41 期電子報 - REITs重返台灣市場 後市如何政府態度將成關鍵

 

REITS重返台灣市場,後市如何政府態度將成關鍵  
REITs樂富1號掛牌
創多項第一
 
REITs大咖來了!
商用不動產愈來愈熱 百億基金活水挹注
 
新加坡憑什麼成為亞洲第2大市場?  
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REITs重返台灣市場 後市如何政府態度將成關鍵

住邦觀點 住邦資產管理總經理室

沉寂了近10年的不動產投資信託基金(Real Estate Investment Trust, REITs),隨今(2018)年6月王道銀行發行的圓滿一號(01009T)掛牌上市慢慢甦醒,12月第10檔REITs樂富一號(01010T)亦步亦趨,睽違13年發行金額再度超過百億。在這樣熱鬧的氛圍中,市場殷勤盼望未來REITs成為不動產市場中強而有力的投資人,為市場注入新的活水。

然而REITs在台灣發展停滯十幾個年頭,反觀與台灣同時發展REITs的新加坡,國土只有台灣50分之一,到現在已近40檔上市交易基金,是亞洲除日本之外第二大市場,有全世界公認最高的REITs股息收益率;台灣如何突破現行法令制度的層層束縛,是未來活絡REITs的一大關鍵。

REITs活絡對不動產開發、政府財政、經濟發展有正向的影響,亦是當前國際趨勢;今年台灣REITs又動了起來,對不動產市場來說是個好的開始。

 
 
A4268 南軟水岸景觀創新創意總部
建物面積:2,941坪  土地面積:588坪 另71車位
台灣首座水晶地標建築,國際最佳辦公室五星優勝獎
台灣首座榮獲美國LEED綠建築金級認證標章
緊鄰南港軟體園區及中國信託企業總部
 
 
A4010 敦北企業總部大樓
金融商業區中心敦化北路精華地段
松山機場5分鐘、捷運南京復興站500公尺
都更效益大,重建後容積約增加50%
金融保險、貿易總部、外商公司聚集之地
 
 
A4293 天母辦公大樓
捷運芝山站步行5分鐘即可抵達
天母人文商圈,鄰近天母SOGO
生活機能齊備,企業總部設立首選
高素質外籍人口結構,具商業發展之代表區域
 
 
A4292 內湖A、B棟新世代
建物面積A棟3,822坪、B棟2,921坪
新湖一路近大賣場,生活機能強
一樓挑高7.8米,垂直空間好規劃
進駐內科園區企業總部全新指標
 
 
A4294 羅斯福路整棟地上權
土地使用分區為商三特
鄰近雙捷運線古亭站,人口稠密,交通便捷
指標文教企業國語日報大樓旁,標的醒目
正面臨40米羅斯福路,建物曝光效果佳
50年地上權產品,輕價成本進駐北市精華地段
 
 
A4276 台中台灣大道飯店
繁鬧都會中之靜謐之境,107間各式豪華套房
距勤美誠品、中華夜市5分鐘,一中街10分鐘,百貨商圈林立
聯外交通便利,15分鐘抵國道一號系統交流道及高鐵站
歐式建築,華麗宏偉,頂樓空中花園俯視大台中一覽無遺
 
 
A4312 台南東寧路旅館
台南精華地段,近南紡夢時代、赤崁樓、孔廟等知名景點
10分鐘抵達仁德交流道接國道一號
樓層挑高設計,未來可以各類型使用彈性調整
現有226間套房,具合法旅館使用執照,整修後立可開業
 
台灣地產買賣  台灣地產租賃 國際地產
Michael 劉陳傳
 
M: 0939-555-111     T: 02-3765-5678  
 
 



2018.12.19 住邦資產管理研究部

REITs重返台灣市場,後市如何政府態度將成關鍵

沉寂了近10年的不動產投資信託基金(Real Estate Investment Trust, REITs),隨今(2018)年6月王道銀行發行的圓滿一號(01009T)掛牌上市慢慢甦醒,12月第10檔REITs樂富一號(01010T)亦步亦趨,睽違13年發行金額再度超過百億。在這樣熱鬧的氛圍中,我們當然期待未來REITs可成為不動產市場中強而有力的投資人,為市場注入新的活水,然REITs後市將會如何,主管機關態度卻十分關鍵。

金管會今年8月首先針對REITs投資海外不動產程序進行調整,將現行的核准制改為備查制,使實務運作更有彈性,以樂富一號為例,投資標的除了購物商場、科學園區廠辦,亦規畫投入國內外REITs,提升多元性穩定收入。10月份金管會主委也預告修正投信投顧法及不動產證券化條例,希望未來能將REITs納入投信投顧法規範,由投信發行,並進一步開放「先募集資金再找尋投資標的」,賦予更多彈性,活絡資金以吸引投資人。

然與亞洲REITs發展蓬勃的國家如日本、新加坡相比,台灣REITs的投資策略仍較為保守。要有效活絡REITs發展,仰賴主管機關推動修法,如將投資標的擴及開發型不動產、重大公共建設;或設計更彈性的投資架構,並提供誘因讓基金管理機構做有利的資產配置等,將對國內不動產市場產生莫大助益。


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2018.12.05 經濟日報 編輯: 住邦資產管理

REITs樂富1號掛牌 創多項第一

樂富1號REITs上市前記者會,晶華酒店董事張果軍出席。

樂富1號不動產投資信託基金(REITs)今(2018)年12月5日掛牌上市,目標未來三到五年內規模要達到500億元,成為REITs中的台積電。樂富1號明年1月將啟動投資海外上市REITs,明年並擬辦理現增,投資海外不動產,全力拚提升收益率。

樂富1號REITs上市創下多項「第一」紀錄,包括第一檔與外資德國最大退休基金BVK共同投資持有不動產的REITs;睽違13年後第一檔規模破百億的REITs;上市前募資創下銀行業認購近四成、比重第一高;第一檔有外國退休基金參與初級市場募股(IPO)的REITs;第一檔也是唯一可以有額度投資其他國內外上市REITs的REITs等。

由於募集期間超額認購,想持有樂富1號,只能從次級市場以每張1萬元買進。

樂富1號昨日舉行上市前發表會,參與樂富1號經營管理的晶華酒店董事長潘思亮、晶華酒店董事張果軍、樂富資本董事長翁明正、負責經營管理的晶華公寓大廈管理維護公司總經理林超驊,以及擔任信託管理銀行的京城銀董事長戴誠志均出席。

翁明正指出,樂富1號收益將全數配息回饋股東,半年配一次,除成立時已規劃約25億元額度,將於上市後投資海外REITs,以及融資35%投資持有新增不動產外,未來還會透過辦理現金增資方式擴大樂富1號規模,讓樂富1號三到五年內壯大到500億元,不僅成為台灣最大的REITs,更要成為足以吸引外資投資的REITs界台積電。

林超驊指出,台灣REITs占台股市值比重不到0.3%,相較美國REITs占美股5%以上,新加坡達6.5%,台灣REITs市場還有成長20倍空間,樂富1號希望自身續壯大,吸引更多投資人,帶動台灣REITs市場。樂富1號此次吸引台北富邦、永豐、兆豐、安泰、台企銀等多家銀行認購約38%。

 

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2018.11.28  財訊  編輯: 住邦資產管理

REITs大咖來了!商用不動產愈來愈熱 百億基金活水挹注

桃園台茂購物中心為即將上市的「樂富1號」當中標的。(圖/陳俊松攝)

今年以來,商用不動產的熱度加溫,台北南山廣場辦公樓一室難求,租金每坪上看5000元;台商回流找廠房、遍尋工業地;華固、興富發、長虹等指標性建商也轉移目標至商辦、廠辦、飯店。連帶地,暌違10年,台灣今(2018)年又有兩檔REITs(不動產投資信託基金)問世。

用10000元,就能投資台南Focus百貨或是桃園台茂購物中心!今年7月上市的REITs「圓滿1號」,標的包括台南Focus百貨、新北市板橋板信銀行家大樓。此外,日前獲金管會核准的「樂富一號」,擁有桃園台茂購物中心一半產權等標的,目前也正積極籌備,最快12月上市。長年被形容「一動也不動」的台灣REITs市場,似乎又動了起來。

為活絡房市,台灣2003年通過《不動產證券化條例》,兩年後,首檔REITs「富邦1號」正式上市。2007年,台灣REITs檔數共有8檔,達到高峰,之後市場趨於冷淡,未再有新的REITs發行,且2012年起,陸續有3檔被清算下市。儘管REITs每年有穩定配息,但檔數少、波動低、流動性不佳等特性,總讓投資人興趣缺缺。

全球REITs蓬勃發展 台灣反縮水背道而馳

熟悉REITs法令的協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀表示,相較鄰近的日本REITs發展,日本首檔J-REIT在2001年問世,至今已有61檔J-REIT。高力國際調研部董事李日寶也說,與台灣同時發展REITs的新加坡,到現在已近40檔上市交易基金。

此外,相較於新加坡股票市場的總市值約7800億美元來看,有6.5%是REITs商品,美國22兆美元的市值有5%是REITs商品。台灣擁有約1兆美元的股市規模,REITs的商品卻只0.22%。

根據安永(Ernst & Young Global Limited) 2016年不動產投資信託基金報告,全球REITs市值在2010年為7340億美元,2016年7月上升至1.7兆美元;其中,美國REITs市值成長147%,非美國的REITs市值成長100%。反觀台灣REITs市場規模縮減,與全球市場蓬勃發展景象背道而馳。

「REITs不單是金融操作,在國家經濟發展、企業國際化上更扮演重要角色。」第一太平戴維斯總經理黃瑞楠舉例,萬豪集團(Marriott)於2016年併購喜達屋酒店集團後,在全球122個國家擁有逾5700家酒店,119萬間客房,成為全球最大的酒店集團,其關鍵手法就是REITs。

錯誤的主管機關編制 REITs猶如一攤死水

1993年起,萬豪透過新成立的萬豪地產REITs,進行資產證券化,將原本的飯店資產分離,回收原本投資在飯店不動產的現金流,改變原本飯店營運的重資產特性,拿資金改造翻新,提升獲利率,再出售不符合長期戰略發展的物業,得到的資金再來收購良好資產;在不斷循環及靈活的財務操作下,一步步造就萬豪王國。

亞洲私募基金子樂投資總經理胡穎森也表示,過去香港有一系列國宅一樓的商鋪,環境髒亂、生意不佳成為治安死角,REITs進場派大量人員管理、整頓後,「市容改造、租金提升、人潮變多,大家都賺到錢了。」

REITs活絡,最直接的反應便是國家有稅收,相關的商仲業者和律師事務所皆有生意可做;對於投資人而言,可以藉由REITs參與並享有大型商用不動產的投資獲利與租金報酬。但既然REITs活絡是國際趨勢,又能為政府、產業、投資人打造3贏局面,為何台灣REITs猶如一攤死水?這恐怕是冰凍三尺非一日之寒。

首先是主管機關態度消極。台灣REITs的主管機關是金管會銀行局的信託票券組,打從一開始REITs就被定義為一樁不起眼的小業務;加上銀行局的業務龐雜,若業主靈活的操作不動產,會為銀行局增加許多審查手續。所以該機關長期以來傾向「不鼓勵」,而業者不增資、不買賣、不投海外商用地產,等於不找麻煩,就是主管機關眼中的乖寶寶。

再者,管理機構心態保守。台灣REITs是以信託方式來管理,而現行台灣的受託機構為銀行,擁有決策權,「富邦1號」、「國泰1號」、「富邦2號」由土地銀行負責,「新光1號」、「國泰2號」則是兆豐銀。但銀行的專長並非管理、包裝不動產,對房市的靈敏度不足,「加上銀行作法通常保守,只求抱著維持原租約,不變就不會錯的心態。」專家說。

據了解,6年前陸續有3檔REITs被清算下市,就是因為受託機構和管理者都不作為,「房地產價值高漲,他們可以將部分資產賣掉,把賺的錢分給投資人,再找別的標的物;但他們不願意,長年投資的股東對REITs市場失望,乾脆提出全部清算下市,用最極端的方式出場。」業界人士指出。

申請流程繁瑣耗時 禁不起景氣翻轉波動

反觀,國外的決策權多是由管理機構負責,以日本、新加坡來說,這些管理者多半具不動產經驗的地產集團,如日本的三菱地產、森大廈(MORI);新加坡的Keppel等。他們追求績效,汰弱留強,對地產操作靈活,吸引投資人,因此歷年報酬率也都高於台灣。

第三,申請流程繁瑣。在台灣REITs要上市,必須先與賣家談好價格,也明確指出要買哪件標的,再送機關審核,從審查到通過往往動輒7、8個月到1年以上,時間冗長;當中若遇上景氣翻轉,價格波動,賣家等不及,或有其他買方出更高價搶下,這樁REITs就破局,前功盡棄。

專家表示,REITs上市前,當中的每棟大樓都規定要兩個鑑價報告,且必須委由大型的鑑價公司,兩家鑑價完,還須找第3家對前兩家出允當性意見,再送到內政部地政司、金管會審查。但全台上市櫃公司若買一定金額的不動產,也不用將鑑價報告送主管機關;全球其他市場的REITs發行,主管機關也沒規定要送鑑價報告,「台灣REITs是唯一規定要送鑑價報告給主管機關的國家。」

第四,成為壽險公司財務操作工具。2004年,適逢SARS風暴結束,整體產業景氣才從谷底開始復甦,而部分壽險業在當時面臨資本適足率不足的問題,REITs的出現,恰好為壽險業解套。

壽險業將自有資產包裝成REITs賣出,一方面可認列資本利得並改善資本適足率;另一方面,集團以創始機構的名義投資,並成為該檔REITs大股東,而REITs的管理機構也是由集團內之子公司或是大股東之公司擔任。如富邦一號由富邦建經,即使名義上達到「真實出售」,但是實際上仍然間接擁有掌控權,表面上是支持政府政策,但改善財務問題才是目的。

壽險業不漲租不賣樓 商品失去原先發行美意

專家表示,起初發行人立意本非活絡市場,自然對於買賣的靈活操作處於被動狀態,「你去攤開壽險分給投資人的股利,會發現這12年來是一條水平線,表示股利都沒有增加,租金亦是,但房租並沒有完全停滯。」另外,壽險的REITs大都租給關係企業,如何漲租?

壽險公司從第一檔2005年入市以來,房價保守估計都已上漲5成甚至翻倍;但是國內壽險身為REITs的大股東就是不會賣,「每年現金流量沒有成長,也不會分潤,股價不動,像極了債券,失去REITs原有的發行美意。」

業界人士指出,美國原先發行的出發點,在於商用不動產全掌握在資金雄厚的人手中,市場只有少數買家在玩,價格不透明,政府為了讓全民都能參與,發明了REITs;沒想到長年來在台灣,仍是只有「少數」壽險在玩,失去REITs最寶貴的精神。

兩年前,REITs開放可以投資境外不動產,但因須載明確定標的再申請,時程過於冗長,產生如前述景氣波動問題,以致雖開放,卻無人申請。又台灣REITs其實可以追加募集,比方他國可以隨時間擴大基金規模及新增投資,但台灣10多年來並無任何一檔追加,熟悉法令的專家說:「政府表面上說什麼都沒有反對,但是設下層層關卡和審查,以及要繳交的文件資料之多,曠日廢時,讓人連想提出的意願都沒有。」

鬆開法令緊箍咒 台灣也能和世界接軌

購物中心協會理事長蔡明璋認為,成熟、有競爭力的國家,政府都力推商用地產發展。

購物中心協會理事長蔡明彰表示,綜觀全球許多企業與國家因為資本市場的協助,商業地產蓬勃發展,造就地標型建築,進而發展成全球企業,帶動國家經濟繁榮;REITs便是一個促成理想的投資工具,應被廣泛應用。

專家一致認為,台灣REITs法令的緊箍咒,牽制了國內的不動產、金融市場發展,像是主管機關、信託制、不彈性的投資架構,以及《台灣不動產證券化條例》開始便受限於「不動產」的定義,現況是無法援引至公共建設等基本問題。建議政府支持除直接持有不動產外,還可透過特殊目的信託或公司等方式間接持有不動產,或是能直接取得素地以開發收益型不動產,再把許多實質審查程序改成核備制,開放國外REITs來台掛牌,若都能一一改善,期待台灣未來也能跟上世界的腳步。

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2018.12.11 財訊  編輯:住邦資產管理

新加坡憑什麼成為亞洲第2大市場?

新加坡的REITs發達,被公認是全球REITs股息收益率最高的國家

台灣的國土面積是新加坡的50倍,人口是4.5倍;然而,星國至今有39檔上市REITs,占股市總市值6.5%,而台灣只有6檔,占股市市值僅0.22 %,兩國發展REITs的時間相近,市值規模卻相差20倍。新加坡更成為僅次於日本的亞洲第2大REITs市場,甚至吸引外國的上市櫃公司至新加坡發行REITs,值得台灣借鏡。

檔數多、連結標的多元  報酬率高達5%11%

根據元大投信實質資產投資部統計,台灣REITs標的、檔數、規模皆比新加坡保守,台灣6檔基金中,管理的標的僅21件;反觀新加坡僅前10大REITs,管理標的便達650件,標的多元包含辦公室、住宅、百貨商場、物流倉儲、工業、旅館、數據中心、醫院、長照中心等,還跨足到海外,投資到美國、澳洲、英國、日本、德國、南韓等。台灣至今沒有一檔REITs擁有海外標的,整體的收益率也僅2.5至3.5%,不像新加坡高達5到11%。

新加坡的REITs相當國際化,熟悉REITs法令的協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀表示,由於新加坡REITs一開始即未限制基金投資的區域,因此新加坡REITs除投資的不動產種類多元外,投資資產的區域也相當多元。

例如,「Fortune Real Estate Investment Trust」的投資標的便位於香港,並於2010年在香港證交所上市,成為第一檔在新加坡及香港兩地雙重上市的REITs。之後陸續有以日本、印尼、印度、中國等地為主要投資的資產,在新加坡REITs上市。

高力國際調研部董事李日寶也以2014年上市的「Frasers Hospitality Trust」為例,名下共有15個旅館與服務式住宅,分別位於新加坡、澳洲、英國、日本、馬來西亞與德國,說明開放程度。

稅率誘人、投資架構彈性  即使素地開發案也能投

谷湘儀說,由於新加坡幅員較小,適合的投資標的相對有限,當新加坡本地資產的租金收益率不如預期時,管理者為維持REITs的績效,會投資收益較高的海外資產,所以投資海外不動產占新加坡REITs不動產淨值的比率逾35%。

此外,新加坡REITs還積極擴增資產組合,台灣則不然。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠指出,過往10年,台灣各檔REITs合計僅透過融資申購3三筆國內不動產,投資金額共計69億元,包括新光1號增購新光信義華廈(8.71億元)及中山大樓(32.08億元),富邦1號增購中崙商場(22.6億元)。

李日寶以新加坡第一檔上市的不動產投資信託基金「CapitaMall Trust」為例,2002年上市時,初始投資標的僅有3個商場,資產規模為星幣8.95億元(約200億元新台幣),透過積極操作,最慢兩三年就會調整組合,2005年時,甚至一年就購入4件標的;15年過去,該檔基金的的總資產已增長約星幣105億元(約2355億元新台幣)。

特別的是,「新加坡彈性的投資架構,除直接持有不動產外,還可透過特殊目的信託或公司等方式間接持有不動產。」李日寶說,好比CapitaMall Trust在2011年聯合CapitaLand Limited、CapitaMalls Asia Limited等共同成立特殊目的信託,向新加坡政府取得Jurong Gateway Site的開發案,且這項開發案是素地,並非一般已在收租的商用不動產,新加坡政府也給予正向支持。

星國政府為了推行REITs,多次調整推出稅收優惠政策。黃瑞楠表示,目前新加坡REITs的個人投資人,股息收入免徵所得稅 ,而台灣原先是6%分離課稅,2010年提高至10%,儘管釋出善意,卻仍不及新加坡優惠。

平心而論,新加坡是一個國土不大的小國,受限面積,能被轉手買賣、建設開發的商用不動產標的有限,卻一樣能透過政府支持與靈活操作,擁有活躍的REITs市場;台灣,又為什麼不能? 


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