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banner-陽明山新景觀別墅

疫情下的富豪投資與空間趨勢

編寫:住邦佳士得研究與創意團隊

疫情與市場趨勢

快速成長的亞洲財富池

根據麥肯錫發佈的後疫情時代的亞洲財富管理(Asian Wealth Management Post COVID-19 )研究報告中指出,在麥肯錫全球富豪池中,在2014-2019的五年間,亞洲境內個人資產的複合年均增長率(CAGR)成長約10%,相對於美洲以及歐洲的5-6%,亞洲市場呈現高速成長,預估在2019年底為34兆美元。而亞洲市場上並未全面使用資產管理及財務規劃服務,其管理的資產只佔了境內個人資產的15%-20%,再再顯示了亞洲的強勁成長空間。 Wealth-X 數據庫也驗證了麥肯齊的結論。Wealth-X指出亞洲超越歐洲成為第二超高淨值地區,超高淨值人數成長了10.2%來到83,310名。其累積的淨資產已經佔了全球超高凈值人士中的 29%。

數位化的未來與氣味相投的在地專家

隆奧銀行(Lombard Odier)在2020年底的針對亞洲超級富豪如何應變疫情(Connection, transition, transformation: engaging Asia’s UHNWI in the New Normal)的調查報告中,也發現46%的超高淨值人士認為未來會是一個更在地的時代,而全球化會以新的架構呈現:由於旅行不再輕易,亞洲超級富豪更加需要可信任的當地專家來協助他們進入遠端的當地市場。亞洲超級富豪也重視進入市場的能力以及應對舉措,他們需要了解其價值觀,氣味相投的專家。調查中近一步指出,81% 的受訪人士認為“更多數位,更少實體互動”會成為後疫情時代的常態。

回家的理由與精選住宅投資

COVID-19更是成為某些富豪家庭成員回到家鄉的理由,而家庭成員的回歸更促成其以家庭整體作為財富管理的策略焦點。49%的富豪已經將家庭組織架構完成,而其他的36%正在思索一個應對COVID-19的新策略。隆奧銀行在調查報告中更進一步指出,78%的富豪認為全球性的低利率會成為常態。而低利率可能影響資本市場的假設以及不同的資產類別的價值與風險。相對較多的富豪現在還未考慮重新變動資產的預期報酬率、風險、流動性與投資期限,有些超高凈值人士決定轉向相對保守的投資標的例如黃金、瑞士法郎、日圓與及主權債券;調查報告更發現,許多人投資精選房地產,尤其在住宅這個項目。

疫情與空間型態

新的生活挑戰了居住型態

住宅,這個與我們生活最密切相關的空間容器,也面臨疫情挑戰。遠距工作以及疫情將人放在一個限縮的活動範圍,使得工作與生活的界線更加模糊。居住空間變成了一個檢視人與自身,人與他人,以及人與自然的場所。建築人正在尋找新的原型(prototype) 來應對後疫情時代;然而現代主義建築(Modernist architecture)在20世紀初,已經直面過疾病的挑戰。Kyle Chayka在紐約客(The New Yorker)雜誌撰文指出,許多現代建築可被視為懼怕疾病的結果。現代主義之父柯比意(Le Corbusier)的 Villa Savoye 提離潮濕的地面來避免感染,而別墅的處處可見經歷西班牙流感的柯比意,對衛生觀念的強調,例如一進屋便立著的獨立洗手台。

19世紀末歐洲最具影響力的建築師之一阿道夫魯斯(Adolf Loos)的穆勒別墅(Villa Müller)則有一個專為隔離者所使用房間。這件建築史上的經典作品位於當時的布拉格市郊一處山丘北側,眺望布拉格城堡。相對於萊特(Frank Lloyd Wright )對於空間內外不著痕跡的轉移,魯斯反而選擇將外部公共空間與內部活動空間做最大化分割。 他認為這棟別墅必須只在內部空間顯露其奢華而反應業主日常活動的習慣與需求。

對照疫情下的空間趨勢,舊有的現代建築經典過於強調隔離、療養;而在現今疫情底下高資產人士投資的豪宅,除了考量獨門獨戶的別墅不與他人共用空調管線,還更加需要對與戶外的聯繫,坐擁山林河海開放視野的基地。除此之外別墅的優點還包括了大坪數,不但利於人員安排的彈性,空間上更需要將日常休閒活動以及工作空間融入平面,像是瑜伽與運動空間、視訊會議間、居家辦公室的安排。

建築師們與評論家也選出了當代的建築作品,以供疫情後的居住世界做為參考英國建築師就為Dezeen 雜誌挑選了 Peter Aldington在Turn End的住宅:關鍵在無處不見得綠意。這間住宅充滿居家氣味,有著光線、以及大自然。這對人類的身心健康至關重要,並且將我們與四季循環連結。

COVID-19 綠洲花園

全球安全天堂

除了選擇一個在空間設計上安頓身心的物件,物件的地點以及周遭環境也在疫情下成為焦點。高資產人士進行跨國界的移動,遷居至疫情中獨樹一幟的安全天堂。2020年,在嚴格的邊境封閉政策底下,台灣的淨移入國民約是二十七萬名,是2019年的四倍之多。彭博雜誌指出,得利於紐西蘭的防疫措施得當,十二月時其在護照指數(Passport Index)成為全球第三有力的一本護照。即使紐西蘭居留權的最小花費為220萬美元,且需要三到四個月的流程,最顛峰的時候仍每三十秒就有一名美國人點開移民局的網頁。當地的地產價格在疫情之下逆勢成長,根據Stuff雜誌,紐西蘭全境的平均地產開價漲幅高達12.7%。

Premium Real Estate經理Jane Guy接受彭博採訪指出,距離奧克蘭市中心車程約一小時的物件大受歡迎,尤其是在銷售成長急劇的懷希基島(Waiheke Island) 。Jane Guy 說,懷希基島像是在紐西蘭群島中的一個島中之島,而島上的物件銷售活動已超越庫存。

懷希基島並非特例。考艾島(Kauai)是美國夏威夷最古老的島嶼。它的深山叢林藏著原始古老的稀有物種,懸崖峭壁更是引人遐想的壯觀美景。它是遊客夢寐以求的旅行景點,更是文人雅士藏一座私有度的旅行景點,更是文人雅士藏一座私有度假宅的勝地。疫情之中,一戶在島上擁有三棟臨海建築的「濱海大院」以高價 3700 萬美元成交。  佔地1.72 公頃,前屋主是全球運動眼鏡領導品牌 OAKLEY 品牌創辦人詹姆士簡納德(James Jannard)的濱海大院,更被好萊塢相中作為拍攝地點。奧斯卡獎大片以及獎季寵兒『繼承人生』以此為背景,喬治克隆尼(George Clooney)扮演一名成功的律師以及考艾島一方處女地的信託受託人,處理將此地出售給旅館開發商事宜。擁有十房的濱海大院充分襯托出了考艾島的旖旎風情,製片人Jim Burke說,這裡像是夏威夷古老家族,例如國王,會選擇的居所。(“It’s also where an old kama’aina family like the Kings would live.” )

疫情之下層峰人士對於世外桃格外青睞。在2020上半年,佳士得國際資產(Christie’s International Real Estate)成交售價排名前 4 的頂級奢華豪宅,美國佛羅里達棕櫚海灘(Palm Beach)的宅邸便佔了三戶,售出價格約在 1980 萬至 2537 萬美金之間。離市中心約一小時車程,棕櫚海灘位於半島上,向來是熱衷慈善的殷實富人購置不動產的中心,隨著層峰人士在有更多戶外空間的佛羅里達陽光州置產,棕櫚海灘便成為地產焦點,這些豪宅配有地中海風格以及豪奢泳池,是在緊繃疫情中舒壓的好選擇。下半年年底,一棟同樣是位於棕櫚海灘的六房豪宅,更是在八日之內以3900萬美元售出。這個物件除了有著將海景盡收眼底的大片落地窗,奢華湖畔水療泳池;還有著一個結合夏日廚房的涼廊以及通往海灘的私家隧道,凸顯出得天獨厚的景觀位置。

1036 North Ocean Boulevard in Palm Beach, Florida/ Photo by Christie’s International Real Estate

1036 North Ocean Boulevard in Palm Beach, Florida/ Photo by Christie’s International Real Estate

佳士得國際資產在2020年成交的物件中,不乏許多名流歷史故事。別墅蘭茲恩德(Lands End)及伯德里奇華宅(Baldridge House),分別位於美國羅德島新港市(Newport)及德州的沃斯堡(Fort Worth),兩者都有獨特的歷史背景和著名前屋主,售價分別為 860 萬及 690 萬美元。 蘭茲恩德(Lands End)曾是美國知名小說家伊迪絲·沃頓(Edith Wharton)的避暑別墅,她曾著有『純真年代』、『戰地英雄』等著名小說,是第一位獲得有「新聞界奧斯卡」之稱的普立茲獎的女性;為銀行家伯德里奇(Earl Baldridge)於1910 年興建的伯德里奇華宅,如今已是沃斯堡(Fort Worth)知名地標。而在下半年,鳳凰城太陽隊老闆薩佛(Robert Sarver) 作為前屋主的亞利桑那州天堂谷山莊以2000萬美元售出;美洲之外,澳洲新南威爾斯州伊莉莎白灣( Elizabeth Bay, New South Wales)的市郊標誌性豪宅 “Berthong” 以澳幣3300萬售出,前任屋主包括媒體巨擘梅鐸與奧斯卡獎得主羅素克洛。巴哈馬拿騷來福德礁(Lyford Cay, Bahamas)的四代傳承海濱別墅距離卡蘇安利納海灘(Casuarina Beach)不到五十公尺,社區鄰居有史恩康納萊爵士(Sean Connery)以及百加得家族(the Bacardi family) ;此別墅以1100萬美元售出。具有高度隱密性以及私家守衛,前任屋主曾接待黛安娜王妃,哈利與威廉王子曾在此度假,更添其傳奇色彩。

這些在疫情之中仍創下高成交金額的物件皆符合佳士得國際資產在各地高端不動產銷售結果發現,層峰人士購買高端居住不動產,最重視這四點:獨特歷史背景、名人加持、世界級美景和低調奢華。像紐西蘭一樣是防疫表現最佳的防疫天堂,台灣也有具備這四點的世外桃源豪宅聚落:陽明山。

台灣豪宅聚落陽明山

獨特歷史文化: 是他鄉也是故鄉

923年,為了接待日本皇太子裕仁的台灣行,佔地2,409坪土地的草山御貴賓館開始興建。當皇太子遊覽草山,便在應山勢而造的貴賓館休憩,被民間稱為太子亭,山莊本體佔了51坪,兩個多月竣工。花費約28,814元(根據王慧瑜師範大學歷史研究所碩士論文:《日治時代台北地區日本人的物質生活》, 參考月收入80元判任官家庭生活費推估以及當時年物價漲幅1.68%推估,1920年代中基層文官的四口之家家庭月支出約65.85元)。從此貴賓館成為了皇族在北部的居所,開啟了陽明山作為達官貴人聚居權力空間的篇章。而當時草山地區溫泉旅館的經營者也多是和殖民政府關係緊密,例如德永萬七,是經營殖民地海度運輸業的霸主,也是多喜之湯旅館的老闆。

日本在台灣時期,還開始著手櫻花在陽明山的種植,為的是將陽明山建構成日本內地風景區的延伸,使台灣的高海拔區域呈現櫻海意象。日政府從竹子湖的緋寒櫻、吉野櫻,前山公園的吉野櫻、大島櫻與八重櫻開始種植,到了今天,上陽明山賞櫻已經成為開春盛事,日風別墅與富士櫻的夢幻組合更讓平菁街42巷有櫻花巷的美稱。事實上,歷史長河中的名字,都將他們的思鄉情懷投射在草山。就像是日政權的櫻花,蔣也大量栽植梅花,在他的日記中寫陽明山上的賞梅記:「與妻遊覽揚明光元,欣賞梅花,清香無比,不能聞見此古色古香者已六年矣,頓起古鄉之念,又觸舊年度歲之鋒味矣。」

有趣的是,蔣介石來台之後,第一個住所也是為了其抗戰時敵國日本興建的草山御貴賓館。蔣時期將陽明山塑造成一個權力中心,蔣介石“天字第一號”的身分證字號「Y10000001」的 Y,便取自於陽明山管理局(YANG MING SHANG)。地景建築反映出文化,以及地理像是雙龍抱珠的蔣辦公室,升官晉級必先至此受訓的威權象徵陽明山莊,蔣的行宮陽明山屋(中興賓館),都顯示了蔣對陽明山的偏愛。蔣介石更將陽明山屋稱為森林新築,由台灣第一位女建築師修澤蘭設計,蔣夫婦皆親自參與設計過程。落成後更是在每年都到此避暑。

除了權力的巔峰造極者,地靈人傑的陽明山也是文人雅士匯集之地。林語堂先生,不但是一位貫通中西的文學家,更是語言學家、哲學家、旅遊家以及發明家。林先生自稱幽默大師,由於幽默(Humor)一詞是由他翻譯而來。林先生七十一歲時,由於思鄉之情離美返台定居。他親自設計住居,以三合院作為架構,一進中庭,藍色琉璃瓦;融入西班牙傳統建築語言,西式拱廊、白牆圓窗。在平面上以及立面上都呈現了林語堂先生中西貫用的思想與生活態度。林先生落筆形容在此的生活不時以“不亦快哉”作為總結:「宅中有園,園中有屋,屋中有院,院中有樹,樹上有天,天上有月,不亦快哉!」,「黃昏時候,工作完,飯罷,既吃西瓜,一人坐在陽台上獨自乘涼,口銜菸斗,若吃煙,若不吃煙。看前山慢慢沉入夜色的朦朧裡,下面天母燈光閃爍,若無所思。不亦快哉!」好一個令人嚮往的快意人生!林照堂築歐風居所在似福建山景的陽明山,而在這裡可以聽見故里的閩南話。

陽明山上的主人與建築風格,其實就是反映台灣的時代更迭。不只是日式、中式,在這裡,你還可以找到把美軍留下的西式社區。西方文明在陽明山留下的影響主要落在山仔后。由於溫泉硫磺溪流經山谷易於長時間形成彩虹,山仔后被美軍眷屬稱為「Rainbow Valley」,2017年的11月30號更觀測到一道持續9小時的彩虹,打破英國約克郡韋瑟比在1994年3月14日創下的6小時紀錄。美軍宿舍群就在這裡,原占地四萬兩千坪,有150棟美式建築。是美軍駐台時期進駐住戶官階最高也最完整的美軍宿舍群。這些美式鄉村風格別墅有著台式的紅磚,每一棟至少有80坪的建地,擁有廣大草地,房舍更保持10-15米的間距。而仍保留的房舍近年也在老房子文化運動中修復再生,像是台灣黑膠之父葉進泰買下美軍俱樂部而重新整理成音樂為主題的文創空間,中環集團董事長翁明顯也取得12棟美軍宿舍經營權權,在此進軍文創及餐飲業,還預計林洋港住過的老房子打造成紅酒博物館。山仔后的教育資源也十分豐富,台北歐洲學校中學部就坐落於此,可以說是陽明山頭受西方影響最明顯的地區了。

得天獨厚的自然景觀

環抱盆地的世外桃源 :草山與文學

陽明山草山水光山色朦朧之美,更跨越海洋為人所知。名導馬丁史柯西斯在陽明山地熱谷取景電影沈默,曾經說:「台灣無論是草的顏色、石頭的形狀或海岸的線條等,都充滿了故事,只要把人物放置其中,畫面就會開始說話。」

1927 年由臺灣日日新報所主辦了「新臺灣八景」票選活動,由日本、臺灣、朝鮮等地方民眾投票,草山以及北投溫泉獲選為「臺灣十二勝」,更獲得「臺灣の小箱根」的稱號。臺灣總督府鐵道部出版的《臺灣鐵道旅行案內》更專文介紹「北投草山の勝」,點評草山為「風景絕佳之地」。但其實早在1896年,土香居國便做過一首五言古詩,描寫其乘轎入山享受北投草山溫泉。土香居國是這麼說的:「 籃輿入山去,溪谷天風薰。/僦樓闊三面,築在懸崖雲。/靈泉繞其下,騰沸煙氤氳。/浴之療百病,溫熱隨處分。/淹留屆三日,劇似奏奇勳。/麻姑揆癢疥,扁鵲伸骨筋。/………..靈境不可汙,山水宜保真。/啼鳥勝秦絲,幽花嗤楚妘。」快意人生的照堂先生也在1947年的日記中寫著「朝來共約草山行,水色山光一望清,少憩別莊忘俗事,溫泉浴罷覺身輕。」

除了調養身心的溫泉,草山美景壯闊兼之迷離有誰可以形容得比這些文學心靈更好呢?在陽明山坐見山群,紗帽山在東,大屯在西,觀音則是西南方。羅智成的《觀音》說:「我偷偷到她髮下垂釣∕每顆遠方的星上都大雪紛飛」;作散文者如蔣勳,在《山.盟》中寫寫觀音則是見山不是山,見山又是山和女子端莊,又兼之神秘撫媚:「一不指點,猛然回頭,赫然又是一尊觀音,安安靜靜,天地之際,處處都是菩薩的淺笑,怎麼看都是觀音」「雲煙變滅,全是觀音的眉眼」。

而行筆至大屯山,蔣勳則說在他的青年春夏,一上完老莊,就「跑到有陽光的草地上盤膝冥想,紗帽山就與我對坐。」寫他「看到紗帽山的靜定,看到花開泉流,看到山色變幻,有無之間,愛恨之際,原來它的渾沌中滿是殺機,有從蛹眠中醒來的蛇與蝴蝶,有血點的櫻花與杜鵑,滿山撒開,殺機與美麗都不可思議,我懂了一點「齊物論」,懂了一點生命飛揚的喜悅與酸辛,要俯首謝它,而紗帽山,只是無動於衷,依然渾渾兩大堆土。」

師承在大屯的蔣勳初上華岡,則是「車過嶺頭,回頭一看,滿眼星碎的台北燈火盡在腳下,我便知道,我與山有緣,要來踐前世的盟約了。」

而今又有誰與陽明山有緣,來踐前世的盟約呢?

名人加持

富豪、菁英、與愛石成痴的收藏家

得天獨厚的自然環境,吸引了從權力中心到文人雅士,而今的陽明山,也是高資產人士的家園。見證了台灣各個階段的權力變遷和各界菁英,今周刊在十年前的報導,就已將陽明山定調為新富豪傳奇的聚集地。根據今周刊的專文,陽明山上住戶包括了新光、東元、華新麗華等家族以及在各個產業界有深不可測引響力的一方人物皆在此置產。除了遠東集團董事長徐旭東、精英電腦前董事長蔣東濬、國巨董座陳泰銘、萬海航運美國董事長陳致超、總統府資政辜寬敏,都擁有陽明山的落腳處;已故裕隆集團前董事長嚴凱泰招待所起家厝也位於陽明山。 大陸工程董事長殷琪位在陽明山佔地千坪的夢幻別墅請來姚仁祿設計,而《放言科技傳媒》更指出在2020總統關鍵初選的一場密會,地點便在這裡。

高資產人士典藏陽明山,除了私人用自用度假,還有的將之打造成美術館、文創空間來推廣分享收藏與藝術。

開往仰德大道二段的路上,一個左拐藏著Garden91草山玉溪。這是一個藝術展場,兩層樓的建築量體則放在前後院之間,綠地上石雕林落,而在後院園林則置有一池一亭,遠眺台北。館中收藏包含日常造具、神獸羅漢,鎮館之寶是一尊北齊立佛。藏家衷情石頭的威嚴雄霸,卻又質樸溫潤慈悲。而這位藏家便是膳魔師集團總裁,也是玉溪有容教育基金會的創辦人林文雄老先生。玉溪有容教育基金會管理Garden91草山玉溪以及 Studio 94,前者是石雕藝術館與人文空間,後者則是建築實驗與繁殖場。相對於草山玉溪雍容大度的綠地、山景,以及適合佈置藏品的展場空間;Studio 94則是棲身在一老宅,雖然基地較小,空間錯置以及光影錯落產生的戲劇性效果也讓其贏得了2013老屋新生金獎。Studio 94 聚焦涉及生命或社會議題,例如荷蘭世界新聞攝影展;而幽靜低調的草山玉溪,除了石雕藏品及特展,還是一個國際藝術交流平台,從飲食、土地、音樂出發,照見生命。

「草山玉溪」,「草山」是地名,「玉溪」兩字則分別來自林文雄老先生父母的名字。據說擁有不只一處陽明山豪宅的林文雄老先生,選擇在自身的夕陽階段在陽明山上,以生命開端為名,將摯愛的石頭與眾分享。石雕美術館坐在陽明山這座大石,而開園感想中他說:「……紅樓夢中的林黛玉,因為看到桃花在最美的時刻凋落而聯想到人生也是如此,她為花之凋零而淚落。其實,人生說穿了不過是「生離死別」罷了。唐朝詩人白居易曾寫道:「離離原上草,一歲一枯榮。野火燒不盡,春風吹又生。」對於無常,林黛玉心中的悲傷與詩人的感悟大不相同,前者只看到事物與生命的衰敗,而白居易卻同時看到了凋落與繁衍,體會到了一種生生不息。這何嘗不是像蔣勳看大屯,有老莊的吾喪我、逍遙遊的感嘆呢?

Photo by 汪正翔, 台灣品設計 http://www.tpc-sd.com/
Photo by 汪正翔, 台灣品設計 http://www.tpc-sd.com/

佳士得精選

COVID19,其實也就是對人類生命的一種提醒。如同紐約時報記者Kim Tingley在”建築如何幫助我們適應疫情 (How Architecture Could Help Us Adapt to the Pandemic)“一文中所述: “建築必須調解已知的現時所需以及不可測的未來要求;建築必須調解身體的立即需索以及心靈對於超越世代的渴望。” 許多科學家已經警告下一次的疫情可能比人類想像中來得更快。親近山海大自然吐納生息,對於生命果實豐滿的富豪們,除了應對疫情的身命安危,還反映了坐看雲起時的人生況味。住邦佳士得為您精選以下物件:

A4091 御陽明 陽明山居
A4665 陽明山中庸庭院美墅
A4657 陽明山景觀新別墅
A4106 陽明山大別墅
A4190 陽明山出霧溫泉旅館
A4097 柏園山莊
A4573 陽明山別墅
A4338 陽明山頂別墅
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