37 期電子報 - 今年最大商業不動產交易住邦成交   住邦劉陳傳總經理:政府應推動國家地產基金

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今年最大商業不動產交易住邦成交   住邦劉陳傳總經理:政府應推動國家地產基金  
64.2億元中華郵政買長虹內湖辦公  
郵局:買下長虹內湖廠辦後將出租  
營建優等生 長虹建設業績長紅
 
商辦租賃 內湖擠下信義區  
台北101再稱霸 包辦租金雙冠王  
韓系私募基金 百億來台獵房
高端市場量能 走出谷底
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今年最大商業不動產交易住邦成交
昔日豪宅銷售天王 商用不動產最大單幕後推手 昔日的「豪宅銷售天王」、曾創下1年成交近40億豪宅紀錄的住邦資產管理總經理劉陳傳,在近年豪宅市場熄火後,已轉換軌道到商用不動產市場,結果一鳴驚人,10月30日中華郵政出手64.2億買下內湖「長虹新世紀企業總部」,據悉幕後推手即是劉陳傳。他昨天表示,政府應推動「台灣國家地產基金」平台,引導勞退基金逢低進入不動產市場。
此一最新大型交易將做為收益型資產,已超越外資法人「英屬維京群島商史賓特有限公司」以55.8億買下北市大直「台北戀館」,及富邦人壽48.3億買嘉義耐斯王子飯店和廣場購物中心,成為今年交易金額最高的單一不動產買賣案。顯示出國內商用不動產市場有實力的買方進場尋找具穩定收益,今年全年大型不動產交易量有機會突破500億元大關。
 
旗艦總部首選大直內湖
A4200   潭美水岸景觀土地 土地面積:1,700坪
A4195   內湖大潤發旁土地 土地面積:1,500坪
A3917   舊宗段帶建照土地 土地面積:1,400坪
A4053-1新湖一路帶建照土地 土地面積:1,270坪
A4197   昇恆昌旁總部土地 土地面積:1,260坪
 
 
內湖南港土地
A4151-1          南港重陽路土地 土地面積:2,710坪
A4122              壹電視旁土地 土地面積:1,000坪
A3916              內湖行愛路土地 土地面積:666坪
A4213/A4227  新湖一路土地 土地面積:260坪
A4226              昇恆昌旁角地 土地面積:290坪
A4228              三立電視旁土地 土地面積:200坪
 
 
大直美麗華旁商業用地
鄰台北萬豪酒店、大直美麗華,近捷運劍南路站
土地面積:2,640坪
商用地產營運必爭之地
稀有地段且面積大、好規劃
此區成交價直追信義計畫區,後勢發展強勁
 
 
內湖科技水岸景觀
基隆河岸景觀總部用地
土地面積:738坪,科技工業區
三角窗,具企業廣告效益,形象鮮明
土地方正,適合企業辦公總部、擴張營運轉換公司地點
大內科樞紐,科技水岸景觀第一排
 
 
內湖知名企業辦公室.售後回租
內科優質企業總部設計
建物面積:1,296坪(5樓748坪+6樓547坪)另13車位  土地面積:283坪
6樓戶外露台約100坪,公設比相對低
近瑞光路,鄰中山高,交通便利
採光明亮,面瑞光公園綠地
 
 
內湖潭美段整棟廠辦.售後回租 保值增值
位台北市內湖科技園區及南港軟體經貿園區樞紐
土地面積:1,463坪  建物面積:4,509坪
購入成本相對較低,擁市地重劃增值效益
近鄰中國信託內湖潭美大樓
廣告效益佳,臨基隆河水岸景觀
 
 
台北忠孝東路阿波羅廣場
忠孝東路四段最大最完整的鑽石店面,商四土地,具都更後潛力
距捷運忠孝敦化站3分鐘,與216巷三角窗廣告效益佳
面寬65.38米,商品的最佳展示空間,極適合國際品牌形象旗艦店
東區絕無僅有,商場整合再創國際商場新價值(前ATT流行廣場)
建物面積:1F: 612坪+B1: 1,051坪,土地持分面積:103坪
 
台灣地產買賣  台灣地產租賃 國際地產
Michael 劉陳傳
 
M: 0939-555-111     T: 02-3765-5678  
 
 



2017.11.07   工商時報  編輯:住邦資產管理

今年最大商業不動產交易住邦成交
住邦劉陳傳總經理:政府應推動國家地產基金





昔日豪宅銷售天王 商用不動產最大單幕後推手
昔日的「豪宅銷售天王」、曾創下1年成交近40億豪宅紀錄的住邦資產管理總經理劉陳傳,在近年豪宅市場熄火後,已轉換軌道到商用不動產市場,結果一鳴驚人,10月30日中華郵政出手64.2億買下內湖「長虹新世紀企業總部」,據悉幕後推手即是劉陳傳。他昨天表示,政府應推動「台灣國家地產基金」平台,引導勞退基金逢低進入不動產市場。

劉陳傳曾縱橫國內豪宅市場20年,有「豪宅銷售天王」封號,如今成功轉換跑道到商用地產市場,「長虹新世紀企業總部」成交案打敗全台五大外商顧問,再度令市場驚豔。他表示,這個案子磨了快2年,中華郵政和長虹建設才拍板完成議價,近日若正式簽約,將是2017年交易金額最大的單一商用不動產紀錄。

劉陳傳表示,3、4年前他發現豪宅和辦公大樓間的價差愈拉愈失真,這個問題不是豪宅價格被高估、就是辦公大樓被低估,買得起豪宅的人愈來愈少;再加上這10年來不少豪宅買家客戶紛紛委託他買辦公、營業用資產,像國泰金30億買下忠孝東路四段「錢櫃KTV」大樓、洛基飯店集團買下台北市多棟飯店、長虹建設向壹傳媒負責人黎智英買下內湖土地等,都出自劉陳傳之手,現在很多老客戶委託案源也逐漸增加,因此這3年順勢轉戰商用不動產。

劉陳傳表示,展望未來,台灣國家資金的資產配置應該大顛覆,勞退基金或公家機關游資應推動「台灣國家地產基金」平台,投資具有一定自償性的大型基礎建設等公共財甚至國際投資,才可創造多贏。

劉陳傳表示,截至9月底,勞退基金規模已達3兆5,466億元,前9月投資收益為1,993億元,收益率5.98%。但是不論新制或舊制勞退基金,資產配置並沒有不動產投資;相較國外機構投資人、退休基金、國家主權基金的不動產配置佔比維持8~10%,我國稍顯風險分散不足、缺乏長期穩定租金貢獻來源。

劉陳傳表示,我們投資國外商用不動產的專業人才無虞,游資也充沛,如有「台灣國家地產基金」的平台,都可提高資金靈活性。

另有關保險業資金走向,劉陳傳表示,不少壽險業正積極評估地段好、具長期穩定租金收益標的,目前除辦公、工業廠房、電商倉庫、都會區大賣場等有剛性需求外,商場、電影院、高爾夫球場等娛樂型零售地產也擁有長期穩定現金收益;另外,現代化倉儲物流、休閒旅遊地產也是保險業下一波追逐的標的。因此與其投資國外、還不如投資台灣上述不動產市場的「潛力股」。



Jubon International Realty: Taiwan Government Should Encourage Investment in Real Estate by National Funds

Michael Liu, president of Jubon International Realty, was the champion of luxury homes in Taiwan. He holds a record of selling nearly NT$4 billion of luxury homes within a year. After the market of luxury homes cooling down in Taiwan, he has already switched his career focus onto commercial real estate. And the result is no doubt impressive. On 31st Oct, Chunghwa Post Co., Ltd. competed a NT$6.42 billion trade of an office building in Neihu District, Chong Hong New Century Corporate Headquarter, which is the biggest real estate deal in 2017 in Taiwan. Claimed by a reliable source, the deal was achieved by Michael Liu. Yesterday, He said that our government should promote “Taiwan’s National Funds Platform” to lead our pension funds into real estate market, especially in the low point of real estate.

Michael Liu had dominated the market of luxury homes in Taiwan for twenty years, and he was known as the champion of luxury homes. Now he has succeeded in the field of commercial real estate. In the deal of Chong Hong New Century Corporate Headquarter, he defeated the five foreign real estate consultants in Taiwan and achieved the biggest real estate deal in 2017. His success has amazed entire real estate market in Taiwan. He said this deal took him almost two years to investigate and negotiate the price. After the completion of the deal contract, this will be the biggest deal of a single commercial real estate in 2017.

Michael Liu said that from three to four years ago, he found the real price of luxury homes and office buildings was overly distorted, indicating that the price of luxury homes was overestimated, while the price of office buildings was underestimated. As a result, fewer and fewer top buyers are able to afford luxury homes. In addition, he was commissioned by some buyers of luxury homes to seek purchasing commercial properties, such as Cathay Financial Holdings spending NT$3 billion on Cash Box Party KTV building on Zhong Xiao E. Road, H.I.S. Hotel Holdings buying a considerable amount of hotels in Taipei, and Chong Hong Construction Co., Ltd. buying lands in Neihu District from Next Digital Ltd. As more and more regular customers have sought advice and assistance from him, Michael Liu seized the opportunities to transfer into the field of commercial real estate.

As for the future of real estate trend in Taiwan, Michael Liu pointed that the portfolios by Taiwan government funds should be reviewed and the government should promote “Taiwan’s National Funds Platform” to invest some self-supporting real estate or infrastructures to create a win-win situation between administration and citizen.

Michael Liu stated that until this September, the labor funds in Taiwan had reached NT$3.54 trillion and the return in past nine months is NT$199.3 billion with return rate of 5.98%. However, a fund with such a huge scale doesn’t allocate any proportion in real estate. In contrast to Taiwan’s labor funds, abroad institutional investors, such as pension funds, insurance companies and sovereign funds, usually allocate 8~10% asset in real estate. It is noticeable that the portfolio of Taiwan’s labor funds should be more diversified, and lacks a stable resource of long-term rental income.

Michael Liu said that there are enough real estate professionals in Taiwan and there is also abundant capital for investment. If there is a “Taiwan’s National Funds Platform”, the flexibility of national funds can be enhanced significantly.

Referring to the future trend of insurance companies, Michael Liu said that they are currently assessing some target properties with good location and stable rental income, such as offices, factories, and warehouses. Except the rigid demand of the property types mentioned above, the entertainment and retail real estates also produce long-term revenue, such as shopping malls, movie theaters and golf courses. Moreover, the modern logistics and leisure real estate are also the target for Taiwan’s insurance companies. Finally, Michael Liu also suggested that insurance companies should invest more the above-mentioned properties in Taiwan rather than real estate abroad.



The champion of luxury homes in Taiwan is the backstage driving force of
the biggest commercial real estate deal in 2017 in Taiwan real estate market.

By
COMMERCIAL TIMES
Industry News Department A15
Monica Tsai
Nov. 7, 2017 Tuesday Taipei


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2017.11.07  工商時報、 經濟日報   編輯:住邦資產管理

64.2億元中華郵政買長虹內湖辦公




長虹建設10月30日公告,台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓以64.2億元與中華郵政完成買賣議價,可望於近期簽約,若該案完成交易,創下今年單一不動產交易金額的最高紀錄。此案由住邦成交,在市場盤整的階段創下交易新紀錄。 中華郵政首次大手筆收購大型商用不動產,擁有可觀的郵政壽險資金可運用,多年來一直積極評估收購有長期穩定租金收益的大樓,此次一出手就是64.2億,展現旺盛企圖心。

此一最新大型交易將做為收益型資產,已超越外資法人「英屬維京群島商史賓特有限公司」以55.8億買下北市大直「台北戀館」,及富邦人壽48.3億買嘉義耐斯王子飯店和廣場購物中心,成為今年交易金額最高的單一不動產買賣案。顯示出國內商用不動產市場在有實力的買方進場尋找具穩定收益,今年全年大型不動產交易量有機會突破500億元大關。

長虹財務長陳茂慶表示,該案為完成議價依法公告,但目前尚未確定簽約時程,處分利益、交屋時程及認列時程,則需簽約完成後才能估算。

市場估計,長虹新世紀企業總部大樓才完工9個月即宣告滿租,全年可貢獻租金收益約1.8億元,若依中華郵政收購金額64.2億元來推估,1年租金收益率將高達2.8%,不但超越金管會規定的最低租金收益率2.345%門檻,更優於台北市許多商業大樓。

長虹新世紀企業總部大樓位於內湖內湖路一段518巷與洲子街交叉口的,鄰近捷運港墘站,地上12樓、地下6層,基地面積925.69坪,總建坪包括停車位共9,423.78坪;今年完工後9個月即宣告滿租,需求相當強勁,根據實價登錄資訊,高樓層每坪月租已突破1,700元,其他樓層租金也保持1,600元行情,身價直追西湖段。

此次中華郵政砸64.2億元收購長虹新世紀企業總部大樓,商仲表示,經拆算三樓以上每坪成交價達65萬元,一樓約180萬元,停車位約180萬元。 據悉,長虹董事長李文造在去年就接觸不少金融保險業的潛在買家,洽談全棟收購長虹新世紀企業總部,原本目標價為70億元,幾經洽談,如今成功獲利了結,價格相當於讓利9折多一點,業界普遍認為是一筆雙贏的交易。

業界觀察國內資金充沛,仍有壽險等相關業者積極物色地段佳、具穩定收益之標的。





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2017.10.31    經濟日報  編輯:住邦資產管理

郵局:買下長虹內湖廠辦後將出租


中華郵政公司昨天表示,長虹內湖廠辦12層的大樓確實已完成議價,這是屬於壽險資金的投資,買下後將繼續出租,不會做為郵局使用。

中華郵政說,郵局自己有很多營業據點,不需要再買樓,壽險資金要找投資去處,投資的標的包括股票、債券、不動產,在不動產部分公司內部有一個小組會先評估,選擇好標的後,內部還會再討論,才確定是否購買,目前以壽險資金買的不動產有七處,除了長虹內湖廠辦是全棟的,其餘幾處都是只有幾個樓層,而且買下後全部出租出去。


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2017.10.31  經濟日報  編輯:住邦資產管理

營建優等生 長虹建設業績長紅


「營建績優生」長虹建設擬將「長虹新世紀企業總部」賣給中華郵政,業績吃下大補丸,長虹表示,加計處分內湖廠辦大樓後,長虹已出售、未認列金額達近300億元,未來三、四年業績「可望長紅」。

法人預估,長虹今年前三季營收39.4億元,年減12.5%,上半年每股純益4.24元,居營建股獲利王,在內湖總銷80億元的豪宅案「天璽」陸續完工交屋,加上去年第3季開始交屋的大案「明日博」、今年中開始交屋的「長虹天薈」等,今年、明年業績可望維持高檔。


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2017.11.07   經濟日報、蘋果日報  編輯:住邦資產管理

商辦租賃 內湖擠下信義區





內湖躍新寵 信義穩坐單坪租金王
台北市百坪商辦租賃狀況翻轉,今年信義區出租量掉出前3名!據實價登錄網最新資訊,今年前三季台北市商辦租賃交易達170筆,平均每坪月租金達1,594元,其中,中山區交易筆數達44筆,居商辦交易寶座;值得注意的是,內湖區因台商鮭魚返鄉商辦租需求,交易筆數達30筆,首次擠下信義區打進前三名。

據實價登錄網最新資料,今年前三季百坪以上商辦租賃共有170筆,出租交易最多的區域為中山區擁有44筆、其次為松山區的40筆,平均每坪月租金分別達1,718元、1,554元;不過,若以單坪月租金來看,租金最高仍落在信義區,平均每坪月租金達2,318元、總租金高達50.5萬元。

內湖區因平均每坪月租金僅1,296元,加上擁有內湖科學園區加持,今年前三季交易筆數達30筆,擠下信義區打進租賃交易第三名位置。

內湖區長線看好
中山區租金單價1千餘元的多屬B辦,在松江路、南京東路及復興南北路一帶,B辦數量一向較多,交易量自然也多,加上中山區有多個捷運站都是雙線以上的交會站,如松江南京、南京復興、民權西路等站,對中小企業來說,交通便利拜訪客戶方便,是相當喜歡的區位。

但去年租賃量第3名的信義區,今年卻被內湖區以30筆交易超越。信義區被內湖區擠出3名外,主因是信義區租金偏高,相對內湖空間大又實惠,商辦發展穩健,近年不乏鮭魚返鄉的台商有租商辦需求,都以內湖為首選,不少企業總部和公司都遷至內湖,連中華郵政也砸下64.2億元,買下「長虹新世紀」,顯示內湖商辦市場長線十分看好。

青睞「南山廣場」
儘管今年落至第4名,信義區卻依舊拿下單坪租金最高行政區,平均總租金為50.5萬元,單坪2318元。信義區的A辦從去年到今年都很活絡,如「國泰置地」出租率逾8成,加上「南山廣場」預計年底完工,很多大型外商將從其他商圈搬入,有種「如果錯過『南山廣場』,可能3、4年內都不會有新商辦」的氛圍。



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2017.11.07  經濟日報  編輯:住邦資產管理

台北101再稱霸 包辦租金雙冠王


今年前九月台北市商辦租金行情,台北101包辦每坪租金及單層總租金雙冠王,其中,80樓每坪月租金3,803元榮登今年商辦租金王;商辦單層面積的總租金王,則由46樓以每月124.31萬元奪冠。

據實價登錄網最新資料,今年前九月商辦租金王由台北101蟬連,80樓在今年2月由外商夏爾生技以每坪月租金3,803元承租,登上今年商辦月租金王寶座。台北101大樓是台灣地標,即使去年有國泰置地加入搶客,但仍吸引不少外商公司或國內高端企業進駐。

台北101大樓除了80樓出現今年每坪月租最高外,46樓租金行情也以每坪月租金3,780元居今年第二高租金。該案承租方為中國海峽建設,雖然每坪月租金居亞軍,不過承租面積達328.9坪,推升總租金達124.31萬元,成為今年商辦單層面積的總租金王。

觀察台北101大樓近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3,871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3,324元。去年行情回升至3,483元,今年持續攀升至3,792元、年增8.9%;不過,若以單筆交易來看,最高紀錄租金行情落在2014年,由中國雪豹科技以單坪租金4,411元租下83樓最高。

信義計畫區去年因國泰置地加入租賃市場,掀起頂級商辦市場競爭。


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2017.10.30  工商時報  編輯:住邦資產管理

韓系私募基金 百億來台獵房

鎖定北市五星及飯店或度假村 打造觀光一條龍


國內房市低迷,國際私募基金悄悄來台探路!據悉,看準韓國觀光客每年來台人數遽增,首度有韓系私募基金挾其百億資金來台考察,鎖定北市五星級飯店或渡假村,擬複製大陸經驗,打造一條龍的觀光服務;此外,市場也傳出日本西鐵公司與國內大型金控合作,瞄準北市捷運沿線土地,擬跨足台灣觀光飯店。

國際私募基金危機入市與高槓桿運作,專門向私人投資者與銀行募集資金,利用聯貸降低融資成本,在房市低迷時尋找有包裝潛力或價值被低估的大型商用標的,引入優質跨國經營管理業者來改善營運表現,進行營運與外部重整衝高投報率,等3至5年後再出脫予下一輪投資基金或壽險公司,此種操作手法已是國際趨勢。

受到陸客人數銳減,近期國內陸續有飯店拋售潮消息傳出,韓國私募基金規模約台幣100億元,悄悄來台考察探詢整棟商辦及星級飯店,據悉是看準韓國觀光客每年來台人數遽增,鎖定台北市五星級飯店或度假村,擬打造一條龍的觀光服務。

根據內政部統計,2012~2016年來台觀光人數,前五名國家就屬韓國來台觀光人數年增率最亮眼,今年前8月韓國觀光來台旅客已超過67萬人次,今年人數預計衝上90萬人次。

國內飯店拋售潮主要是三星級以下不具知名度或經營不擅飯店為主,此次韓系私募基金鎖定的國內五星級飯店,主要經營者皆為大財團,交易成功機率不大,退而求其次找尋的200間房以上四星飯店,標的也不多,因此,不排除購買整棟商辦改裝成為飯店。

該韓系私募基金在七、八年前也投資大陸五星飯店,此次來台探路,即是要複製股市漲、房市跌的大陸經驗,要以韓國在台灣投資星級飯店及整棟商辦作為優勢,抓住韓國旅客及商務客的胃口。

此外,目前市場也傳出日本鐵道公司與國內大型金控合作,瞄準北市捷運沿線土地,擬興建大型觀光飯店。市場傳聞,該日本鐵道公司即是西日本鐵道株式會社(簡稱西鐵)。

西鐵為日本私營鐵路公司之一,業務包括營運福岡線鐵路路線、九州巴士路線,集團旗下西鐵飯店包括西鐵inn商務連鎖飯店遍及全日本各地,另有跨國性Solaria(索拉瑞亞)西鐵酒店。

年初日本三井集團台灣三井不動產與宏普建設合作,於忠孝新生捷運站攜手開發「三井花園飯店」大樓,興建完成後,將由台灣三井承租地上20年,負責飯店經營管理;據了解,未來西鐵與國內金控也不排除循此一模式跨足台灣飯店市場。




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2017.10.30  經濟日報  編輯:住邦資產管理

高端市場量能 走出谷底


據實價登錄統計,今年台北市整體豪宅市場前八月總價逾億元、單價逾百萬元的豪宅交易共有94件,較去年同期增加約三成,雖然與房地合一稅實施前每年有二、三百件的交易量來說仍有差距,不過在市場資金充沛、屋主或建商願讓利出售加上買方信心盤穩步回溫下,隨著大盤交易回歸穩定,高端市場交易量已漸脫去年谷底。

實價登錄統計顯示,今年以來就有「帝寶」、「西華富邦」、「文心信義」與「代官山」等四個豪宅社區今年曾有每坪逾200萬元的成交記錄,此外「華固天鑄」、「文華苑」與「首泰月河」今年也有每坪逾180萬元的成交記錄,隨著近二年房價回檔修正,具指標性的豪宅社區在普遍回檔15%至20%後,不少買盤著眼稀有性和地段、規劃優勢產品逢低進場,今年以來成交價也漸找到各自的支撐點。

今年市場有些許回溫跡象,高總價物件交易頻傳,不過觀察近期高單價、高總價交易發現,同一社區在今年交易者往往創低價,尤其豪宅市場緊縮已久,最近陸續出現交易資訊,顯見買方並非不出手,只要降價降到甜蜜點,物件就能順銷,而以目前市場狀態,盤整仍需時間。


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