40 期電子報 - 企業總部需求強勁 商用不動產後市看好

 

元大銀砸82億
標下空軍活動中心做企業總部
 
外資來了!
商用不動產榮景再現
 
北市A級商辦短缺
買不到「現貨」搶「期貨」
 
建商拚錢景
揮軍商用不動產
 
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圖片來源: 經濟日報

企業總部需求強勁  商用不動產後市看好

住邦觀點 住邦資產管理總經理室

台灣近年住宅市場走弱,過去較不受注意的商用不動產漸漸受到市場關注,除了建商紛紛多角化經營飯店、廠辦、購物中心外,許多新創產業對市中心商辦、傳統產業擴廠擴線的需求亦強勁。

而近年中國查稅愈趨嚴格,海外移轉訂價、共同申報準則等政策出籠,許多台商選擇將資金往海外移動,熟悉的台灣市場自然成為首選,有收益率的商辦、廠辦自然成為這類資金優先目標。

在這波商用不動產需求潮中,政府也未曾缺席,今年大大小小開發案招商金額達新台幣2000億,為近年新高。9月初甫落幕的台北市仁愛、復興南路口空軍官兵活動中心地上權,政府大幅降低底價、延長存續期間.吸引五大壽險金融投標,出價均遠超出原先設定底價,最後溢價123.2%由元大金控旗下元大銀行以82億拿下,將規劃企業總部自用。

過去台北房市走了10年以上多頭,建商大多投入住宅開發,當前商辦新供給確實出現嚴重斷層。在北市精華地段土地稀缺,辦公樓屋齡高的情況下,後續勢必帶起一波辦公都更潮,以緩解市場對辦公室的需求,商用不動產可謂後市看好。

 
 
A4010 敦北企業總部大樓
金融商業區中心敦化北路精華地段
松山機場5分鐘、捷運南京復興站500公尺
都更效益大,重建後容積約增加50%
金融保險、貿易總部、外商公司聚集之地
 
 
A4293 天母SOGO辦公大樓
捷運芝山站步行5分鐘即可抵達
天母人文商圈,鄰近天母SOGO
生活機能齊備,企業總部設立首選
高素質外籍人口結構,具商業發展之代表區域
 
 
A4292 長虹新世代科技大樓
建物面積A棟3,822坪、B棟2,921坪
新湖一路近大賣場,生活機能強
一樓挑高7.8米,垂直空間好規劃
進駐內科園區企業總部全新指標
 
 
A4310 北士科企業總部
占地90公頃開發,繼內科、南軟後,台北第三大科技園區
鄰捷運士林站、芝山站及明德站,周邊為中山高與洲美快速道路
鄰淡水與台北港,交通物流便利
此物件之建築可依客戶需求建置
     圖片來源: 台北市政府地政局土地開發總隊
 
A4289 內湖全球科技廣場大樓
新湖二路角地,使用面積單層千坪
面寬80米動線便利,大面積玻璃幃幕
8分鐘直抵松山車站
10分鐘速達南港三鐵共構
三立電視、民視、COSTCO、昇恆昌等知名企業進駐
 
 
A4294 羅斯福路二段整棟地上權
土地使用分區為商三特
鄰近雙捷運線古亭站,人口稠密,交通便捷
指標文教企業國語日報大樓旁,標的醒目
正面臨40米羅斯福路,建物曝光效果佳
50年地上權產品,輕價成本進駐北市精華地段
 
 
A4268 南軟水岸景觀創新創意總部
建物面積:2,941坪  土地面積:588坪 另71車位
台灣首座水晶地標建築,國際最佳辦公室五星優勝獎
台灣首座榮獲美國LEED綠建築金級認證標章
緊鄰南港軟體園區及中國信託企業總部
 
 
A4198 大直碩
正堤頂大道,臨美堤水岸公園,近內科園區
一層一戶一家樹110坪,空中樹,獨享院
宏霖建設繼元大一品苑,大直豪邸爭藏九席
郭旭原建築作品,理性、感性、生態、藝術
科技園區最近最靚居所,臻美落成邀您鑑賞
 
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2018.09.04  經濟日報 編輯: 住邦資產管理

元大銀砸82億 標下空軍活動中心做企業總部


空軍官兵活動中心設定地上權案今(2018)年9月初由元大金控旗下元大銀行以82.01億元得標,氣走四家壽險業者,溢價率為123.2%,超乎市場預期,刷新今年商用不動產得標新高價;每坪權利金約720萬元,創歷史新高。

空軍官兵活動中心位於北市仁愛路與復興南路口,完整街廓四面臨路、地形方正,鄰近捷運板南線與文湖線交會的忠孝復興站,商業活動熱絡,為台北市少有的精華商業土地。該標的面積約1,139.5坪,將設定為70年期間的地上權標售,底價為36.7億元。

商仲業者指出,這次得標金額令業界譁然,換算下來土地單價每坪719.7萬元,容積單價每坪約140萬元,是近年地上權罕見的高價標售。 今年地上權標售金額合計突破180億元,與去年全年36億元規模相較,成長超過四倍。

空軍官兵活動中心開標現場總計收到五封標單,最終由元大銀行得標,其餘四家競標者清一色為壽險業者,分別為南山人壽、新光人壽、全球人壽、富邦人壽等,投標標金額從45億元至75億元不等。

製圖: 住邦資產管理

元大銀行規劃該案將興建未來銀行新總部大樓,以元大集團自用為主,並支應銀行合併後持續擴大營運規模需求。

元大金指出,元大銀行標下該地上權案興建新總部,如此則元大金控總部與元大證券、元大銀行兩家子公司的總部大樓,距離均在2公里以內,有利於集團整合管理效益。

元大金發言人、副總經理陳修偉指出,元大金與元大銀行經過詳細評估,認為以同樣等級的台北市A級辦公大樓來看,元大銀若要承租到足夠面積的辦公室使用,每坪租金可能要達到2,800元到3,000元不等。

而經過評估精算,元大銀行以82.01億元標金,再加計營建成本與稅捐、行政與地租等成本後,未來的銀行總部換算每坪代價,將比向外承租的租金水準「低非常多」,就資金等總成本評估有很大效益,「況且在台北市,還能去哪裡找這麼方正、大面積、如此漂亮的一塊地」。

市場好奇如此漂亮的一塊地,除了當元大銀總部,是否還有空間做其他規劃,對此陳修偉表示,銀行合併後規模擴增,現有辦公室早已不敷使用,以空軍活動中心土地面積與建築空間,很符合元大銀需求,即使有可能有多出面積,屆時也可能再評估其他集團企業使用,仍是以集團自用為主。

元大銀表示,元大銀目前總行各部門人數眾多,分散不同大樓,有集中辦公提升管理效能的需求,而該案營建面積可達1.2萬坪以上,非常符合元大銀行未來業務、人員整體發展需求,極具使用效益,且距元大金控大樓、元大證券事業大樓距離不遠,也有利管理效能。

因此元大銀經委請鑑價公司鑑價及元大銀行內部以資金成本設算,並與營運總部所需的租金成本進行效益評估,以及參考其他國有地地上權標售案例後,出價82.01億元標下該地上權,極具整體效益。


經濟日報提供


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2018.08.13  財訊 編輯: 住邦資產管理

外資來了!  商用不動產榮景再現

歷時5年的台北信義區「南山廣場」2018年中正式對外亮相,南山人壽董事長杜英宗開心溢於言表,一是出租率已達9成,二是高樓層租金1坪約5000元創A辦新高,擊敗「台北101」高樓層的4600元;不過,確切租金須待實價登錄揭露。

若以出租率來說,不只南山廣場,台北101大樓也接近滿租,進駐達97%,80樓以上皆滿租;市場盛傳,還沒完工的聯合報大樓也已預租超過5成,商仲業者表示,今年過後到2021年,台北市的A辦都不會有新供給出現,預估租金會維持3%的年成長率。



商辦搶手 空置率近年新低

相關調查指出,第2季大型商用不動產投資量為322億元、上半年總成交額為433億元,光是上半年就創8年同期新高。同時台北市、內湖科技園區辦公室空置率,亦雙雙來到10年新低,過去內科在2009年,空置率最高一度來到19.51%,去年降至4.81%,第2季更降到4.28%,向來出租率高的西湖段僅剩1~2%的空置率。

市場更傳出有人急買大安、中山、信義區的整棟辦公室,條件是50%以上的出租率。業者透露,近來開發商大多對住宅持續保守,但對商用不動產則懷抱高度興趣。

「It's time!商用地產已經復甦,」熟悉國際商仲業務的資深經理人指出「房地產市場是由一群極度專業的投資人建構出來,背後的每個動作和數字都深具意義。」沉寂10年的REITs(不動產投資信託)在上半年連續有2檔問世,其中1檔還是歐洲大型退休基金持有「要籌資發行不簡單,代表許多人都認同未來商用不動產的前景,而且是連外資都看好。」

保守估計,目前前5大壽險業者(國泰、南山、富邦、新光、中壽)可動用於不動產投資額有4兆元,游資仍充沛,首選目標會是正在築底的商用不動產。

「美國加快升息腳步,台灣低利率時代可能過去,動搖不動產持有人信心,」全台規模與營運面積最大的大瀚環球國際商務中心董事長蔡明璋說,儘管央行才宣布升息時機未到,但不可能長期與美國脫鉤,若升息,持有壓力增加,衝擊最大的商用不動產項目是飯店,過去態度強硬的賣方,會因觀光持續未起色而降價出售,可望活絡市場買賣。

台商資金回流 設廠需求增

由於近年住宅市場疲弱,建商紛紛多角化經營飯店、廠辦、購物中心等商用不動產;業者分析,上市開發商多為大型公司,需要穩定現金流、分散投資風險,看到的不只多角化,也開始採取不賣斷的出租模式,好有穩定收入。

而隨著新形態的新創產業變多,如電動車、區域鏈、人工智慧等產業,近期不斷往市中心商辦承租千坪以上辦公室,如睿能創意Gogoro、沛星互動科技Appier、麻吉一七Machipopo等,創造新的需求。

傳統產業也仍有擴廠擴線需求,舉例來說,英業達將桃園大溪廠近8000坪土地賣給和碩集團旗下的晶碩;蘋果供應鏈軟板廠嘉聯益為擴產,買下桃園科技工業區內的旭晶能源科技現有廠房;如今世界螺絲大王的晉禾董事長蔡永裕、從馬來西亞返台投資的保綠董事長陳東興都還在覓地。

中國近年來查稅愈趨嚴格,包括海外移轉訂價及肥咖條款等因素,不少台商選擇將資金從中國外移到海外市場,而熟悉的台灣市場成了首選,陸續返台資金優先鎖定帶有收益率的商辦、廠辦等商用不動產。

企業擴廠的需求,加上台商資金回流布局,已讓桃園中壢編定工業區土地從6年前的14萬元漲至26萬元;新北五股編定工業區土地已漲至每坪破百萬元。

今(2018)年5月初,台塑四寶以新台幣187億元買下台北市內湖區南京東路六段「台北企業總部園區(T-CBD) 」3棟辦公樓,去年底中華郵政以64.2億元一口氣買下整棟「長虹新世紀企業總部」,凸顯企業總部化需求強勁;近年企業為加強內部垂直整合與執行效率,將散落在不同城市的據點,或是不同旗下的品牌整合,趨向選擇一同進駐同棟大樓,日後該類情況只會愈來愈多。

政府姿態放軟 招商案吸金

2016年因公告地價大幅調升導致地租上漲、台北市府5大案等因素,政府招商簽約金額較2016年大幅下滑46%,跌破千億元僅剩606億元,讓地上權及BOT案變得「沒人敢碰!」造成政府無稅收、開發商不願投資、民眾失去享受權益的3輸情況。

今年大小開發招商案金額總計約新台幣2000億元,創近年新高,包括台北車站雙子星大樓、台北市南港三商特公辦都更案、台北空軍官兵活動中心地上權、高雄亞洲新灣區特貿三招商案等;為順利標出,政府態度軟化,將地租、權利金都降低,延長期限,轉成較好的條件,如台北市仁愛、復興南路口的空軍官兵活動中心地上權,原本按市價估算的權利金底價落在43.30億元到56.97億元間,結果公告則是36.72億元,地上權存續期間70年,應可增加投資意願。

至於REITs方面,過去限制較嚴格,但去年金管會開始修改相關條例,包括未來REITs 的資金可以投資海外地上權、所有權標或基金,同時放寬成可先投資再報備,也將刺激市場發展,帶來新機會。


商仲業者提供

 

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2018.08.22  經濟日報 編輯: 住邦資產管理

北市A級商辦短缺  買不到「現貨」搶「期貨」


供給出現斷層 轉向預售市場掃樓

台北市不僅住宅平均屋齡逾32年、冠居六都之首,商辦也浮現「高齡」問題。根據商仲業者統計,北市A級商辦屋齡超過20年的面積逾25萬坪,占整體比率達36%,加上房市走了10年以上多頭,建商絕大多數都改以興建住宅為主,造成商辦新供給出現斷層,近幾年更出現企業為了購置總部,因買不到「現貨」、只好轉向「期貨」的預售市場掃樓。

北市商辦老了 屋齡逾20年佔36%

在業界普遍定義,A級商辦多指坐落於主要辦公商圈,必須是純辦,有良好的管理,單層樓地板面積至少要200坪,還得有足夠停車空間,最好是單純所有權人持有。

根據調查,目前北市A級商辦面積近70.5萬坪,其中屋齡在10年內面積僅24.58萬坪、占比約35%;反觀屋齡超過20年達25.88萬坪、占比近37%,比率最高。

北市A級商辦平均屋齡約18年,已落在A級商辦認定標準的合格邊緣,B級商辦大樓平均屋齡更高達30年,對欲升級辦公空間的企業來說,與其重新裝潢屋齡較高的原有租用單位,還不如搬遷新落成的大樓。

建商搶建住宅 造成A級商辦短缺

業者指出,過往10年的房市多頭,絕大多數建商都是以興建價昂的住宅為主,北市商辦新增供給來源除了少部分壽險業者及捷運聯開案外,鮮少有新增。

因為商辦新增供給稀少,甚至出現企業買不到「現貨」反而轉買預售的「期貨」,包括前(2016)年5月,大聯大砸下65.5億元買下佶泰建設在南港經貿園區的廠辦預售案;今(2018)年6月,陽信銀行公告決議購置忠泰建設中山段二小段還在走都更程序開發案,當作企業總部;近期還傳出有企業主一次要買下華固建設在大直興建中的商辦案至少半棟樓。

因近幾年住宅市場買氣轉淡,部分上市櫃建商也轉向布局商用不動產市場,包括興建商辦、商場等,希望針對市場目前缺乏的產品,興建發展後有穩定的租金收入

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2018.07.02  工商時報  編輯:住邦資產管理

建商拚錢景  揮軍商用不動產


住宅、商用不動產市場兩者的「錢」途和需求,正在此消彼長,潤泰新、興富發、大陸建設、冠德、長虹和華固等大型知名建商,都嗅到「錢」景,經營策略改弦易轍,紛紛擴大投資商用不動產,甚至朝向資產公司大轉型。

隨著少子化、高齡化社會來臨,政策偏向居住正義和提高不動產持有稅,未來住宅市場空間被認為有氣數已盡的隱憂;反觀辦公市場,將面臨大「缺貨」,吸引部分大型建商決定大手筆揮軍辦公市場。

其中,潤泰新來勢洶洶,目前手中已有2筆大型複合式商用不動產開發案,接下來,又將和「日本三菱地所」合作,打造南港辦公商圈大案,光是辦公大樓,開發規模就有半棟「台北101」那麼大!再加計商場、住宅、會展中心和轉運站,全區規模將超過1整棟台北101、達11.5萬多坪,會是最近十多年來台北市開發規模最大民間投資案。

潤泰新董事長簡滄圳表示:「這是潤泰新成立以來,手筆最大的投資案!因為公司在南港車站BOT案已有經驗值,台北市再過5年,將會有一波很大的辦公都更潮!」估計將會有逾55萬建坪以上辦公室面積,屋齡至少超過30年,「老屋,老人,老城時代來臨!」相對也帶來不動產市場很大的商機。

因此潤泰決定再插旗忠孝東路和市民大道的玉成段公辦都更案,開發辦公、商場、會展中心、轉運站和住宅的複合開發案。簡滄圳表示,全案規劃5大棟最高38樓的建築群,包括3棟住宅和1大棟辦公、1棟會展中心和擁有23個巴士月台的轉運站。

另外,興富發、長虹、華固、大陸、冠德、聯聚等知名建商,這三、四年也積極跨足商用不動產。

興富發集團總裁鄭欽天日前表示,未來十年,要蓋30棟辦公和旅館、商場等有長期租金收益的商用不動產,進行大規模轉型。他不諱言,台灣的建築業必須轉型到地產開發商的格局,「要像香港新鴻基地產一樣,每天都收龐大的現金流!」

大陸建設在馬來西吉隆坡,和台北市南京東路松江路口「琢豐」打造寒舍飯店,台北信義計畫區「TST」大樓及最近敲定在美國舊金山的飯店案。


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