46 期電子報 - 黑鄉變潮城 下個兵家必爭之地在南港

 

南港——黑鄉變潮城  
台肥、國泰、南港輪胎 開發計畫一籮筐  
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黑鄉變潮城 下個兵家必爭之地在南港

南港早在2000年便已完成第一次通盤檢討,擬定軟體園區、展覽館、鐵路地下化、商業中心的發展藍圖,但在與東區、信義計畫區的競合下,周邊民間投資卻遲遲沒有跟上,南港的發展因此停滯了數年之久。

而2014年以來,中信園區進駐、南港高鐵通車,乃至台北市政府大力推動東區門戶計畫,眾多利多因素逐漸出現,過去觀望已久的開發案才陸續啟動。南港的發展雖是大器晚成,但如今大型財團陸續進駐,生技、軟體、會展等產業方興未艾,未來的南港將會是下個兵家必爭之地。

 
 
A4268 南軟水岸景觀創新創意總部
建物面積:2,941坪  土地面積:588坪 另71車位
台灣首座水晶地標建築,國際最佳辦公室五星優勝獎
台灣首座榮獲美國LEED綠建築金級認證標章
緊鄰南港軟體園區及中國信託企業總部
 
 
A4151 NEO ONE大未來企業總部
近南港火車站,具一快三高四鐵交通核心位置
單層600坪,方正格局,由郭旭原建築師規劃設計
4米挑高設計,享遼闊基隆河岸景觀視野
適合企業總部、南港五大中心產業進駐
 
 
A4395 汐止區工業用地
逾4,500坪稀有乙工土地 可分割出售
靠近汐止大同路三段;近汐止車站,五堵車站
快速連接高速公路,迅速通往南港內湖,到基隆港約20分鐘
 
 
A4341 汐止鄰溪工業用地
丁種建築用地 土地面積約3,000坪
建蔽率70% 容積率210%
加強磚造及鋼筋混泥土構造
 
 
A4399 汐止保新街工業用地
乙種工業區 土地面積約3,000坪
近一高(五堵交流道)、二高(新台五路交流道)
臨路面寬大 地形方整
現成廠房800坪
 
 
A4292 內湖A、B棟新世代
建物面積A棟3,822坪、B棟2,921坪
新湖一路近大賣場,生活機能強
一樓挑高7.8米,垂直空間好規劃
進駐內科園區企業總部全新指標
 
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Michael 劉陳傳
 
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2019.06.26 財訊 游筱燕 編輯:住邦佳士得國際資產

南港——黑鄉變潮城

近來台北市東區沒落的消息不斷浮上台面,台北市政府統計了2014~2018年,近5年的台北市10大商圈捷運站進出人次,東區敬陪末座,人次負成長達6.9%。

但更有趣的是,統計數字卻發現,南港竟然是正成長89.2%,成長力位居第1,還大幅超越第2名的松山饒河商圈的29.3%,幅度驚人,令人好奇南港究竟有了什麼樣變化?

「你有假日去過南港CITYLINK嗎?滿滿都是人,」台北市都市發展局副總工程司葉家源說,現代人喜歡逛集合式商場,尤其南港車站有3鐵共構,坐大眾運輸工具就能輕鬆出遊。

今年3月南港展覽館2館開幕,加上原本的1館,當地已成為全台最大的會展中心,讓台北國際自行車展、台北國際電腦展躍升為全球第2大展覽,人潮帶來商機;台北六福萬怡酒店總經理周復華直言,自2館開幕後,住房率年增1~2成,目前平均住房率約7成,若遇大展期間,住房率至少從8成起跳,同步帶動宴會及餐飲業績。

現在不一樣!百貨商場湧人潮 商務客帶動滿房 

不只六福,趕上開幕3月1日才試營運的南港老爺行旅,在尚未大力宣傳下,第1個月平均住房率就超過5成,遇到大展甚至滿房。

事實上,台北市政府正積極啟動東區門戶計畫,還在去年舉辦了「TURN UP!轉轉南港,東區門戶願景展」,概念是希望可以翻轉過去大家對南港黑鄉的印象,強化南港5大中心產業,包括軟體及會展產業、流行音樂及新創產業、交通轉運樞紐,以及中研院主導的國家生技產業廊帶,未來可透過高鐵串聯新竹生醫園區。

北市府對南港的期望很高,直言「東區門戶極具交通與產業發展的關鍵地位,將扮演台北再生的重要一環。」

葉家源說:「為了顧慮產業和人口能同時移入,有足夠的生活空間,市府在南港規畫一系列的公共住宅,以及跨區重劃和都市更新計畫,重點還在精華區留下大片綠地,如南港62號公園等,住起來會很舒服。」

南港區公所表示,南港區位基隆河南岸,昔時新北市汐止區內有北港,南北對稱故名;清代南港人大多從事農耕,其中茶農又占大多數。台北市都發局補充,南港位於台北市最東區,明鄭時期的縱貫公路、清光緒時期的鐵路及水路,注定南港交通樞紐的地位。

北市府對南港的期望很高,直言「東區門戶極具交通與產業發展的關鍵地位,將扮演台北再生的重要一環。」

黑鄉要轉型!重啟都市計畫 國際企業紛進駐

1940年代重工業進駐,振興台灣經濟,但是工業生產的黑煙與火車的黑煙,讓南港有了黑鄉名稱;80年代基隆河截彎取直、鐵路地下化、重工業遷離釋出珍貴的土地,於是重啟都市計畫。

不過南港雖擁有許多空白區,但開發過程並非一路順遂。台肥2006年將C6-C9街廓地上權設定給中信金控,2014年進駐,前後幾年雖陸續有飛利浦、雅虎、惠普等國際企業亦相繼進駐,但一時間南港的發展似乎又停頓了下來。

業界人士分析,當時南港經貿園區先是面對東區與信義計畫區百貨商圈成熟的競爭,而且光是南港C3需開發商場量體,就相當於信義新光三越(A4、8、9、11)4館總樓地板面積(6.6萬坪),全街廓樓地板面積也大於台北101大樓全棟總樓地板面積。

對照當時南港辦公及居住人口未飽和下,購物中心不具市場性;再者,景氣低迷讓台北市整體辦公室需求並不強勁,南港經貿園區辦公室3期租金條件未明顯提升,以及市中心商辦大樓空置率也不低的考量下,南港的民間開發就開始緩慢。

以台肥為例,堪稱全南港最大地主的台肥董事長康信鴻表示,當時預期南港C3街廓開發總投入成本(含營建工程、開發規畫及土地成本等費用)預估超過500億元以上,一次開發的投入成本極高,資金壓力龐大,損益金額難以預測,除壽險業者外,其他產業業者無投資能力;以台肥的財務狀況與專業能力,無法獨力支撐南港C3超大街廓的開發與經營,而不斷調高的地價稅侵蝕掉很大部分的租金收入,加上公司財務政策希望穩健經營,不願意以土地融資進行開發,所以才會等到有把握時再進場。

但這近1年多來,市場出現變化,受到商辦租金創新高,一辦難求的情況下,加上公共建設紛紛到位,推升南港的商業投資再起。

尤其,近來南港陸續完工的大型建設不斷。4月底,台北流行音樂中心首次進行場館測試,北流籌備處主任丁度嵐日前表示,北流是世界首創專為流行音樂建造,並由官方營運的場館,從計畫核定到完工歷時15年,耗資60.8億元。北市府預估1年入場人數可達20~25萬人,可容納6300人。

規畫大未來!民間投資大手筆 未來榮景可期

不僅如此,民間投入的建設也群起接力,包括預計下半年公開的南港輪胎世界明珠800億元住宅、辦公、商場大案;2020年由國泰、三商美邦與華泰王子攜手打造的商旅全區;2021年可以完工的三井親子購物園區LALAPORT;以及投入逾700億元的漢來酒店與台肥總部大樓的建造案;還有潤泰南港之心投入300億元的TOD開發案(以公共交通為導向的開發,transit-oriented development)等。

已故的世界建築大師貝聿銘曾說過:「對一個城市來說,最重要的不是建築,而是規畫。」而南港是北市最後一個大片完整、可完善規畫的地區,南港經貿園區徵收發還土地後發展迄今將近20年,葉家源說,一個區域所規畫的建設與成熟,的確也需要將近15~20年的光景。不論如何,隨著重大公共建設一步步到位,推動了民間企業加入投資的意願,現在正逢南港要起飛的階段,北市府認為未來的南港深具潛力,就要翻轉,有信心讓南港從「黑炭變鑽石。」

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2019.06.26 財訊 游筱燕 編輯: 住邦佳士得國際資產

台肥、國泰、南港輪胎 開發計畫一籮筐

南港被台北市政府定位為下一個黃金10年東區新門戶,近期台北市長柯文哲一再表示,已將主力全部移到南港。

柯文哲曾說:「整個東區門戶就應以南港高鐵站為核心。與高鐵、台鐵、捷運共生共榮,南港未來將是交通運轉、軟體產業、經貿會展、新創及生技產業5大功能中心,地位甚至超越台北車站。」

南港之所以被寄予厚望,關鍵在於其交通轉運中心的地位,南港火車站在2008年時開始實施地下化,於同年啟用台北捷運南港站,2016年台灣高鐵南港站通車,完成3鐵共構,運量逐年提升,全年人流量有1257萬之多;近5年捷運進出口人次成長89.2%,居各大捷運商圈之冠。台北市都市發展局副總工程司葉家源表示,南港規畫通往的基隆輕軌,已在國家的前瞻計畫中,南港站儼然已成為東台北轉運樞紐。

接軌基隆 東台北轉運樞紐

目前轉運站規畫包含3個區域,西站、東站與東側商業區,預計2036年轉運量可達到每天6.8萬人次,希望能降低國道客運路線過度集中台北車站周邊。2017年西站已啟用,7條路線700班次往返全台各地。葉家源舉例,東部要轉乘桃園機場的民眾,也不用再進到北車,直接從南港轉乘即可;南港的生技產業廊帶可透過35分鐘的高鐵,與新竹生醫園區串聯,發揮更大效益。

住邦佳士得國際資產研究部王少谷指出,鐵路地下化後釋出沿線大量土地,車站周邊開發計畫很多,2015年底潤泰南港車站大樓開幕後陸續啟動,如車站站體延伸、2017年啟用的西站客運轉運站、轉運站東站BOT案、東站東側商三特公辦都更案(潤泰南港之心TOD)開發案,以及過往台鐵機廠、調度場活化,還有為因應日後就業人口所需的住宅及公宅。

再者,產業也是支撐南港經濟產值成長的重要因素,南港自設立南港軟體工業園區,從第1期1999年完工迄今已20年,全年產值逾5800百億元,為亞洲4大軟體園區之一,績效全亞洲第1;加上內湖科學園區、汐止科學園區,已成為大台北地區的高科技聚落產業軸帶。

南軟績效冠亞洲 也是亮點

除了政府主導的開發,也有業者已蓋好總部大樓銷售如砳建築等,甚至過去在此區持有工業廠房土地的民間企業也正積極規畫中,如台肥、南港輪胎、國產實業、僑泰興麵粉廠等大案。其他如中華電信也將在南港興建新機房及商業共構大樓,估計投資25.38億元;加工絲大廠宜進也與遠雄建設合作,將共同打造企業總部大樓。

台肥董事長康信鴻表示,該公司設定地上權的南港C3街廓土地由「台壽保」得標後,將引進三井不動產的日本複合式商場品牌「LaLaport 」,今年5月開始動工。

而為了因應未來將有蓬勃的會展與商業需求,台肥也會積極興建高級辦公大樓與國際觀光大飯店,如C2街廓打造兩棟旅館和1棟A級商辦大樓,全案採自行投資興建,出租經營,已積極動工興建,預計於2022年6月後會陸續完成。

而前身為南港輪胎廠區的世界明珠開發案,基地面積高達9453坪,總樓地板面積達7萬坪,計畫將投入150億元,被視為台北市指標性開發大案;日前的臨時董事會更決定,將與中鹿營造及華熊營造兩大日系營造大廠合作,共同組成JV合資團隊,規畫住宅占比將達49.1%、辦公大樓42.5%,商場6.7%、藝文展演約1.7%,目前商場已與微風集團簽約20年,進駐微風直營品牌、百貨超市等。

三井和微風 百貨商場進駐

國產實業總經理林鍫也證實,國產實業南港廠將納入台北市南港整體都市計畫。土地面積達6649坪的基地,目前規畫兩大部分,一是企業總部棟,總興建樓地板約4.3萬坪,其中規畫約25%商場,75%辦公室,由國產集團完全持有。二是都更棟,為國產集團代為實施,依權變計畫分回樓地板的純辦公大樓,總興建樓地板約1.8萬坪,目前正就分回比例與市府協商,同時也會回饋公園及道路的開闢。

南港有中央和北市府的規畫支持,加上台商回流,帶動商用辦公室的需求以及內需消費的加持,開發腳步愈來愈快,未來也將同步帶動工作、旅運、會展、消費、居住需求,創造具乘數效果的綜效經濟,讓外界都很期待南港將如何華麗轉身。

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