現,如今,來台旅客供需不平衡,飯店業已出現明顯倒貨潮。最新一期的《財訊》雙週刊獨家揭露這份神祕的飯店銷售清單,其中赫見才開幕不久的台北文華東方酒店及美福飯店。

財訊》雙週刊報導指出,全台飯店供給量大增,成為商用不動產新增物件主流,根據一份市場掮客與商用不動產仲介流傳的飯店銷售清單顯示,總銷售金額高達二千億元,多數飯店都是未公開的銷售名單,可說是近年來最大一波飯店、商旅的換手潮。商仲業者表示,飯店銷售跟不動產景氣也有關,不少養地的業主因為資產調配,認定不動產行情正在反轉,因此出現飯店出售潮;但想要買的人其實挺多,主因是游資氾濫,包括壽險業、資產客等手上有過多的資金,都正尋找投資標的。不過,今年以來實價登錄都未有飯店成交紀錄,目前投資方都希望報酬率可達3至4%,反觀市場上飯店開價過高,使報酬率僅2%左右,因此難成交。

不動產行情反轉
游資氾濫 壽險、資產客找標的

《財訊》雙週刊報導指出,目前,台灣五星級酒店的出售案,以文華東方酒店和美福飯店最受矚目,兩者都主打高端客戶,但住房率始終無法提升,高端的消費群不見了,主要受展覽商務客減少有關。

根據觀光局資料顯示,美福住房率今年以來不到5成,146間客房常常有一半以上沒有房客入住。美福飯店由發生家族槍擊事件的美麗華黃家投資經營,台北市在地建商透露,有本土資金與美福洽談,但美福開價2百億元,買方卻只願意出價1百億元,最後不了了之。美福飯店對此傳聞不願回應。一位美福內部關係人表示,美福飯店雖以黃家為主,但地主有數十人,如果要賣飯店,必須經過董事會決議,不僅價格是問題,要大家都同意也是困難重重。

買賣價格落差大
去年成交不到10筆 今年仍掛零

據《財訊》報導,不只美福飯店價格被砍價五成,文華東方酒店開價約5百億元,但接觸的外資買方,也只願出到2百多億元。文華東方出售傳聞從三年前開幕至今從未間斷,實際上,文華東方曾經邀請王記汽車的王公威投資1百億元,入資開泰豐國際五成股權,但入資僅約一年即退出,市場傳出雙方經營理念不合。如今經濟部公司登記中,開泰豐國際是林命群獨資,林命群婉拒回應買賣旅館事宜。

清單上有約50家飯店銷售清單,商仲業者手上都有比這更多的飯店名單待售,流出的清單則是業界比較常見的物件,不乏賣了好多年及賣方意願轉強的新增物件,但不包括各商仲獨家專售的案子。這份清單在大型連鎖飯店間更是廣為流傳,因為他們是金主,手上銀彈充足可以買飯店。清單中的新面孔是近年躥起的李方酒店管理集團,欲出售旗下的起家厝皇家季節酒店的台北市南京館與台中中港館。

李方總裁李銘松承認這項消息,並說目前二代經營以五星級酒店李方艾美酒店為重心,所以調整皇家季節酒店出售,目前的確有不少台商有興趣經營。至於名單上的老面孔台北戀館,2008年由欣翰建設以25億元買下土地整合地上建築後,陸續在市場上開價40億元銷售,後來開價隨房地產行情調高,如今市場上喊價70億元。一位大直在地建商表示,在現在這種景氣,當然無法成交,目前已經進入買方「有誠意就可來談」的階段。

另外,台中金典酒店欲出售消息也盛傳許久。對此,股權占50%的太子建設表示,目前專注經營飯店,陸客減少對獲利造成影響,但目前仍有損益兩平,所以金典是被動等待,有出價好的投資方就可來談。

往南部走,還有墾丁日月光大飯店在銷售。對此,日月光集團表示,該飯店非集團持有。經本刊向當地仲介查證,墾丁日月光的產權是屏東地主持有,但與飯店經營權分開,由於產權複雜,所以在市場開價5年仍未成交。「飯店業主聽到要出售,通常會否認,若從不動產網站上找,飯店物件應該不到10筆。」商仲業者指出,飯店屬於大筆資金投資,通常是洽特定人,不需要委託出售,所以不會登錄在網路上銷售,因此市場上有不少掮客穿梭買賣飯店,當中也不乏買賣方的朋友互相引介。

依照實價登錄資料,去年成交的飯店交易不到10筆,今年以來則是一筆都沒有。「主要原因還是買賣方的認知差距大,」商仲業者說,賣方覺得自己奇貨可居,買方覺得還有很多物件可以選,等到價格合宜再買;目前,買方對於飯店的開價,通常從2至3成起開始砍,賣方也不會輕易接受。飯店業有人想出貨,也有人想進貨。力麗觀光飯店董事長蔡宗易說,「我們目標找100至200間房間數的飯店買」。力麗目前有11個飯店據點,另外還有兩個正在興建中,中北部已經布局差不多,接著要往中南部發展,搜尋目標以中型飯店為主。蔡宗易直言,目前的確有很多物件可以選,力麗可以好好挑。

力麗目前11家飯店中,就有3家位在日月潭,還有第4家正在興建,策略是日月潭是知名風景區,就算外國觀光客減少,國人旅遊也有一定的數量。根據觀光局登記的旅館開發資料,至20年全台有36家旅館、飯店、度假村興建計畫,當中不乏動工中的以及接近完工的,總投資額842億元,房間數為9678間。不過,老爺酒店集團執行長沈方正預估,「這當中有四成的飯店開不了」,其中包括資金卡關的,還有看到景氣反轉要展延開工的,所以後續的開發還有待觀察。






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2017.06.19  財訊雙週刊531期  編輯:住邦資產管理

李方酒店汰弱留強 捨中價位市場


飯店業神祕富豪新布局 產業寒冬沒在怕
李方酒店集團一次出售兩家酒店,且開價都超過市場行情,讓外界相當好奇,集團總裁李銘松憑著過去地產投資,以及經營飯店20年的經驗,他的下一步將如何走?





近年浮出台面的李方酒店集團,土地遍及全台,財務實力雄厚,因此,當旗下酒店赫然出現在商仲銷售飯店物件名單中,而且是一次出售二家旅館,難免引起市場關注。李方酒店集團也遭到觀光業不景氣波及?當本刊向集團總裁李銘松求證時,他聞言大笑:「內行人根本不會緊張!」根據業界觀察,李方酒店的三星級飯店經營表現平平,汰弱留強才是出售主因。

在景氣一片低迷聲中,近來市場上傳出皇家季節酒店台北南西館與台中中港館求售的消息。一位知情商仲業者指出,皇家季節酒店南西館開價16.8億元,台中中港館開價11億元,前者換算建坪一坪售價100萬元,後者約40萬元。 「李方的開價大約比市場行情高出二至三成,」商仲業者指出,「從李方酒店集團對售價的高姿態來看,應該是沒有財務上的壓力。」

旗下坐擁多筆資產
產業景氣急凍 外行人才會緊張

李方酒店集團旗下的飯店價格分布極廣,從每晚一床1200元的青年旅舍,到一晚上萬元的五星酒店都有;而屬中價位的皇家季節酒店,是該集團的第一個飯店品牌。會計師出身的李銘松接獲記者詢問時澄清說:「說我們皇家季節酒店要賣,不是這樣講,是因為很多回來的台商在找投資機會,想要穩定收租的台商,主動來找我洽詢。」

面對觀光景氣急凍,手上飯店正在大興土木,李方是否會擔心?李銘松大笑表示,內行的人不會緊張,就像以前銀行業開放時,也突然多出很多新銀行,經過整併,留下來的都很「勇腳」(台語,意指強壯);「我少一兩家飯店也沒差,我還有很多不動產沒開發,等景氣好時再慢慢收回來自己做飯店。」

據了解,李銘松夫婦在高雄愛河西邊沿路與民生路一帶,都有辦公室或土地資產。「很多土地是十幾年前買的,甚至是30年前買的,都沒有重估價值;宜蘭礁溪還有幾千坪的土地,這些我們都沒有細算,但等景氣好,再把現在出租的辦公室收回來做飯店。」李銘松說。 國內大型連鎖飯店總經理表示,李方酒店旗下三星級飯店的確受觀光不景氣影響很大,因為同樣3000至4000多元的房型,國內有很多新開的競爭對手,皇家季節酒店算是老飯店,要重新翻修才會有機會吸引客群回流。

昔為迪化街會計師
隨名流投資土地 累積豐厚家產

李銘松透露,李方酒店集團未來的經營重心會移往五星級酒店市場。事實上,李銘松近年才砸下90億元興建五星級的台中李方艾美酒店,並預計在2019年開幕;此外,位於高雄中央公園旁、擁有129間客房的國際精品酒店Hotel Indigo(英迪格),今年初也才盛大開幕。

台中李方艾美酒店雖然投入90億元,但房間量體大,有228間房,房價與台北寒舍艾美、W飯店看齊,「一晚上看15000、6000元,平均房價朝9000元以上邁進,還有6000坪的樓地板面積要做餐廳。如果不算餐廳收入,扣除總統套房與最貴的10間行政套房,再以七成住房率計算,一個月有4000多萬元營收,一年就有近5億元的營收。」李銘松發揮會計師的精明性格,當場為我們算了一筆帳。

李銘松與夫人方素蝶都出身宜蘭望族,李銘松家族起初在當地從事海產養殖生意,後來轉到台北迪化街從事山海產的加工、進出口業務,而因此與迪化街商家熟識。李銘松早年在宜蘭從事土地代書業務,後來也到台北市大同區開設松哲會計師事務所;因家族淵源,迪化街店家的帳,大多交由李銘松負責,而有「迪化街大帳房」的稱號。

精明的李銘松從管帳開始,結交地方士紳名流,也隨這些人一起投資土地。1988年,隨著兩岸關係的開放,李銘松前往中國大陸開設會計師事務所,因緣際會與宏國集團在上海投資地產,尤其在上海古北新區幾乎買下了一條街;其後在北京、昆明、廣州等地,也都隨台商置產,抓住中國經濟起飛的浪頭,累積豐厚的身家。

李銘松說,當年到中國大陸開事務所,收入只有台灣的一半,但派去出差的人事成本卻是3倍,賺不到錢,才轉而投資房地產,可說是無心插柳。兩岸房地產的買賣歷練,造就他精準的投資功力。根據公開資料,李銘松夫婦在2010年以皇家季節酒店之名,用18億元標到新光人壽位於台北中華路、寶慶路口的340坪土地,兩年後以36.8億元,賣給中國信託人壽,獲利18億元,兩年賺1倍。無怪乎李銘松說,「我買賣房地產賺的錢,是經營飯店三輩子都賺不到的。」

下一步布局二代接棒
經營20年 謙稱等級像小學生

話雖如此,不過李銘松夫婦已積極布局飯店的二代接班計畫。李銘松指出,自己從事飯店業快20年,感覺仍像個小學生,而老爺酒店、國賓飯店都是經營兩三代的事業,自己還在起步階段,且已陸續傳承下一代接棒。

現任李方酒店集團副董事長的獨子李奇璋,擁有美國康乃爾大學旅館管理碩士學位,對飯店經營興趣深厚;據了解,李銘松也因此投入大筆資金,從三星級旅館踏入五星酒店的經營。李銘松說,「我現在只是看門的,以後要給第二代去表現。」



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2017.06.26  自由時報  編輯:住邦資產管理

房價砍到見骨 飯店業嘆回不去


過去旅宿業加碼搶中客生意 供過於求反陷削價競爭
政府砸下三億國旅補助及國旅卡優先國旅的雙重措施,有部分餐廳感受較明顯,國旅補助期間增加國旅團,平均每月增加二十、三十萬元收入,但許多飯店業者則仍有怨言指出,國旅補助未排除一日遊行程,導致旅宿業者感受「有限」,以往中客團帶來的惡性削價競爭已延伸到國旅市場,以前一千五、一千八起跳的房價,平均已降到千元以下,旅宿業者擔心「砍到見骨的房價,恐怕回不來了」。

花蓮旅館公會理事長陳義豐直言,過去八年旅宿業看好中客來台,加碼投資,結果供過於求,反而陷入削價競爭,現在要轉型國旅飯店,房價更要競爭。過去花蓮平均住房率都有七到八成,今年一到五月勉強維持在四成,受到蘇花公路施工期影響,加上接連兩波梅雨鋒面導致交通中斷,連國旅高峰期暑假訂房也取消大半。

惡性削價競爭加上非法民宿、日租業者猖獗,有嘉義飯店業者表示,今年一月到五月的住房率,比起去年同期下降約七、八成,旅宿業者想接國旅團生意,還要主動跟旅行社接洽,競爭越來越激烈,只能想盡辦法壓低房價,「不然房間空著也是空著」。

南投日月潭經典大飯店表示,政府推出國旅刺激方案,業績有一定成長,只是短期刺激效益仍有限,若能續推,明年的業績表現會更有感;埔里鎮天水蓮飯店則說,同業削價求客,非假日住房價格最多殺到對折,政府再不出手相救,情況會愈來愈糟糕。

在嘉義縣、市投資經營飯店、茶葉生意的業者張永川表示,年初因有國旅補助,刺激旅行社業者帶動國旅客源,但補助很快被申請一空,加上夏季為阿里山觀光淡季,目前國旅來客數相當於阿里山櫻花季的三分之一,他配合政府新南向政策,積極招攬越南、泰國觀光客。

墾丁飯店業者表示,今年一月住房率比去年同期減少十七%,二月因過年關係,住房率比去年同期多三%,往常四月份開始是墾丁旺季加上春吶活動,預期住房率會起色,但今年春吶停擺,四月住房率竟比去年同期下降卅五%,暑期訂房數量也跟去年、前年差很多,平均一個月驟減兩、三百個房間。

餐廳業較有感 平均月收多20萬
業者說,三億元對國旅市場來說只是「杯水車薪」,住宿感受不大,僅餐廳感受明顯,以每桌兩千元計算,去年十一月到今年一月,平均每月多二十、三十萬元收入。

陳義豐及嘉義市觀光協會理事長許賢哲說,可能因政府推動一例一休、年金改革等政策,民眾縮緊荷包,更精打細算,也是影響觀光旅遊市場因素之一。



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