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台灣商用不動產趨勢報告:市場需求分析

Taiwan Commercial Real Estate Market Report
依台北市不動產估價師公會統計數據,2018 年土地交易額約1,780 億元( 含地上權交易),商用不動產交易更高達996 億,年增幅近140%,為近年新高。 商用不動產市場近年的自用需求旺盛,無論企業營運總部化、產業擴廠、承租地標型辦公大樓等趨勢日益明顯,收益型買家亦積極在市場尋求優良標的。
企業併購趨勢
PwC Taiwan 2018 年發佈的研究報告「2018 台灣併購白皮書」中提到,併購在全球市場中已是企業擴大規模與國際化布局的重要戰略,不僅可以補強企業成長戰略上的弱點,更能達到產業轉型升級的目標。根據Ernst & Young Global Limited (E&Y) 的數字統計,台灣企業的併購量及金額自2013 年來快速成長,於2015 年融資成本低點時來到高峰,其後也出現了數宗撼動市場的交易,如2016 年ASML 收購漢微科、2017 年Google 併購宏達電Pixel 手機部門、乃至2018 年私募基金KKR 收購榮化及國內被動元件大廠國巨與其子公司發動的一連串併購,可見台灣併購市場日漸成熟。
台商回流
除了企業併購,海外投資返鄉潮亦在近期一一浮現,而其中又以中國大陸最為顯著,根據金管會統計,赴大陸投資的上市櫃公司數量於2018 年第二季首度出現負成長,而投資收益匯回的金額也在2017 年底達到歷年新高( 約1,000 億新台幣),市場普遍認為是對中國大陸實施共同申報準則的提前反應。而隨2018 年年初起越演越烈的中美貿易衝突,更對在大陸設廠生產,產品主要外銷美國的台灣廠商造成直接衝擊,如觸控面板、半導體、電腦、電路板等電子產業大廠,勢必得因應調整當前的全球供應鏈。2018 年9 月,蘋果軟板的供應商台郡科技,宣布在高雄購地並設置5G 智慧通訊營運中心;同為印刷電路板產業的嘉聯益亦在桃園觀音購置廠房土地投入生產,都被視為是台資洄游的訊號。另外,在今年元旦開始由行政院推動的「歡迎台商回台投資行動方案」,以單一窗口,協助台商解決了國內土地、水電、人力、稅務、資金等問題,近期也連連報捷,近兩個月陸續傳出巨大、慶豐富、廣達、智邦等大廠通過聯審會議,回台投資。洄游的台商無論是擴廠生產、或利用台灣知識、技術密集優勢設立營運、研發總部,對工業、商業不動產的需求勢必有增無減。
租金上揚吸引收益型買家
近期新型態產業如網路通訊服務、電動車、人工智慧崛起,往市中心地標型商辦移動,承租大面積辦公室,信義區今年的新供給南山廣場、聯合報大樓租金持續攀升,市場更傳出預計2020 年完工的「富邦信義A25 總部」,開出每坪4,500 元均價,挑戰信義區新高;而在市中心外緣產業聚落,大內科園區已趨成熟,南港亦緊跟隨在後,跨國公司如飛利浦、雅虎、惠普、3M 均選擇在南港中信園區一帶落腳。而新光人壽位於中信總部旁的地上權南港大樓尚未完工便接近滿租。當前商用不動產市場雖以自用需求為主流,但收益型買家亦從未離開。截至2018 年上半年,國內壽險業資產投資不動產比率平均仍落在5% 以內,離法令規範的上限30% 仍有一段差距,亦不及去年8 月金管會發布「保險業申請上市櫃及興櫃審查標準草案」所預告的10% 上限;2018 年9 月初台北市空軍官兵活動中心地上權標售一案,4 家壽險業者溢價投標,顯見壽險游資仍十分充沛。在當前租賃需求強勁,租金屢創新高的情況下,若標的能符合投報率,潛在的收益型買家仍會積極出手。
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