36 期電子報 - 商辦交易入旺季 內科需求強勁 Q4價量可望攀高

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商辦交易入旺季 內科需求強勁 Q4價量可望攀高  
北市商辦售價止跌
內科租賃市場熱絡
 
北市商辦 租客搬家看趨勢  
商用不動產交易冷 指望壽險業及企業總部需求注暖意
 
台北南山廣場 衝高商辦租金
問鼎頂級A辦
 
李方賣芝麻大廈商場
總交易金額24.5億
 
13億元成交
麗嬰房總部賣富邦人壽
 
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商辦交易入旺季 內科需求強勁 Q4價量可望攀高
延續第2季以來盤整的市況,北市商辦Q3平均售價維持在每坪83.4萬元,價格已止跌回穩,租金表現同樣平盤走勢,平均租金為2,123元,租金投報率重新回升到2.45%。整體而言,辦公需求仍然強勁,內科廠辦表現與市中心區相仿,同樣是售價盤整,租金上升的格局,內科租賃市場表現熱絡。
內科三商圈廠辦租金齊揚,尤其以具捷運優勢的西湖段廠辦租金最高,位於西湖段的「長虹新世紀(內湖洲子街案)」目前滿租,總銷70億元,年租金收益達1.7億元、投資報酬率達2.5%,可望提高壽險業者購買意願。西湖段因供給吃緊,空置率更低至僅1.16%,也是台北市各辦公商圈中最低,租賃需求穩定。不過文德段、舊宗段廠辦租金也維持緩步上漲,文德段為每坪1,075元,舊宗段更站上每坪904元。
商辦的租賃市場則比買賣活絡很多,可以看出景氣確有起色,年底信義區的南山廣場加聯合報大樓將完工釋出A辦約4.2萬坪,但因為預租情況優於預期,A辦空置率預估會低於15%。由於信義區在2021年之前都不會有新的A辦釋出,A辦租金預估將維持溫和上升走勢。南山廣場每坪每月租金行情可望突破4,000元,創全台最高行情。
 
旗艦總部首選大直內湖
A4200   潭美水岸景觀土地 土地面積:1,700坪
A4195   內湖大潤發旁土地 土地面積:1,500坪
A3917   舊宗段帶建照土地 土地面積:1,400坪
A4053-1新湖一路帶建照土地 土地面積:1,270坪
A4197   昇恆昌旁總部土地 土地面積:1,260坪
 
 
內湖南港土地
A4151-1南港重陽路土地 土地面積:2,710坪
A4122   壹電視旁土地 土地面積:1,000坪
A3916   內湖行愛路土地 土地面積:666坪
A4213   新湖一路土地 土地面積:260坪
 
 
大直美麗華旁商業用地
鄰台北萬豪酒店、大直美麗華,近捷運劍南路站
土地面積:2,640坪
商用地產營運必爭之地
稀有地段且面積大、好規劃
此區成交價直追信義計畫區,後勢發展強勁
 
 
內湖科技水岸景觀
基隆河岸景觀總部用地
土地面積:738坪,科技工業區
三角窗,具企業廣告效益,形象鮮明
土地方正,適合企業辦公總部、擴張營運轉換公司地點
大內科樞紐,科技水岸景觀第一排
 
 
內湖知名企業辦公室.售後回租
內科優質企業總部設計
建物面積:1,296坪(5樓748坪+6樓547坪)另13車位  土地面積:283坪
6樓戶外露台約100坪,公設比相對低
近瑞光路,鄰中山高,交通便利
採光明亮,面瑞光公園綠地
 
 
內湖潭美段整棟廠辦.售後回租 保值增值
位台北市內湖科技園區及南港軟體經貿園區樞紐
土地面積:1,463坪  建物面積:4,509坪
購入成本相對較低,擁市地重劃增值效益
近鄰中國信託內湖潭美大樓
廣告效益佳,臨基隆河水岸景觀
 
台灣地產買賣  台灣地產租賃 國際地產
Michael 劉陳傳
 
M: 0939-555-111     T: 02-3765-5678  
 
 



2017.10.16    編輯:住邦資產管理

商辦交易入旺季 內科需求強勁 Q4價量可望攀高


延續第2季以來盤整的市況,北市商辦Q3平均售價維持在每坪83.4萬元,價格已止跌回穩,租金表現同樣平盤走勢,平均租金為2,123元,租金投報率重新回升到2.45%。整體而言,辦公需求仍然強勁,內科廠辦部分,表現與市中心區相仿,同樣是售價盤整,租金上升的格局,內科租賃市場表現熱絡。

內科三商圈 廠辦租金齊揚
內科三商圈尤其以具捷運優勢的西湖段廠辦租金最高,位於西湖段的「長虹新世紀(內湖洲子街案)」目前滿租,總銷70億元,年租金收益達1.7億元、投資報酬率達2.5%,可望提高壽險業者購買意願。西湖段因供給吃緊,空置率更低至僅1.16%,也是台北市各辦公商圈中最低,租賃需求穩定。不過文德段、舊宗段廠辦租金也維持緩步上漲,文德段為每坪1,075元,舊宗段更站上每坪904元。

商用不動產交易已見曙光,第4季以來已出現宜進(1457-TW)連同子公司光明絲織公司、大田國際開發股份有限公司以每坪120萬元買下台北市南港玉成段的1639坪土地,交易金額達 19.67 億元,將興建企業總部;此外,富邦人壽也以13億元買下內湖麗嬰房(2911-TW)文德段陽光街總部大樓,也顯見壽險業資金及建立企業總部需求逐步浮現。

商辦的租賃市場則比買賣活絡很多,可以看出景氣確有起色,年底信義區的南山廣場加聯合報大樓將完工釋出A辦約4.2萬坪,但因為預租情況優於預期,A辦空置率預估會低於15%。由於信義區在2021年之前都不會有新的A辦釋出,A辦租金預估將維持溫和上升走勢。

台北市天際線即將改變
台北市信義計畫區第二高樓南山廣場今年底即將完工、取得使用執照。這棟高272公尺的建築物,改變了台北市10多年只有台北101撐起的天際線,也衝高了信義計畫區的租金行情。南山廣場可望拉高附近商辦租金,每坪每月租金行情可望突破4,000元,創全台最高行情。

台北101聳立台灣10多年,一直是台灣的第一高樓,也是信義計畫區的一大象徵性建築物,隨著「南山廣場」從動土至今1,400多個日子裡,台北市信義區的天際線逐漸有了變化,南山廣場矗立台北101一側,相互輝映。

所謂「天際線」是大樓或者建築物與天空交際的線,也是民眾對這個城市的既定印象,而信義計畫區超過200公尺的高樓群,包含台北101、國泰置地廣場及南山廣場,已悄悄改變著台北市天際線樣貌,未來的5~10年後還有原中國信託總部大樓A7、富邦金的A25,也將聳立於台北市的天空。

由於接下來將進入年底旺季,預估第4季價量表現可望更上層樓。租賃市場則因明後年供給量持續增加,短期內租金上漲力道有限,空置率也會反轉向上。





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2017.10.11  聯合新聞網 編輯:住邦資產管理

北市商辦售價止跌 內科租賃市場熱絡


房市回溫,台北市商辦價格跌勢也收斂。根據商仲業者統計,延續第2季以來盤整的市況,北市商辦Q3平均售價維持在每坪83.4萬元,價格已止跌回穩,租金表現也呈平盤走勢。整體而言,辦公需求仍然強勁,內科廠辦表現與市中心區相仿,同樣是售價盤整、租金上升的格局,顯示內科租賃市場表現熱絡。

根據商仲業者統計,本季商辦平均售價持平在每坪83.4萬元,A級以上辦公市場表現優於大盤,B級辦公售價略有下跌。從商圈來看,信義世貿商圈與站前西門商圈表現相對強勢,售價仍有小幅上漲,分別來到每坪97.7萬元與69.7萬元。整體毛租金資本化率落在2.45%,變動並不明顯,租金資本化率最高者仍是站前西門商圈的2.83%,資本化率最低的則是敦南商圈的2.32%。

租賃市場方面,第3季租金維持在每月每坪2123元。其中,復興南京商圈的漲幅最高,上漲2.76%,來到1839元,其餘如站前西門商圈與南京四五段商圈,租金也都呈現小幅上揚,敦北民生商圈則是少數租金下跌。

空置率方面,因本季有「合庫中崙總部大樓」啟用,除合庫自用外,同時也釋出部分待租樓地板面積,因此空置率小幅回升至6.35%,但其他多數商圈的空置率收斂,顯示租賃需求仍穩定成長。

內科廠辦市場價格同樣止跌回穩,平均售價維持在每坪50.8萬元,租賃市場表現也優於台北市中心,平均租金上升至每坪1142元;西湖、文德、舊宗3個商圈的租金都呈現上揚,顯示內科租賃需求穩定,平均空置率為4.92%,較前季增加0.16%,其中,西湖段空置率仍是呈現「供給緊俏」的1.16%,文德段及舊宗段的空置率則落在8.5%左右,空戶數量較西湖段明顯。

房市利空因素逐漸消失,第3季買氣較去年同期明顯回升,辦公室價格不如去年那麼看空,不但市場成交量回升,預期房價修正的幅度也減少。

由於接下來將進入傳統商辦交易的年底旺季,預估第4季價量表現可望更上層樓。租賃市場則因明後年供給量持續增加,短期內租金上漲力道有限,空置率也會反轉向上。


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2017.10.10 聯合晚報

北市商辦 租客搬家看趨勢


商仲調查,北市商辦租金第3季表現持平,但多個主要辦公商圈租客結構變化不小。 第3季北市商辦平均租金每月每坪2,480元,和上季持平,空置率9.6%,較上季上升1.2個百分點,主要是第3季合庫新總行大樓新增供給2.96萬坪,其中5500坪正在對外招租中。

敦北民生屋齡高 租金下調壓力增
各主要辦公商圈中,敦北民生區因面臨都市更新及屋齡老舊汰換的換屋需求,當地租戶往信義區搬遷趨勢愈來愈明顯,敦北民生區第3季空置率上升2.3個百分點,為各區最多。戴德梁行預期第四季租賃活動仍以中小型需求為主,隨著2018年將有5萬2300坪新供給大量釋出,預料市場將掀起一波搬遷換屋潮,對於敦北民生區的租金將形成下調的壓力。

民生復興商圈部分,7月新加坡集團Next Story Group來台成立「Kafnu」旗艦店,以月租總額260萬元,承租位於民生東路、復興北路口的全棟辦公大樓,面積1400坪。整合辦公、會議、居住、健身與酒吧等功能,可能成為未來辦公大樓利用新趨勢。

內科舊宗段 車商群聚氛圍漸成
內科部分,舊宗段雖因部分大樓釋出面積,空置率上升至24.8%,為內科三區段最高,但近期舊宗段周邊土地,紛紛由國際知名車廠插旗,設立汽車旗艦展示中心兼維修廠,包括馬自達、特斯拉及奧迪等,面積自3000坪至7000坪不等,舊宗段車商群聚氛圍漸成,加上區域內既有數家量販店布局,未來商業效益可望愈趨成形。


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2017.10.09 鉅亨網

商用不動產交易冷 指望壽險業及企業總部需求注暖意


第3季的商用不動產交易冷,商仲業者統計商辦、廠辦、飯店等大型商用不動產交易金額,今年前三季僅 300 餘億元,年減 4 成,但由於企業總部的需求及壽險業投資的浮現,可望提升第4季交易旺季的交易金額,但全年要趕上去年的 659 億元難度極高。

目前商用不動產交易已見曙光,第4季以來已出現宜進 (1457-TW) 連同子公司光明絲織公司、大田國際開發股份有限公司以每坪 120 萬元買下台北市南港玉成段的 1639 坪土地,交易金額達 19.67 億元,將興建企業總部;此外,富邦人壽也以13億元買下內湖麗嬰房 (2911-TW) 內科文德段陽光街總部大樓,也顯見壽險業資金及建立企業總部需求逐步浮現。

商用不動產預估今年全年交易量恐僅500億上下,比金融海嘯時期還慘,今年以來壽險業投資商用不動產金額低,低第4季可望在「趕業績」的動能之下,進入市場。第3季壽險資金僅有台銀人壽保險以4.27億元,投資購入位於南港軟體園區二期面積約704坪辦公室,前九月壽險資金投入房地產寥寥可數,僅有8.77億元,主要機構投資人壽險業投資焦點暫轉出不動產市場,致大額交易動能低落。其實市場資金仍屬豐沛,投資者對於價格下調仍抱持期待,也在持續關注投資物業,靜候投資良機。

第3季末以來的市況顯示,顯示買方的尋找投資標的態度轉趨積極,第4季本來就為商用不動產交易旺季,如加上壽險業投資適時挹注,可望拉高第4季的成交;目前最大的障礙在於投資人期待價格持續下修,但賣方看到房市回溫,態度轉硬,商用不動產比去年更難成交,是第3季以來交易低量主因。第4季的商用不動產交易仍在於汐科園區為主要觀察重點。

而今年年底前大型商用不動產與土地標售案,仍有中國電器不動產、汐科 U-TOWN 廠辦大樓、華亞科技園區廠房、志嘉 (552-TW) 水曜大樓、三商美邦人壽的長春金融大樓、全球人壽民權大樓、機場捷運 A3 站土地等。

2008 年金融海嘯以來,第4季的商用不動產交易金額以 2015年第4季的456 億元最高,其次為2009年第4季的384億元。





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2017.10.10  經濟日報、工商時報  編輯:住邦資產管理

台北南山廣場 衝高商辦租金 問鼎頂級A辦





台北市信義計畫區即將出現「新樓王」!已預租2年的「台北南山廣場」即將在今年底完工落成,2018年正式啟用,市場傳出高樓層的辦公室租金開價,每坪月租將向「5字頭」叩關,有望超越「台北101」的月租行情。

據悉,部分租約快到期的101大樓、信義區及民生辦公商圈的租戶,已紛紛詢問「台北南山廣場」,預料明年不免將掀起一波頂級辦公大樓的企業換殼風潮。

國內頂級辦公大樓將掀起洗牌風,最新加入戰局,已接近完工階段的「台北南山廣場」,在興建期對外預租時,即祭出「早鳥專案」,每坪月租金開價約在3,800元~4,500元間。預租期間已創下3成多的出租率,優於預期,最近市場更傳出明年啟用之後,部分高樓層的稀有辦公室月租行情「坐4望5」,有可能挑戰信義區商辦租金之最,預料也將掀起一場頂級商辦招商大戰。

「台北南山廣場」包括地上48樓地下4層的辦公大樓,及7樓高的複合式購物商場,總高度272公尺,面積共3萬1,800建坪,辦公室總面積約2萬8,400多坪、以及近1萬400多坪的商場。

南山廣場完工後將成為台北市第2高樓,其中辦公大樓已預租,購物商場則已與微風廣場簽約;物業管理方面,則由南山廣場公寓大廈管理維護公司拿下,為日本「三菱地所Property Management株式會社」與「南山人壽」在2017年3月合資設立。據了解,已有101大樓、民生敦北辦公商圈的外商租戶等詢問。

未來3~5年,信義計畫區松壽路還會出現51層樓的TST(Taipei Sky Tower)「台北天空大樓」,由外資私募基金維京群島商子樂投資公司Riant Capital和大陸建設合資打造,現正請照中,樓高可望有280公尺,全棟規劃為頂級飯店和精品旗艦廣場。另外,松高路中油大樓旁還有富邦金控的52層樓「富邦信義總部」,樓高約266公尺,產品可能朝辦公和飯店規劃,現尚未完全定案。


台北南山人壽廣場(左)今年底將完工,將與台北101成為信義計畫區裡的「雙塔」,在彼此競爭下,月租金將挑戰全台商辦最高價。

雙塔效應 跟101比美
南山人壽代表作「台北南山廣場」與台北101相距不遠,成為信義計畫區雙塔地標。該大樓今年底完工後,將讓信義計畫區頂級商辦市場競爭白熱化。內政部實價登錄資訊顯示,目前全台最貴頂級辦公大樓租金,還是「台北101」大樓,其中83樓租金最高,由陸資防毒軟體公司獵豹移動科技公司以每坪月租4,411元奪下,創下台北市商辦租金天價紀錄;排名第二貴的頂級辦公室,是「遠雄信義國際金融」大樓13樓,每坪月租3,720元;排名第三高,為「國泰置地廣場」35樓3,700元。

今年信義計畫區頂級商辦行情是否能挑戰5字頭,還要從台灣未來總體經濟、企業付租能力及招租過程是否順利等條件來判定,以區域四大頂級商辦來說,因業主對出租物件有高度信心,不會隨便降租,是否為具高知名度的重量級企業、企業使用面積多寡等,都會影響最後租金價格。

商仲業者表示,台北南山廣場已有租客排隊上門,在地標建築加持下,該大樓月租金不僅看齊台北101,更有機會挑戰全台頂級商辦租金最高價。


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2017.10.12  經濟日報  編輯:住邦資產管理

李方賣芝麻大廈商場 總交易金額24.5億





最新實價登錄資料顯示,李方集團持有的芝麻大廈低樓層商場,長安東路、復興北路二門牌今年8月分別以13.1億、11.4億元售予集團總裁李銘松之子李奇璋所有的噶瑪蘭興業,合計交易金額24.5億元,為今年台北市第三高總價房產交易案。

至截稿前尚未取得李方集團回應,商仲業者推測,出售給關係企業的交易,可能是獲利了結或稅務考量。芝麻大廈初估所有權人有300多人,李銘松夫婦及旗下的季節開發等是最大持有人,李方整合多年,但難度頗高。

房仲業者指出,李方持有的芝麻大廈低樓層商場成交價,比2008年合計以約12億多元取得時倍增,但近年整體房市下修,加上該社區為住商混合大樓,樓上住家行情多有一至二成的修正。

芝麻大廈為美華建設負責人張克東所興建,當年以「不動產證券化」訴求,吸引民眾投資,後來建商倒閉,曾陸續轉手霖園集團蔡辰洲、中興紡織改為「中興百貨」,李銘松在2008年起投入整合,但因當年因證券化產權分割複雜,一直無法完全整合。

實價登錄所揭露標的,均為李銘松及太太方素蝶所持有資產,包括長安東路二段門牌地下室45個車位及一、二樓共1,519坪,以及復興北路地下室至四樓門牌共1,112坪,交易金額合計約24.5億元,出售給噶瑪蘭興業。

以交易標的包含車位及地上層推估,若滿租年租金收益率約2%,該區娛樂業租賃需求旺盛,具調租空間,以其取得時間多在八年前推估,取得成本更低,目前仍具收益價值。

資深分析師表示,過去芝麻大廈有中興百貨、金像獎戲院進駐,隨著影城、大型百貨商場興起而沒落,目前低樓層主要為星聚點KTV、渥克牛排營業,樓上為住商混合大樓,樓上成交行情約每坪60萬至63萬元。




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2017.09.30  工商時報  編輯:住邦資產管理

13億元成交 麗嬰房總部賣富邦人壽



麗嬰房總部將售出回租十五年。


麗嬰房內湖總部大樓出售案拍板定案,確定售予富邦人壽,成交價13億元,處分利益7.6億元,麗嬰房售出回租超過10年,不影響總部運作,估計處分利益在經一個月過戶完成,第4季可認列,麗嬰房終於有望終結虧損轉盈。

麗嬰房總部大樓位於內湖區陽光街321巷及365巷交叉口,樓高六層、地下2層,雙面臨10米道路,地下室規劃75個車位,總建物面積為3,637坪。為台北市今年以來唯一釋出的收益型大樓。商仲業者表示,該區廠行情約每坪46萬至50萬元,租金行情約每坪1,000~1,200元。

麗嬰房董事長林柏蒼在上周麗嬰房內湖體驗館開幕時即表示,因應集團中長期策略發展計畫及改善財務結構,處分取得之資金於償還銀行貸款後,將用於品牌投資、通路優化、資訊設備升級及一般營運、或其他因應未來發展等資金需求,其中包括體驗館往全台六都發展,開展麗嬰房從零售轉批銷品牌之轉型之路。

法人指出,北市內湖文德段向來是企業進駐的熱門點,麗嬰房總部大樓自6月放聲將釋出,由於係單一所有權收益型不動產投資標的,投報率逾3%,也吸引不少壽險業者,最後由富邦壽險買到,麗嬰房將售出回租15年。粗估以上半年麗嬰房虧損1.45億元、EPS為-0.58元,今年在大樓處分利益在第4季認列後,全年終於可轉盈。

麗嬰房內湖大樓售出雖非最高價,但在內科也掀起話題,主要是高齡18年的麗嬰房總部大樓成交價還算不錯,因近兩年多數成交標的都是新大樓,像是麗嬰房總部隔壁的橘子集團就是只有兩年新大樓相對價格更高。而在售出回租後,麗嬰房至今不動產包括兩岸的上海營運總部大樓、蘇州與桃園蘆竹物流中心與廠房設備等,仍有逾16億元資產。

麗嬰房預計回租後,總部辦公室也將重新整理,除了一樓店面已重新改裝,打造出新生兒第一個365天的實境生活體驗館,亦將整理部分樓層空間提供代理廠商與經銷商作辦公室之用。


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